“Bắt đáy” bất động sản

Thị trường khó đột biến

Cuối năm 2022, ảnh hưởng từ những chính sách tiền tệ thắt chặt và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế cũng như vấn đề nội tại thị trường chưa được giải quyết đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường BĐS phải rơi vào trạng thái khó khăn. Dữ liệu của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, giá BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra "cơn sốt" đất.

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Như vậy, có thể nói, việc cắt lỗ thời gian vừa rồi chỉ xảy ra với nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thực.

Theo đó, trong quý I/2023, thị trường BĐS Việt Nam sẽ ít biến động và rất khó xảy ra các tình huống mang tính “đột biến”, lượng giao dịch kỳ vọng tương đương với cùng kỳ năm 2022. Tháng 1/2023, mặt bằng giá gần như đi ngang, nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ “bắt đáy” BĐS.

Nhiều nhà đầu tư cũng đang đặt ra câu hỏi, thị trường đã chạm “đáy" hay chưa? Đáy BĐS được hiểu nôm na là mức giá thấp nhất mà chúng ta có thể mua được. Tuy nhiên, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là “đáy" của BĐS. Để không bỏ lỡ cơ hội, cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy" cho riêng mình.

Theo định nghĩa, mức giá cân bằng là ở điểm lượng cung bằng lượng cầu. Nhu cầu là sự mong muốn và cần thiết, trong khi cầu còn phải đáp ứng thêm khả năng chi trả. Tăng trưởng kinh tế, thu nhập sẽ dần chuyển nhu cầu thành thực cầu, tiềm năng thành cơ hội.

Nhìn từ góc độ của nhà đầu tư, thực cầu và cơ hội ở Việt Nam là rất hấp dẫn. Sức hút này có thể tạo ra những giai đoạn bùng nổ về xây dựng và thị trường tốt sẽ có khả năng tự điều tiết cung cầu.

Khi cung lớn hơn cầu, không có người mua, để tạo thanh khoản, chủ sở hữu BĐS sẽ phải điều chỉnh giá cân bằng tại điểm người mua chấp nhận trả với mức lợi nhuận kỳ vọng hoặc trừ đi khoản lỗ tối đa mà nhà đầu tư, DN có thể chấp nhận trong trường hợp cần “cắt máu".

Để trả lời được câu hỏi có nên “bắt đáy" thời điểm này hay không? Khách hàng có nhu cầu mua BĐS để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp, là cơ hội “có một không hai” để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3 - 5 năm trở lên với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng có thể “gom hàng" do giá bán đã dần ổn định và thêm nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Đối với những người dân có nhu cầu ở thực, đây là cơ hội để "an cư" bởi giai đoạn này chính là thời điểm mà DN buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán ở điểm cân bằng nói trên để “sinh tồn". Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế khả quan, BĐS chắc chắn tăng giá nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập của xã hội.

Nếu khách hàng tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua sản phẩm đã hoàn thành hoặc sản phẩm nhà ở trong tương lai (có tiến độ xây dựng, tình trạng pháp lý tốt) phù hợp với nhu cầu để ở hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó đã ở "đáy" hay chưa, ngay khi thấy sự điều chỉnh, có thể lập tức mua vào.

Với thị trường như Việt Nam, sự thiếu minh bạch và chuẩn mực trong giao dịch, đặc biệt, ở các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những rủi ro lớn với nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tiêu chí để đánh giá về minh bạch, ngoài những chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, còn bao gồm cả việc đánh giá về độ tin cậy của dịch vụ môi giới BĐS trên thị trường.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với những nhà môi giới BĐS đang hoạt động, 70% nhà đầu tư được hỏi cho rằng khả năng sinh lời là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư thay vì câu chuyện về thông tin sản phẩm, giá cả thị trường, chi phí vốn...

Để thị trường BĐS phát triển, đảm bảo tất cả thành viên thị trường đều thu được lợi nhuận ổn định, ngoài khả năng sinh lời, nhà đầu tư cần nắm rõ chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, lựa chọn dịch vụ môi giới BĐS uy tín, hạn chế tình trạng đầu tư theo đám đông hoặc phụ thuộc nhiều vào các kênh hỗ trợ về tín dụng.

... nhưng chắc chắn sẽ phục hồi

Trực tiếp đóng góp tỷ trọng 15% vào GDP quốc gia cùng với sức ảnh hưởng đến hơn 40 ngành nghề liên quan khác, BĐS ngày càng đóng vai trò to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, thị trường BĐS đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - BĐS liên quan chặt chẽ với nhau. Cụ thể, ngân hàng dành 20% vốn để cho vay BĐS (cả cho vay mua nhà và kinh doanh nhà ở); Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với BĐS, rất nhiều DN BĐS thuộc top đầu trong khối phát hành trái phiếu. Các DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán 17% tổng vốn hóa toàn thị trường.

Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác BĐS, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành BĐS và chứng khoán. Nếu ví tứ giác liên thông này là 4 bánh xe của ô tô, chỉ cần một bánh xì hơi thì những bánh kia không thể chạy được. Thậm chí, nếu không được can thiệp, xử lý kịp thời sẽ rất dễ gây ra các tình huống nghiêm trọng.

Vì thế, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là việc mà Chính phủ không thể không làm. Thực tế, gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo quyết liệt, kịp thời để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường. Thời gian tới, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đưa nguồn cung mới vào thị trường; xây dựng cơ chế riêng cho DN phát triển dự án nhà xã hội, nhà ở giá cả phải chăng, phù hợp với người thu nhập thấp và các cơ chế khác một cách thận trọng để tránh gây ra hiện tượng “nước chảy chỗ trũng”, bong bóng BĐS, gây bất lợi cho người dân và tạo hệ lụy xấu với nền kinh tế.

Khách hàng, nhà đầu tư cần bổ sung, tích lũy kiến thức hoặc chọn cho mình một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp cũng như chuẩn bị cho mình một kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá giảm lập tức có thể mua vào, đừng để mong muốn “bắt đáy”, kỳ vọng mức giá sẽ tiếp tục giảm trong tương lai mà bỏ lỡ cơ hội.