Bất động sản năm 2013: Mục tiêu số một là thanh khoản

Nguyên nhân chính là do mất cân đối cung cầu, nhà nhà đổ xô đầu tư căn hộ cao cấp, diện tích rộng, thiếu hụt phân khúc hạng trung, diện tích nhỏ, giá hợp túi tiền. Ông Trần Như Trung (ảnh), Phó Giám đốc Savills Hà Nội đã chia sẻ những đánh giá xung quanh thị trường BĐS 2013.

Theo ông đâu là mục tiêu trọng tâm của thị trường BĐS 2013?

- Năm 2013, khoan hãy bàn đến giá và các vấn đề khác mà nên đặt mục tiêu số 1 là thanh khoản. Nếu không tăng được thanh khoản từ phía Nhà nước, cá nhân, nhà đầu tư... tình hình thị trường sẽ trở lên khó khăn hơn, căng thẳng có thể kéo sang cả những năm tiếp theo.

Thanh khoản có thể giúp chuyển dịch thị trường và giải quyết một số vấn đề vốn nên bằng mọi giá phải làm cho dòng tiền luân chuyển. Tức để tồn tại và phát triển trong năm 2013, doanh nghiệp phải đặt mục tiêu thanh khoản lên hàng đầu, sau đó mới là câu chuyện tái cơ cấu, bởi phải thanh khoản được mới có lực để tái cơ cấu.

Nhiều ý kiến cho rằng, trước đây thị trường BĐS sôi động chỉ phục vụ người giàu, giờ ảm đạm lại chú trọng nhà ở xã hội để tăng thanh khoản, vậy có phải lấy tiền người nghèo để cứu doanh nghiệp?

- Chúng ta không nên hiểu phiến diện như vậy. Khủng hoảng đã đem lại những động thái tích cực cho thị trường BĐS. Nếu không có khủng hoảng, có lẽ thị trường vẫn mải mê quan tâm đến người giàu, sản phẩm cao cấp. Cùng tốc độ tăng trưởng của thời sôi động, giá BĐS có thể sẽ lên mức 8.000 USD/m2, đẩy con số không thể chi trả, mua nhà ngày càng nhiều.Khủng hoảng khiến thị trường ép ngược trở lại, làm mọi người chú ý đến phần đáy kim tự tháp.

Lâu nay mải mê phần ngọn mà quên chân đế có nhu cầu thực còn rất nhiều. Với giá nhà dưới 1 tỷ đồng, diện tích khoảng 40 - 75m2, nhiều khách hàng sẵn sàng trả tiền vào ở ngay, không đánh võng, đầu cơ.

 Tuy nhiên, so với trước đây, 1 căn bằng 10 căn bây giờ, thì phân khúc này là "vàng cám" phải nhặt nhạnh, gom góp mới đủ cân. Cũng chính nhờ thế, nhân viên BĐS giờ mới thực sự được bán hàng, tư vấn và giới thiệu những ưu việt của sản phẩm với khách.

 

 

 

 

Vậy với tình hình hiện nay, xu hướng về giá sẽ như thế nào, thưa ông?

- Giá thành BĐS có nhiều yếu tố, bên cạnh đó cộng thêm chi phí hành chính, mà mọi người thường gọi là chi phí “bôi trơn”. Ví dụ, một dự án ở nơi khác duyệt trong vòng 6 tháng, mình phải mất 3 năm, thì việc nuôi một đội quân chờ từ năm nhất sang năm 3 so với từ tháng thứ nhất sang tháng thứ 6, chi phí nhân công, vốn rất lớn.

Mặt khác, theo công thức giá, không thể giảm vì quy trình hành chính, giá đền bù không giảm, giá đất hàng năm tăng, chi phí xây dựng tăng theo lạm phát. Nếu giảm phải giảm đồng loạt nhiều thứ.Còn việc hiện nay nhiều dự án giá hạ rất nhiều so với các lần mở bán trước, đó là giá đưa ra chào bán, khác với giá cơ bản không thể giảm được.

Không nên thảo luận về giá cuối cùng, mà phải bàn đến vấn đề bảo vệ tính thanh khoản của thị trường, tức có bán được không chứ không phải là bán được bao nhiêu.

Hiện tượng "ăn" chênh lệch đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc giao dịch BĐS, năm 2013 liệu có được hạn chế?

- Chênh thường xảy ra trong thời gian thị trường "nóng". Người mua nên tiếp xúc trực tiếp với bộ phận, đơn vị bán hàng của chủ đầu tư, doanh nghiệp để được mua đúng giá.

Tuy nhiên, nhiều khi các dự án xảy ra tình huống, căn 75m2 chỉ chiếm 1/10, nhu cầu lại cao, nên họ vẫn phải nhờ qua "cò" mới mua được, trong khi căn 90m2 nhiều nhưng không ai muốn mua. Hệ quả chính vẫn là do mất cung - cầu.

Mặt khác, doanh nghiệp không biết tiếp thị sản phẩm, nên tạo cơ hội cho môi giới kiếm lời. Doanh nghiệp nên qua các phương tiện truyền thông để quảng bá hình ảnh sản phẩm của mình. Người dân vừa có đầy đủ thông tin, doanh nghiệp vừa bảo vệ được thương hiệu và uy tín. Tuy nhiên, cũng có hiện tượng chủ đầu tư thông qua môi giới đẩy giá lên cao. Nhưng trong thời điểm này, không chủ đầu tư nào dám mạo hiểm để mất uy tín, nên thị trường BĐS năm 2013 sẽ được thanh lọc hơn.

Xin cảm ơn ông!