Bất động sản nửa đầu 2018: Dấu hỏi cho hai “pha” trái - ngược của thị trường

Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn của Việt Nam nguội lạnh, trong khi đó phân khúc đất nền lại nóng sốt khắp nơi. Căn cơ của vấn đề là nguồn vốn khổng lồ từ đâu đổ vào BĐS lại chưa ai lý giải được.

"Phát sốt" vì đất nền

Anh Chấn Hải (bạn của người viết bài) một người mua bán nhỏ, 6 năm trước mua lại lô đất hơn 200m2 ở huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), giá chưa đến 400 triệu đồng. Suốt mấy năm, thị trường đóng băng, rao kiểu gì cũng không bán được. Gần cuối năm 2017, có thông tin xây dựng cầu nối quận 2 của TP Hồ Chí Minh qua Nhơn Trạch, có người hỏi, anh đã bán lại lô đất đó được gần 900 triệu đồng.

“Lúc đó, bán được là mừng hú hồn rồi. Một phần vì thu hồi được vốn, một phần là có lời so với số tiền mình bỏ ra nhưng ở đời không ai biết được chữ ngờ, chỉ 6 tháng sau miếng đất đó đã trên 8 triệu đồng/m2, có mấy tháng mà người ta lời ít nhất gần 2 lần” - anh Chấn Hải chia sẻ. Tương tự, chị Thu Thủy (ngụ quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh) làm truyền thông cho một công ty cho biết, hơn năm trước chị bỏ ra 800 triệu đồng mua miếng đất nông nghiệp ở huyện Hóc Môn. Lúc đó, cậu em cùng cơ quan cũng bỏ ra chừng nấy tiền mua một chiếc xe ô tô. Sau đó, chị đầu tư thêm 500 triệu đồng xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở. Đến giờ, hơn một năm, đã có người trả gần 4 tỷ đồng nhưng chị chưa bán, trong khi cái xe của cậu em giờ bán lại không biết có được 600 triệu đồng hay không.

Tình trạng sốt đất nền không theo một trật tự nào của thị trường dường như đang diễn ra khắp các địa bàn vùng ven của TP Hồ Chí Minh và địa bàn các huyện thuộc Đồng Nai, Long An giáp ranh với TP Hồ Chí Minh. Không chỉ với đất thổ cư, đất nông nghiệp mà ngay cả với đất dự án. Cách đây hơn một tháng, một DN mở bán một dự án ở Nhơn Trạch, Đồng Nai, chỉ trong một buổi sáng hơn 2.000 nền nhà phố đã bán sạch. Có tham dự buổi mở bán nền đất của dự án này mới thấy được mức độ nóng sốt của thị trường là như thế nào, khách hàng chen nhau, thậm chí là giành giật nhau để mua đất mặc dù giá bán không hề rẻ.

Chỉ trong một thời gian ngắn, mặt bằng giá đất các quận, huyện vùng ven của TP Hồ Chí Minh và trên địa bàn các huyện Bến Lức, Đức Hòa (Long An), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) đã tăng đến vài lần, đây là mức tăng chưa từng có trong lịch sử. Cơn sốt đất "quét" qua các quận mới của TP Hồ Chí Minh như quận 2 và quận 12, Thủ Đức… tâm điểm là quận 9 đã nâng mặt bằng giá đất nền tăng ít nhất là 2 lần.

Điều đáng nói, sốt đất nền không chỉ xảy ra ở TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai mà ngay cả Hà Nội, Quảng Ninh, đến Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang),… chỗ nào giá đất cũng tăng dựng đứng. Một số chuyên gia về thị trường BĐS đã sớm lên tiếng cảnh báo về hiện tượng bong bóng căn cứ trên mức độ tăng giá, sự tham gia của giới đầu tư, bề rộng của làn sóng tăng giá… Tuy nhiên, chưa ai lý giải được vì sao cơn sốt BĐS hiện nay chỉ diễn ra trong phân khúc đất nền, trong khi đó phân khúc lớn là thị trường căn hộ lại nguội lạnh?

