Chiều 9/5, dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức hội thảo: “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”.
Tại hội thảo, các chuyên gia đã cùng bàn luận về những khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay; vai trò, tầm quan trọng của thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán phái sinh) đối với doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng; vấn đề cán cân chênh lệch giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ (vốn tín dụng ngân hàng); tính cấp thiết của việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản; giải pháp để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, ổn định, minh bạch và bền vững...
Nguồn vốn là “sự sống” của doanh nghiệp bất động sản
Phát biểu đề dẫn hội thảo, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, để thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn, trước hết cần quan tâm thúc đẩy và phát triển thị trường vốn cho lĩnh vực bất động sản phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn phát triển của Việt Nam. Điều này tạo đà và lực cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn nữa, đóng góp vào mục tiêu chung của quốc gia.
PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho hay, để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững.
“Để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. “Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn”, PGS. TS. Ngô Trí Long khẳng định.
Theo các chuyên gia, ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian qua gồm 5 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).
Thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu, giảm gánh nặng cho vốn ngân hàng
Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng, nhưng từ trước đến này, hầu hết doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh.
TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng đánh giá, cùng với thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư cho thị trường bất động sản. Nguồn vốn trái phiếu giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á.
Nhấn mạnh thêm về vai trò của nguồn vốn từ trái phiếu đối với các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, TS. Lê Xuân Sang cho biết, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu, lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động vốn, cho vay nền kinh tế, kéo theo đó những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) có thể phát sinh. Đây là vấn đề không thể xem thường.
Bà Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam cho biết, nguyên nhân dẫn đến những bất cập trên thị trường trái phiếu khiến cơ quan quản lý có động thái thắt chặt hơn là do khung quy định pháp luật chưa thực sự đạt hiệu quả quản lý, giám sát và định hướng dòng vốn.
Bên cạnh đó, cách thức triển khai phát triển thị trường trái phiếu chưa được đánh giá hết mức độ ảnh hưởng khi bắt đầu. Ngoài ra, nhận thức của nhà đầu tư về rủi ro của các loại trái phiếu doanh nghiệp và thông tin cung cấp đến nhà đầu tư chưa thực sự minh bạch cũng là nguyên nhân dẫn đến những rủi ro không đáng có, làm lung lay niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường.
“Mặc dù trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là của doanh nghiệp bất động sản đã được hình thành và nhận sự chào đón của các nhà đầu tư nhưng đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà bản thân nhà đầu tư chưa được nhận thức đầy đủ. Đây là điều rất đang tiếc vì trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn hết sức hiệu quả và chủ động của các doanh nghiệp”, bà Hoàng Hải Anh nhấn mạnh.
Phát triển hài hòa thị trường vốn và thị trường tiền tệ
Trước những vấn đề bất cập đang diễn ra trên thị trường, các chuyên gia đánh giá, việc “gạn đục khơi trong”, “bắt sâu nhổ cỏ” và có những quy định siết chặt hơn việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp là cần thiết, song các chuyên gia cho rằng, cần tránh làm ách tắc dòng vốn hay giảm đi cơ hội tiếp cận vốn đối với bất kỳ doanh nghiệp nào.
“Việc siết hoạt động phát hành trái phiếu là cần thiết. Tuy nhiên, các giải pháp đưa ra cần tính toán kỹ lưỡng, không vì những hậu quả của giai đoạn vừa qua mà thắt chặt đến mức triệt tiêu động lực phát triển của thị trường bất động sản.
Giai đoạn hiện nay đang là giai đoạn có cơ hội rất lớn đối với Việt Nam để phát triển hạ tầng, nếu bỏ lỡ chúng ta sẽ mất cơ hội lớn này để đuổi kịp các nền kinh tế phát triển trong tương lai”, bà Hoàng Hải Anh khẳng định.
TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng đưa ra quan điểm, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Theo đó, nên phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản; phát hành trái phiếu công trình đối với công trình có nhu cầu vay vốn; phát hành chứng chỉ bất động sản và phát hành chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư ủy thác đầu tư bất động sản…
Ngoài ra, theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản theo hướng phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản. Hơn nữa, tình hình dịch Covid-19 trên thế giới và tại Việt Nam ảnh hưởng tới hầu hết các ngành kinh tế, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Do đó, nên cân nhắc xem xét lùi lộ trình đối với tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng hỗ trợ tốt hơn cho khách hàng vay vốn phục hồi sản xuất, kinh doanh sau dịch.
