Năm 2009 khép lại với thắng lợi của nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) kịp “bung” hàng ở phân khúc hạng trung. Giá bán của nhiều dự án thời điểm cuối năm cao gấp rưỡi so với hồi đầu năm, dù thị trường BĐS đã hạ nhiệt. Thời điểm trước Tết âm lịch các năm trước thị trường sôi động bao nhiêu thì năm nay lại trầm lắng bấy nhiêu.
TP HCM: Cung sẽ vượt cầu?
Nhiều doanh nghiệp (DN) dự triển lãm Propex 2009 chuyên ngành bất động sản tổ chức mới đây tại TP HCM cho rằng, năm nay cung hàng đóng vai trò quyết định. Năm ngoái, thành phố Hồ Chí Minh có 14.000 căn hộ được tung ra thị trường. Ước tính, năm 2010, thị trường sẽ đón nhận gần 30.000 căn hộ, chủ yếu hạng trung cấp và cao cấp. Như vậy, lượng cung tăng gấp đôi mà sức cầu chỉ khoảng 20.000 căn hộ.
Ông Lê Quang Hàng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Nhà Đất, nhận định, thị trường BĐS năm 2010 sẽ khả quan hơn ở phân khúc đất nền và nhà xây sẵn. Sự biến động khó lường của giá vàng, thị trường ngoại tệ và chứng khoán góp phần đưa BĐS trở thành kênh đầu tư hấp dẫn.
Tuy nhiên, cách tính thuế thu nhập cá nhân và áp thuế giữa cơ quan thuế và người dân vẫn chưa có tiếng nói chung sẽ là một lực cản lớn đối với sự phục hồi của thị trường. Thị trường không có nhiều chuyển biến lớn, trong khi tính chuyên nghiệp trong giao dịch nhà đất sẽ tăng do nhà đầu tư cân nhắc hơn các yếu tố giá cả, vị trí, pháp lý, quy mô và uy tín của chủ đầu tư.
Thị trường có thể sẽ có sự phân cực mạnh, tập trung vào căn hộ giá thấp và cao cấp thực sự, bởi nguồn cung chưa dồi dào. Nắm bắt xu hướng này, ngay từ cuối năm 2009, nhiều công ty đã khởi công dự án hoặc chuẩn bị tung ra thị trường các sản phẩm phù hợp.
Chẳng hạn, phân khúc cao cấp có Khu biệt thự sinh thái Hoàng Quân, Tổ hợp Dragon City; trong khi Khu căn hộ EHome của Công ty Nam Long ADC, Lucky Tower của Công ty cổ phần Thương mại, Du lịch, Địa ốc Đất Việt dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Những diễn biến trên thị trường BĐS năm 2009 khiến DN mặn mà hơn với phân khúc nhà ở trung bình, bởi đây là mảng mà phần lớn người mua có nhu cầu ở thật sự, trong khi cung chưa đáp ứng đủ. Căn hộ thuộc các dự án ven trung tâm TP HCM, diện tích 50-70 m2 với đầy đủ tiện ích như công viên xây xanh, trường học, trạm y tế, khu vui chơi giải trí, có giá 12-13 triệu đồng một m2 thu hút sự quan tâm đặc biệt của nhiều người.
Hà Nội: “Khúc giữa” vẫn thiếu
Năm mới, nguồn cung cho thị trường BĐS Hà Nội được cải thiện vì cuối năm ngoái, hàng loạt dự án khởi động. Chỉ tính riêng tháng 12.2009, thị trường địa ốc Thủ đô chứng kiến cả chục dự án trình làng như Chung cư Green House, Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, Tổ hợp khu nghỉ dưỡng The Grand Arena Hill, Chung cư cao cấp Cleve…
Hà Nội cũng công bố quy hoạch xây dựng các thành phố vệ tinh như Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Xuân Mai - Miếu Môn và chuỗi đô thị nằm giữa đường vành đai 3, 4. Chuỗi vệ tinh này sẽ tạo thành đô thị, kéo dân cư nội đô ra vùng ven nhằm giảm tải áp lực về dân số, đất đai cho thủ đô.
