Nhiều bất cập
Khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 – 2024 đã chính thức được đưa vào thực hiện từ ngày 1/1/2020, nhiều ý kiến cho rằng việc điều chỉnh khung giá đất lần này vẫn chưa thực sự đáp ứng với xu thế phát triên của thị trường BĐS. Khung giá đất mới vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế, từ đó có thể dẫn đến nhưng tiêu cực có thể xảy ra, như: vấn đề trục lợi từ doanh nghiệp, trốn thuế từ các giao dịch đất BĐS...
Trong khi đó, các quy định trong Luật đất đai như: các loại chi phí khi triển khai dự án bất động sản, chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá cao, thời gian thực hiện quá lâu và nhiều quy định chưa rõ ràng, ít nhiều đã ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp và người dân.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, cần phải sửa đổi, hoàn thiện cách tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở để đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước và công bằng cho chủ đầu tư. Thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư dự án. Bởi vì hiện nay, mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.
Bên cạnh đó, cách tính hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ cũng cần phải được sửa đổi. Hiện nay, tại P Hồ Chí Minh hệ số này đang được Hội đồng thẩm định giá đất tính phổ biến bằng khoảng 80% tổng diện tích sàn xây dựng. Trong thực tế, hệ số này tùy theo chung cư cao cấp, trung cấp hoặc bình dân thì doanh nghiệp chỉ tính bằng khoảng 65 - 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
“Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện nay vẫn chưa được làm tốt. Hiện nay doanh nghiệp vừa phải mua đất của dân theo giá thị trường, vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước một lần nữa, gần như phải mua đất 2 lần. Đây chính là nguyên nhân làm cho mặt bằng giá BĐS cao hơn các nước trong khu vực” – ông Châu cho hay.
Kinh nghiệm từ quốc tế
Việc nhà nước tăng cường chính sách quản lý đất đai không làm hạn chế đến quyền của các chủ sở hữu, mà để đảm bảo cho các chủ sở hữu, sử dụng hoạt động đúng khuôn khổ của pháp luật. Theo đánh giá của các chuyên gia, các quy định và chính sách của Nhà nước ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS cũng như lợi ích của các doanh nghiệp, nhà đầu tư... nên việc ban hành, sửa đổi các chính sách phải hết sức cẩn thận, tránh xảy ra tình trạng khiến DN không kịp thích ứng.
Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Trần Quốc Dương cho biết, Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa nhanh, vì vậy cần phải nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai từ một số nước, từ đó có những đề xuất, gợi ý theo thực tế, để quá trình phát triển đô thị hóa theo hướng bền vững; đồng thời những chính sách về đất đai thực sự trở thành “chìa khóa” cho thị trường BĐS.
Tại Châu Âu, Pháp là nước điển hình trong việc thực thi pháp luật về đất đai. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Trong khi đó, Trung Quốc là nước cùng khu vực và có nhiều đặc điểm tương đồng với Việt Nam. Kinh nghiệm của quốc gia đông dân nhất thế giới về: quan hệ sở hữu đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai, thống kê – phân loại đất đai... cũng có thể nghiên cứu để ứng dụng.
“Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển” – ông Dương cho hay.
Theo đánh giá, cùng với việc xây dựng chính sách về quản lý đất đai, Nhà nước cần minh bạch, công khai những thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, như: thay đổi về loại đất, diện tích, chủ sử dụng đất, giá đất trong cùng một thời điểm… để tránh tình trạng thông tin mập mờ, sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu cơ hay “cò” đất tăng giá, giao dịch những sản phẩm không hợp pháp nhằm trục lợi.
Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách liên quan đến đất đai của Nhà nước, nếu có một chính sách rõ ràng, ổn định thì sẽ tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển bền vững, ngược lại chính sách không rõ ràng thì sẽ dẫn đến những tranh chấp, rủi ro cho cả người dân và doanh nghiệp. Luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam |
