Cú hích cho nguồn cung và bình ổn giá nhà ở

Mở rộng nguồn cung – yêu cầu cấp thiết

Với mục tiêu hoàn thành hơn 1 triệu căn nhà thương mại trong 5 năm tới, tương đương khoảng 168 triệu m² sàn; và đến năm 2035, tổng nguồn cung có thể vượt mốc 2 triệu căn, đạt khoảng 245 triệu m² sàn, đây được xem là một trong những kế hoạch phát triển nhà ở quy mô lớn nhất từ trước tới nay của Thủ đô. Không chỉ mở rộng mạnh mẽ nguồn cung nhà ở, TP còn định hướng phát triển các khu đô thị đa mục tiêu, có khả năng linh hoạt chuyển đổi giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư. Theo kế hoạch, đến năm 2030, các khu đô thị này sẽ cung cấp khoảng 290.000 căn, và con số này có thể lên tới 670.000 căn vào năm 2035.

Theo các số liệu thống kê, trong giai đoạn 2018 – 2023, thị trường BĐS Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung dự án mới, đặc biệt là nhà ở thương mại có mức giá trung bình. Giá nhà tăng nhanh không chỉ do chi phí đầu vào, mà còn bởi sự khan hiếm nguồn cung kéo dài; nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, quy hoạch, khiến nguồn cung không theo kịp tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày càng lớn. Trong bối cảnh đó, việc Hà Nội điều chỉnh chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặt mục tiêu hoàn thành hơn 1 triệu căn trong 5 năm tới được xem là phương án “giải nén” quan trọng cho thị trường. Khi nguồn cung tăng mạnh sẽ góp phần điều chỉnh lại mặt bằng giá vốn đã bị đẩy lên cao trong nhiều năm qua. Đồng thời, việc đặt ra các chỉ tiêu cụ thể về số lượng căn hộ và diện tích sàn cũng giúp cơ quan chức năng chủ động hơn trong điều tiết thị trường, tránh tình trạng phát triển manh mún, chạy theo lợi ích ngắn hạn.

Điểm đáng chú ý trong Nghị quyết lần này là việc Hà Nội khuyến khích phát triển các khu đô thị đa mục tiêu, cho phép linh hoạt chuyển đổi giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư. Đây được coi là giải pháp nhằm giải quyết đồng thời nhiều bài toán: thiếu quỹ đất cho nhà ở xã hội, áp lực tái định cư khi triển khai các dự án hạ tầng, cũng như nhu cầu đa dạng của người dân.

“Chủ trương đẩy mạnh nguồn cung nhà ở là bước đi cần thiết trong bối cảnh thị trường BĐS Hà Nội nhiều năm qua rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đặc biệt, mô hình đô thị đa mục tiêu nếu được triển khai đúng hướng sẽ tạo ra cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. Việc bố trí đan xen các loại hình nhà ở trong cùng một khu đô thị không chỉ giúp tối ưu quỹ đất, mà còn hạn chế tình trạng phân hóa giàu – nghèo, tạo nên cộng đồng dân cư đa dạng, bền vững” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Một trong những kỳ vọng lớn nhất của Nghị quyết là khả năng kéo mặt bằng giá BĐS về mức hợp lý hơn; tạo ra hiệu ứng tâm lý tích cực, giúp thị trường bớt “nóng”, đặc biệt ở những khu vực từng xảy ra sốt đất theo thông tin quy hoạch. Dù vậy, nhiều ý kiến cũng cho rằng không nên kỳ vọng giá nhà sẽ giảm mạnh trong thời gian ngắn, bởi chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và yêu cầu về tiêu chuẩn hạ tầng, môi trường ngày càng cao vẫn là những yếu tố tạo áp lực lên giá thành sản phẩm.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Trần Đình Thiên nhìn nhận, việc tăng mạnh nguồn cung sẽ giúp thị trường vận hành theo quy luật cung – cầu thực chất hơn, khi người mua có nhiều lựa chọn, hiện tượng thổi giá, tạo sóng sẽ khó tồn tại, giá BĐS vì thế sẽ dần tiệm cận giá trị thực. Tuy nhiên, để mô hình này phát huy hiệu quả, Hà Nội cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc điều chỉnh mục đích sử dụng nhà ở, tránh tình trạng DN “lách luật”, ưu tiên tối đa nhà ở thương mại vì lợi nhuận cao.

