Lãng phí “đất vàng” trong lòng đô thị

Tình trạng này không chỉ gây lãng phí lớn tài sản công mà còn ảnh hưởng tới diện mạo đô thị, trong khi người dân vẫn thiếu tiện ích và Ban quản lý thì thiếu kinh phí bảo trì.

Nghịch lý “đất vàng” bỏ trống

Dọc theo các tuyến phố thuộc khu vực Đền Lừ, Định Công, Bắc Linh Đàm (quận Hoàng Mai cũ), hay Khu đô thị Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy cũ), không khó để bắt gặp những tòa nhà tái định cư, NƠXH được xây dựng từ hàng chục năm trước vẫn có những dãy kinh doanh thương mại (tầng 1) đóng cửa im lìm, mạng nhện giăng kín, mặt tiền bong tróc, nhiều vị trí trở thành nơi tập kết rác thải, vật liệu phế phẩm.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, tại khu tái định cư Đền Lừ, có tới hàng nghìn mét vuông diện tích tầng 1 tại các khu nhà này từng được kỳ vọng mang lại nguồn thu ổn định để tái đầu tư, bảo trì tòa nhà, cư dân có chỗ sinh hoạt cộng đồng, không gian công cộng cho người già và trẻ nhỏ hoặc nơi cung ứng dịch vụ thiết yếu. Tuy nhiên, trái ngược kỳ vọng, phần lớn diện tích này lại bị bỏ hoang nhiều năm, không được khai thác đúng mục đích, gây thất thoát tài sản Nhà nước và ảnh hưởng chất lượng sống cư dân. “Khu nhà đã đưa vào sử dụng hơn 10 năm, nhưng tầng 1 thì bị khóa kín, ẩm mốc, tối om. Chúng tôi từng kiến nghị xin sử dụng làm nhà sinh hoạt chung, thư viện, hoặc cho thuê làm cửa hàng tạp hóa, hiệu thuốc… để tăng tiện ích. Nhưng mọi đề xuất đều rơi vào im lặng” - anh Nguyễn Văn Cường, cư dân tại tòa nhà tái định cư Đền Lừ cho hay.

Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị, thạc sĩ, KTS Trần Tuấn Anh, sở dĩ xảy ra tình trạng như trên là do vướng mắc pháp lý trong việc xác định quyền sở hữu và quyền khai thác sử dụng các diện tích tầng 1. Tại nhiều khu tái định cư, tầng 1 do UBND TP Hà Nội, qua các công ty quản lý nhà nắm giữ. Việc chưa làm rõ chủ thể quyền sở hữu dẫn đến việc không thể ký hợp đồng cho thuê, chuyển nhượng hoặc đầu tư khai thác. Bên cạnh đó, cơ chế khai thác diện tích tầng 1 còn nhiều hạn chế, các đơn vị quản lý hiện nay thường gặp khó khăn trong xác định đơn giá cho thuê, điều kiện thanh toán và phân bổ lợi nhuận. Việc cho thuê phải thông qua nhiều thủ tục phức tạp, đấu giá công khai, khiến các đơn vị quản lý ngần ngại triển khai, trong khi nhà đầu tư thì không mặn mà vì quy trình kéo dài, thiếu minh bạch... “Cùng với đó là tâm lý e ngại của cư dân và chính quyền sở tại trước việc tầng 1 có thể bị “thương mại hóa” quá mức. Lo ngại hoạt động kinh doanh ảnh hưởng an ninh, trật tự hoặc thay đổi mục tiêu sử dụng ban đầu khiến nhiều địa phương giữ quan điểm “đóng hơn mở”. Ngoài ra, trên thực tế rất nhiều diện tích tầng 1 không thể đấu giá, cho thuê là vì không có hồ sơ pháp lý rõ ràng, do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ tách thửa” – ông Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Cần cơ chế đặc thù, phân cấp rõ ràng

Căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở, cư dân phải nộp 2% giá trị căn hộ để lập quỹ bảo trì, tuy nhiên tại các khu nhà ở tái định cư và NƠXH, đặc biệt là những dự án đã đi vào hoạt động hàng chục năm qua (thời điểm những quy định về phí bảo trì vẫn còn lỏng lẻo) phần lớn đã sử dụng hết phần quỹ này và các khoản phí để duy trì hoạt động của tòa nhà cũng thường thấp hơn những tòa nhà thương mại, nên không có kinh phí để phục vụ cho việc bảo trì, sửa chữa. Nhiều tòa nhà hiện xuống cấp nghiêm trọng, nhưng Ban quản lý lại “bó tay” vì không có kinh phí. Trong khi diện tích tầng 1 không được khai thác, thì không có nguồn thu để chi cho bảo trì, sửa chữa định kỳ. Đáng quan ngại, một số địa điểm như khu vực như Bắc Linh Đàm, diện tích tầng 1 bỏ trống lâu ngày còn trở thành nơi tụ tập tệ nạn, gây mất an ninh trật tự và ô nhiễm môi trường. Cư dân nhiều lần phản ánh, nhưng không ai đứng ra xử lý vì không xác định rõ chủ thể quản lý.

“Điều quan trọng nhất là phải làm rõ quyền sở hữu và quyền khai thác các tầng 1. Một khi xác định được đây là tài sản công do Nhà nước đầu tư, thì cần trao quyền quản lý trực tiếp cho một đầu mối, ví dụ như Trung tâm phát triển quỹ đất hoặc đấu giá cho tư nhân sử dụng có thời hạn. Đồng thời cũng nên phân loại rõ từng loại diện tích tầng 1: cái nào phục vụ cộng đồng (nhà sinh hoạt chung, thư viện…), cái nào có thể cho thuê thương mại, từ đó xác lập phương án khai thác phù hợp với quy hoạch” – chuyên gia về quản lý đô thị, TS Nguyễn Hồng Thái đề xuất.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, một vấn đề lớn hiện nay là cấp quản lý vẫn mang tư duy “giữ của”, lo sợ trách nhiệm khi khai thác tài sản công. Vì vậy, cần phải sớm thay đổi tư duy từ “bảo toàn tài sản” sang “khai thác hiệu quả”, đặt hiệu quả sử dụng và phục vụ cộng đồng lên trên thủ tục hành chính. Việc bỏ hoang hàng nghìn mét vuông đất tầng 1 giữa đô thị là điều không thể chấp nhận trong bối cảnh ngân sách Nhà nước eo hẹp, người dân thiếu tiện ích. “Muốn giải quyết triệt để, cần sửa đổi quy định pháp luật về quản lý tài sản công, trao quyền nhiều hơn cho đơn vị quản lý trực tiếp, đồng thời tăng cường giám sát cộng đồng và công khai thông tin thuê – sử dụng. Cơ quan có chức năng cũng cần tăng cường và thể hiện vai trò hơn nữa trong việc giám sát việc phân bổ, sử dụng các diện tích tầng 1, bảo đảm sự minh bạch, tránh thất thoát, lợi ích nhóm” – TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia quy hoạch cộng đồng (Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn quốc gia) Trần Thị Mỹ Linh cho rằng, việc tầng 1 bị bỏ hoang không chỉ là câu chuyện kinh tế, mà còn là biểu hiện của sự trì trệ trong tư duy quản lý đô thị. Để giải quyết tận gốc, cần một cơ chế liên ngành giữa tài chính, xây dựng, quy hoạch, chính quyền địa phương và cả vai trò của cộng đồng dân cư, nhằm “đánh thức” tiềm năng đang ngủ quên ngay giữa những con phố đông đúc. Đó cũng là cách để bảo vệ ngân sách, nâng cao đời sống cư dân và xây dựng một đô thị văn minh, hiệu quả, bền vững. “Nếu chỉ chờ chính quyền hoặc DN vào cuộc, thì diện tích tầng 1 có thể bị khai thác theo hướng thương mại hóa hoặc để hoang hóa tiếp. Vì vậy, cần phát huy vai trò của cư dân, thông qua mô hình tổ dân phố, hội đồng cư dân để tham gia vào việc đề xuất mục đích sử dụng, giám sát và thậm chí đồng đầu tư cải tạo không gian. Ví dụ, tại một số khu chung cư cũ ở phường Ba Đình và Thanh Xuân, người dân đã cùng góp kinh phí cải tạo tầng 1 thành phòng sinh hoạt cộng đồng, lớp học thiếu nhi hoặc không gian đọc sách... đây là cách làm sáng tạo và cần được nhân rộng” – bà Trần Thị Mỹ Linh nêu quan điểm.