Tuy nhiên, theo đánh giá, những tháng cuối năm 2023, việc phục hồi vẫn diễn ra chậm và chỉ tập trung ở một số phân khúc như bất động sản công nghiệp và căn hộ chung cư.
Phục hồi chậm
Từ đầu năm 2023 đến nay, mặc dù kinh tế vĩ mô vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định, nhưng thị trường bất động sản (BĐS) lại chưa có nhiều khởi sắc. Trên thực tế, sự suy giảm của lĩnh vực BĐS đã bắt đầu từ năm 2019 cả về nguồn cung lẫn lực cầu.
Đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo, như là một biến động có tính chu kỳ sau một thời gian dài phục hồi, mặc dù thị trường chưa đi đến giai đoạn “bong bóng”. Đúng vào thời điểm đó, dịch Covid-19 bùng nổ, đã làm cho thị trường rơi vào trạng thái “hôn mê” mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, gần 2 năm sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát thì thị trường BĐS vẫn đang trong trạng thái “ngủ mê”, mặc dù đã có tín hiệu phục hồi, nhưng những chỉ số phục hồi thấp, không theo kỳ vọng.
Cụ thể, căn cứ vào số liệu báo cáo thị trường từ batdongsan.com.vn, riêng trong quý III/2023, đối với sản phẩm đất nền mức độ quan tâm trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước, số lượng giao dịch vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.
Trong khi đó, sản phẩm nhà thấp tầng, tình trạng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua diễn ra phổ biến hơn, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, lượt tìm kiếm trên cả nước đồng loạt giảm 52%, trong đó biệt thự (48%) và nhà riêng (42%) so với cùng kỳ năm 2022. Ngay cả loại hình nhà phố thương mại tại các thị trường du lịch trọng điểm cũng sụt giảm mạnh trong quý III, chưa thấy rõ diễn biến phục hồi.
Điểm sáng duy nhất của thị trường đến thời điểm này là BĐS công nghiệp và sản phẩm căn hộ chung cư. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu khoảng 80% tại khu vực phía Bắc, trên 85% khu vực phía Nam. Trong khi giá cho thuê đất bình quân tại các khu công nghiệp ổn định so với quý trước và tăng khoảng 5 - 7% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, căn hộ chung cư là dòng sản phẩm tiếp tục ghi nhận sự phục hồi về các chỉ số do phục vụ nhu cầu ở thực, lượt tìm mua trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, giá bán không giảm mà chỉ đi ngang, riêng trong quý III giá bán chung cư Hà Nội tăng trung bình từ 4 - 5%, còn TP Hồ Chí Minh giá đi ngang.
“Trong quý III và từ đầu năm 2023 đến nay, tình hình tăng trưởng của kinh tế vĩ mô vẫn tương đố ổn định, hoạt động của DN và phát hành trái phiếu vẫn ổn định do những tác động từ chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Cùng với đó, nhiều dự án đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh triển khai, mang lại nhiều thông tin tích cực cho thị trường. Nhưng thị trường BĐS vẫn chưa thực sự khởi sắc, nguồn cung, giao dịch, lượng tin rao bán và mức độ quan tâm đều giảm sút hơn so với cùng kỳ năm trước” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay.
Cần chú trọng hiệu quả thực thi chính sách
Theo chuyên gia tài chính TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua thời kỳ khủng hoảng sâu sắc vào giai đoạn 2010 - 2012, nhưng đó là thời điểm thừa cầu thiếu cung, còn giai đoạn này thì ngược lại (thừa cung thiếu cầu).
Trong bối cảnh đó, DN BĐS lại rơi vào tình trạng thiếu vốn để tiếp tục mở rộng sản xuất, nên khủng hoảng đã xảy ra. Trước bối cảnh chung của thị trường, dự báo một số phân khúc cơ bản như BĐS công nghiệp, nhà ở giá rẻ tiếp tục tăng trưởng; đất nền và tiếp đó là chung cư cao cấp, shop house sẽ sớm phục hồi. Các phân khúc khác như văn phòng, BĐS nghỉ dưỡng phục hồi chậm hơn.
“Nhìn nhận một cách khách quan, khi thị trường rơi vào khủng hoảng, Chính phủ đã xây dựng và ban hành nhiều chính sách để giúp phục hồi, Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ với các tổ công tác về tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS với sự tham gia tới tận DN, đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên kết quả chưa cao. Bởi vì chúng ta chưa vào “tâm bão”, chưa đẩy được nguồn cung của nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề” - TS Lê Xuân Nghĩa phân tích.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS (VARS) Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, qua khảo sát của VARS với hơn 500 DN thuộc lĩnh vực BĐS, cho thấy: 43% DN được khảo sát cho biết, các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung BĐS. Có 57% số DN đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.
Xét trên tổng thể từ đầu năm đến nay, tình hình nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để.
Tuy nhiên, thị trường có ghi nhận tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét. Cụ thể vào những tháng cuối quý II và đầu quý III, đã xuất hiện thông tin các dự án mở bán tại một số địa phương như TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng…
Sự thay đổi này đến từ hai nguồn gồm: một số dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng, được tháo gỡ và kịp thời đưa ra thị trường; một số dự án trước đó đã đủ điều kiện mở bán, nhưng chủ đầu tư trì hoãn việc ra hàng do tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng.
Trước những động thái quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành, nên chủ đầu tư được trấn an tinh thần và có thêm niềm tin để quyết định mở bán.
“Như vậy, về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề nguồn cung.
Chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung. Tuy nhiên, công bằng mà nói nguồn cung với sản phẩm BĐS không phải là vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn và vẫn cần một khoảng thời gian tương đối để có thể hình thành” - TS Nguyễn Văn Đính nói.
Cũng từ số liệu khảo sát của VARS, cùng với vấn đề về pháp lý, nguồn vốn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều DN BĐS trong suốt thời gian qua. Qua cuộc khảo sát, có tới hơn 70% DN cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới DN.
Thị trường BĐS đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay gần như đã chạm đáy. Theo quy luật chung, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường phục hồi. Nhưng chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U. Trong quý IV/2023, thị trường sẽ chưa có tăng trưởng đột biến, nhưng dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024
Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Đất Xanh, TS Phạm Anh Khôi
Nguyên nhân do một nhóm DN đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại vẫn đang bị vướng mắc về pháp lý; 30% còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách này thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu.
“Nên chỉ khi nào các vướng mắc về pháp lý được giải quyết thì DN mới tiến hành xử lý đến khó khăn về nguồn vốn. Thực tế thì những cơ chế chính sách được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay đa phần các DN đều cho rằng sau một thời gian theo dõi chưa thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt. Nhà đầu tư vẫn vô cùng thận trọng với những quyết định của mình. Vì vậy, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các bộ, ngành, địa phương cần chú trọng đến tính hiệu quả của việc thực thi chính sách, nhiều địa phương chưa thực sự vào cuộc để giải quyết khó khăn cho thị trường” - TS Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.