Bài toán kiểm soát thị trường

Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị, ThS. KTS Trần Tuấn Anh, bên cạnh những tín hiệu tích cực, việc phát triển nhà ở với quy mô lớn trong thời gian ngắn có thể dẫn tới nguy cơ dư cung, nếu không gắn với nhu cầu thực của thị trường. Đặc biệt, bài học từ các giai đoạn “đóng băng” trước đây cho thấy, khi nguồn cung tăng nhanh nhưng không đi kèm với kiểm soát tín dụng, quy hoạch và hạ tầng, thị trường rất dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ ngắn hạn, đẩy giá lên cao trong giai đoạn đầu, sau đó là suy giảm mạnh.

Nguồn cung lớn là cần thiết, nhưng quan trọng hơn là phải đúng phân khúc, đúng thời điểm và đúng nhu cầu. Nếu phát triển ồ ạt nhà ở thương mại trong khi nhà ở xã hội vẫn thiếu, hoặc hạ tầng không theo kịp, thị trường sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trước hết, nguy cơ lệch pha cung – cầu, nếu quá trình triển khai hơn 1 triệu căn nhà trong 5 năm tới không được kiểm soát chặt chẽ về cơ cấu sản phẩm, người thu nhập trung bình và thấp vẫn khó tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, là nguy cơ về đầu cơ ngắn hạn, khi có thông tin quy hoạch không loại trừ khả năng xuất hiện các đợt “sóng giá”, gây nhiễu loạn thị trường, làm gia tăng chi phí tiếp cận nhà ở của người dân. Phát triển các dự án nhà ở với quy mô lớn, nếu không gắn với tiến độ đầu tư hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục và không gian xanh, có thể dẫn tới tình trạng quá tải cục bộ, làm suy giảm chất lượng sống của người dân. Đặc biệt, nếu thiếu cơ chế giám sát minh bạch, một số chủ đầu tư có thể ưu tiên nhà ở thương mại để tối đa hóa lợi nhuận, làm suy giảm mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và tái định cư.

“Để Nghị quyết thực sự phát huy hiệu quả, Hà Nội cần đặt trọng tâm vào công tác kiểm soát quy hoạch và phát triển hạ tầng; mở rộng nguồn cung nhà ở cần gắn chặt với quy hoạch hệ thống hạ tầng và tiện ích công cộng. Bên cạnh đó, cơ chế giám sát tiến độ, chất lượng dự án cũng cần được tăng cường, tránh tình trạng “đánh trống ghi tên”, phê duyệt nhiều nhưng triển khai chậm hoặc không đúng cam kết. Ngoài ra, việc minh bạch thông tin quy hoạch, tiến độ dự án sẽ giúp hạn chế tâm lý đầu cơ, tạo niềm tin cho người mua nhà ở thực” – chuyên gia Trần Tuấn Anh nêu quan điểm.

Có thể thấy, việc Hà Nội điều chỉnh chỉ tiêu phát triển nhà ở với quy mô lớn là bước đi mang tính chiến lược, thể hiện quyết tâm tháo gỡ những “điểm nghẽn” kéo dài của thị trường BĐS. Nếu được triển khai đồng bộ, có kiểm soát, chính sách này không chỉ góp phần hạ nhiệt giá nhà, mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển đô thị bền vững, cân bằng hơn trong dài hạn. Tuy nhiên, cần tránh tư duy chạy theo số lượng, mà phải đặt chất lượng, hiệu quả sử dụng và nhu cầu thực của người dân lên hàng đầu, góp phần ổn định thị trường, hướng tới mục tiêu phát triển đô thị bền vững.