Căn hộ lâm cảnh đìu hiu

Theo tìm hiểu của PV, phân khúc căn hộ từ đầu năm đến nay chịu cảnh khá đìu hiu, dù vẫn rầm rộ các quảng cáo bán cắt lỗ, nhất là căn hộ cao cấp, từ vài trăm triệu nhiều đến cả tỷ đồng. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân, dù được nhận định là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản 2018 nhưng sau vụ cháy chung cư Carina Plaza (ở TP Hồ Chí Minh vừa qua) khiến phân khúc này cũng gặp không ít khó khăn. Một số dự án mới phải áp dụng biện pháp chiết khấu lên đến 8% cho những nhà đầu tư dạng mua sỉ, bán lẻ. Đối với các đối tượng là người mua để ở, các chủ đầu tư dự án căn hộ đang áp dụng trở lại các biện pháp kích cầu như khuyến mãi tặng vàng, tặng phí quản lý… để kéo khách trở lại.

Một chuyên gia về BĐS nhận định, nhu cầu thực của TP Hồ Chí Minh chỉ khoảng 40.000 căn hộ/một năm. Mặt bằng giá của phân khúc căn hộ lâu nay bị chi phối từ 2 nguồn lực là người mua nhà để ở và người mua để bán lại (nhà đầu tư thứ cấp). Hiện thị trường đất nền đang quá nóng, khả năng kiếm lời nhanh hơn nên các nhà đầu tư thứ cấp ít quan tâm đến căn hộ. Khi không có các nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường căn hộ, mặt bằng giá khó đẩy lên cao, vì nguồn cung lớn. Theo dự báo của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA, chỉ tính riêng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 sẽ đạt 50.000 căn.

Vĩ thanh

Thực tế dự báo hay nhận định, đánh giá chỉ mang tính chất ước lượng, tham khảo. Bởi lẽ, ngay trong giới chuyên gia BĐS không đồng nhất quan điểm về thị trường BĐS hiện nay mà đang có sự phân hoá theo hai nhóm. Nhóm thứ nhất cho rằng, thị trường đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng BĐS; kịch bản sốt đất giai đoạn 2007 - 2008 đang quay trở lại sau 10 năm. Cơ sở cho nhận định này đó là giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai đều tăng mạnh; chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền đổ vào các dự án BĐS, đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng.

Nhóm thứ hai thì cho rằng, mặc dù có sốt đất cục bộ ở vài khu vực nhưng nếu cho rằng bong bóng BĐS đang hình thành là không có cơ sở thực tiễn. Bởi yếu tố quan trọng nhất để tạo nên bong bóng BĐS là dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng, hiện nay dòng vốn đổ vào thị trường BĐS đang bị kiểm soát chặt, năm 2018 là năm thứ 3 thực hiện lộ trình siết tín dụng đổ vào BĐS. Thêm vào đó còn hàng loạt các chỉ số khác cũng ủng hộ cho giả thuyết không có bong bóng BĐS trong năm 2018. Hơn nữa sau bài học bong bóng BĐS giai đoạn 2007 -2008 và những hậu quả sau đó đã để lại một bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý, các công cụ quản lý thị trường cũng hiệu quả hơn nhiều.

Mặc dù có sự không thống nhất trong đánh giá, nhận định về diễn biến thị trường BĐS trong thời gian qua nhưng tất cả đều có chung một câu hỏi, đó là nếu không có một nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS thì liệu có tạo nên cơn sốt trên diện rộng trong suốt thời gian qua? Nguồn tiền đổ vào thị trường BĐS đến từ đâu, trong khi nguồn vốn từ hệ thống tín dụng đổ vào thị trường BĐS vẫn đang được kiểm soát rất chặt? Câu hỏi này hiện vẫn chỉ là những dấu chấm hỏi bỏ ngỏ.