Tuy nhiên, thủ tục để những dự án được triển khai không đơn giản. Giám đốc một công ty xây dựng cho hay, để có được giấy phép triển khai một dự án diện tích chừng 6 ha tại Q.Hoàng Mai (Hà Nội), DN của ông mất tới 5 năm lo thủ tục. Chính vì vậy, nguồn cung BĐS tầm trung tại thủ đô vẫn khan hiếm.
Trên thực tế, cơn sốt cục bộ năm 2009 chủ yếu rơi vào các BĐS có giá trị vừa phải, hợp với túi tiền của nhiều người. Năm 2010, khi nguồn cung Hà Nội vẫn thiếu những căn hộ trong phân khúc này thì giá cả có lẽ vẫn là ẩn số, tuy vậy các căn hộ cao cấp lại có nguy cơ ế thừa.
Ông Đinh Quang Chiến, thành viên Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Nhà Từ Liêm, cho rằng, khách hàng sẽ quan tâm đến chất lượng dự án, hạ tầng, điều kiện sống và đặc biệt là giá cả. Thị trường sẽ vẫn xuất hiện những đợt sốt nóng nhưng không kéo dài lâu và giá cả sẽ còn tăng.
Cuối quý II, đầu quý III/2009, thị trường BĐS Hà Nội tăng nhiệt vùn vụt khi giới đầu cơ liên tục đẩy giá căn hộ, đất nền tại các dự án khu phía Tây thủ đô. Lợi dụng tình trạng này, không ít DN “đánh bóng” dự án của mình để bán hàng giá cao. Giá mỗi m2 căn hộ khu vực Hà Đông, xa trung tâm Hà Nội tới 14-15 km vẫn được “hét” tới 20-28 triệu đồng.
Giá đất nền có khi tăng tới 50-70 triệu đồng một m2. Cơn sốt sau đó lan sang cả khu vực phía Đông, đẩy giá căn hộ tại các khu như Việt Hưng (Gia Lâm) lên 4-5 triệu đồng một m2 so với giá gốc. Cuối năm 2009, những ai trót “ôm” BĐS giá cao đành ngậm ngùi buốt ruột khi giá giảm mạnh, giao dịch đóng băng.
Tài chính khó khăn
Đề cập yếu tố quan trọng nhất quyết định diễn biến thị trường BĐS, các chuyên gia đều cho rằng, năm 2010, nguồn vốn dành cho nhà đất còn khó khăn. Nếu như năm 2009, chính sách hỗ trợ lãi suất khiến tín dụng tăng trưởng mạnh tới 37% so với 2008 thì chỉ tiêu này bị khống chế ở mức 25% trong năm 2010.
Hơn nữa, do tăng trưởng tín dụng âm trong những tháng đầu năm 2009, các ngân hàng đã áp dụng nhiều chính sách để kích cầu tín dụng, trong đó có tín dụng nhà đất. Năm 2010, nguồn vốn khan hiếm hơn. Ngân hàng Nhà nước cũng có thể sử dụng giải pháp điều tiết bằng cách tăng lãi suất cơ bản.
Một mặt, tiếp cận vốn khó hơn, mặt khác, giá vốn vay cao hơn nên nhà đầu tư sẽ vất vả trong việc tìm kiếm nguồn tài chính. Đến thời điểm này, cho vay DN sản xuất, xuất khẩu phần nào được khơi thông, nhưng cho vay kinh doanh BĐS vẫn án binh bất động.
Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần phân tích, nếu như trước đây ngân hàng có thể sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn (trong đó một phần đáng kể được rót cho DN triển khai dự án BĐS với thời hạn vay 5-7 năm), thì nay theo quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ này chỉ còn 30%, nên vòng quay vốn giảm đáng kể. BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro nên không được ưu tiên như các ngành khác.
