Điều này cho thấy, chính quyền TP Hà Nội đang quyết tâm xử lý những bất cập liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư thương mại.
Bất cập chưa được giải quyết
Tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn trong khuôn khổ Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV diễn ra đầu tháng 11 mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã chỉ ra những tồn tại, hạn chế kéo dài trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thương mại nhưng đến nay vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm.
Trong đó có 5 nội dung nổi lên, liên quan đến việc tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư, gồm: Việc thành lập Ban quản trị, quy chế thu chi tài chính; đóng góp bàn giao công tác bảo trì chung cư; xác định sở hữu chung, sở hữu riêng; không thống nhất đơn vị vận hành quản lý chung cư; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất.
Theo lý giải của lãnh đạo Bộ Xây dựng, những bất cập này xảy ra do vướng mắc về Luật Nhà ở năm 2014 về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; thiếu chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị. Bên cạnh đó, thiếu quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp hội nghị nhà chung cư như trực tiếp, trực tuyến. Phương thức quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chưa phù hợp thực tế dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện. Cùng với đó là quy định về điều kiện, năng lực của đơn vị quản lý vận hành chưa đầy đủ, chặt chẽ…
“Ngoài ra, quy định về thời điểm cụ thể bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định; phân định về nguồn kinh phí quản lý vận hành, trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa xác định được trách nhiệm cụ thể của các bên liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương... Vì vậy, những bất cập trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thương mại thời gian qua vẫn chưa giải quyết được triệt để” - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho hay.
Hiện nay, trên địa bàn cả nước có trên 2.000 dự án chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng, tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đây cũng là những địa bàn đứng đầu về số vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn hiện có 1.135 cụm (tòa) nhà chung cư thương mại được đưa vào sử dụng, đã thành lập 804 Ban quản trị nhà chung cư; 723/804 nhà chung cư bàn giao hồ sơ cho Ban quản trị, 567/804 bàn giao kinh phí bảo trì 2% (không tính 132 tòa nhà chung cư xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005 không có kinh phí bảo trì); 709/804 nhà chung cư bàn giao diện tích sở hữu chung; 700/804 nhà chung cư bàn giao phòng sinh hoạt cộng đồng.
Như vậy, trên 80% số lượng nhà chung cư đang được quản lý, vận hành ổn định, số còn lại vẫn xảy ra tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, như: Dự án Riveside Garden (số 349 Vũ Tông Phan, quận Thanh Xuân); Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Lilama (124 Minh Khai), Skylight (125D phố Minh Khai), Thăng Long Garden (250 phố Minh Khai), Tổ hợp chung cư 310 Minh Khai... Cơ quan chức năng cũng quyết định xử phạt hành chính một số chủ đầu tư gồm: Công ty TP Tập đoàn Nam Mê Kông; Công ty CP Đầu tư và xây dựng Xuân Mai; Công ty CP Đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS HTL Việt Nam; Công ty CP Tập đoàn VIDEC; Công ty CP Xây dựng, Đầu tư bất động sản Việt Minh Hoàng...
Cần mạnh tay xử lý
Trước tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài xảy ra trong công tác quản lý, vận hành tại một số dự án nhà chung cư thương mại, mới đây, UBND TP Hà Nội đã ban hành kế hoạch triển khai khẩn cấp khắc phục những bất cập liên quan đến vấn đề này. Trong đó tiếp tục kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện quy định pháp luật; kiên quyết không cho phép chủ đầu tư vi phạm được tham gia dự án mới phát triển nhà ở trên địa bàn. Đồng thời xác định thẩm quyền, trách nhiệm của người đứng đầu các cấp, công khai cá nhân, tổ chức vi phạm...
Đặc biệt, UBND TP giao Công an TP quyết liệt trong công tác điều tra, truy cứu trách nhiệm hình sự đối với tổ chức, cá nhân vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật. Trước đó, tại văn bản 3734/2021/UBND-SXD về việc thực hiện Chỉ thị số 02/2021/CT-BXD tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, UBND TP đã yêu cầu thực hiện nội dung này.
Đầu tháng 8 vừa qua, Chủ tịch UBND TP Hà Nội cũng ký Quyết định thành lập Đoàn kiểm tra về công tác lãnh đạo, chỉ đạo của cấp ủy Đảng và công tác quản lý Nhà nước đối với việc vận hành, sử dụng nhà chung cư tại một số quận, huyện, thị xã, 5 quận nằm trong danh sách kiểm tra gồm Thanh Xuân, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Hoàng Mai.
“Với sự vào cuộc quyết liệt của TP, đến nay những vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP đã giảm. Nhưng đơn vị chuyên môn được giao nhiệm vụ và địa phương cần tiếp tục tăng cường thanh tra, kiểm tra để xác định những vấn đề còn tồn tại, phát hiện, phát sinh nhằm giải quyết kịp thời, đúng pháp luật các tranh chấp hoặc hướng dẫn các bên liên quan liên hệ với cơ quan có thẩm quyền, không để việc tranh chấp trở thành khiếu kiện phức tạp, kéo dài, gây mất trật tự công cộng” - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh nhìn nhận.
Theo luật sư Trịnh Hữu Đức (Hội Luật gia Việt Nam), hiện quy định pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư đã khá đầy đủ. Vì vậy, vấn đề quan trọng nhất là việc thực thi pháp luật ở cơ quan chuyên môn và chính quyền các cấp. Mặc dù chế tài quy định những tình tiết nặng nhưng dường như cơ quan được giao nhiệm vụ vẫn chưa thực hiện một cách quyết liệt.
“Tất cả các trường hợp vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư đều mới chỉ dừng lại ở xử phạt hành chính. Câu hỏi đặt ra là tại sao đến nay vẫn chưa thấy có chủ đầu tư nào bị truy tố trách nhiệm hình sự về những sai phạm này, trong khi quy định đã rất rõ ràng? Theo tôi, cơ quan điều tra phải truy tố một số chủ đầu tư vi phạm gây khiếu kiện kéo dài để làm án điểm, như vậy mới có thể “thức tỉnh” được những chủ đầu tư khác” - luật sư Trịnh Hữu Đức nói.
Vấn đề quan trọng nhất là các sở, ngành, UBND quận, huyện, thị xã, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư cần có trách nhiệm thực hiện nghiêm quy định tại Luật Nhà ở và các nghị định, thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư... Thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục tập huấn những quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư cho cán bộ làm công tác quản lý, chủ đầu tư, Ban quản trị nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh
Nguồn gốc của mọi xung đột đến từ nhiều lý do nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà. Các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình. Dưới góc độ quản lý Nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết. Từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư.
Luật sư Trương Anh Tú - Đoàn Luật sư TP Hà Nội
