Muốn có lối đi như trước, phải bỏ tiền mua đường
Dự kiến, ngày 19/5, TAND tỉnh Bình Dương mở phiên tòa phúc thẩm xét xử vụ kiện tranh chấp quyền sử dụng đất (quyền về lối đi qua), theo kháng cáo của nguyên đơn là cụ Hồ Thị Giỏi (SN 1924) và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lý Ngưng Lệ (SN 1964), Trần Ngọc Hương (SN 1965). Trong vụ án này, bị đơn là cụ Nguyễn Thị Nước (SN 1935, ngụ đường Nguyễn Tri Phương thuộc tổ 71, khu phố 8, phường Chánh Nghĩa. Hiện cụ đã mất, người đại diện là ông Trần Quang Minh).
Theo nội dung vụ kiện, năm 2003 cụ Nước được UBND TX Thủ Dầu Một (nay là TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) cấp giấy CNQSDĐ số U559238, có tổng diện tích 1.673,1m2, thuộc thửa đất số 67 tờ bản đồ 42 thuộc phường Chánh Nghĩa.
| Phần hẻm chung do ông Minh xây lấn chiếm (nhìn từ ngoài hẻm vào, gờ xi măng từ mũi tên đỏ hắt ra mũi tên xanh), khiến cụ bà 97 tuổi phải khởi kiện người hàng xóm 83 tuổi. |
Năm 2006, cụ Nước tặng cho các con đất (bằng hình thức chuyển nhượng), gồm: Trần Ngọc Hương 290,5m2, Trần Quang Thái 148m2, Trần Thuý Phượng 508m2 và Trần Lệ Hoa 146m2. Riêng người con út là Trần Quang Minh được bà Nước chia cho phần đất 280m2 giáp mặt tiền hẻm bê tông đi ra đường Nguyễn Tri Phương. Khi cho đất cho các con, bà Nước dành một lối đi chung có chiều rộng 4m, dài 54m (diện tích 216m2) từ trong ra ngoài hẻm. Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục tách thửa, trong hợp đồng chuyển nhượng cho từng người không thể hiện nội dung thoả thuận lối đi chung.
Tháng 7/2013, cụ Hồ Thị Giỏi mua lại phần đất của bà Trần Lệ Hoa. Khi mua đất của bà Hoa, trên giấy CNQSDĐ thể hiện lối đi chung rộng 4m, tính từ đất bà Hoa ra tới đường bê tông và thực tế có con đường rộng 4m. Tương tự, bà Lý Ngưng Lệ mua lại đất của bà Trần Thúy Phượng vào năm 2016, trên giấy CNQSDĐ của bà Phượng cũng thể hiện có đường đi chung rộng 4m. Sau khi mua đất xây nhà, cụ Giỏi và bà Lệ, bà Trần Ngọc Hương đổ bê tông lối đi chung từ trong hẻm ra ngoài đường và sử dụng, phía cụ Nước không khiếu nại hay tranh chấp.
Đến đầu năm 2018, ông Trần Quang Minh xây dựng, đổ bê tông mặt sân nhà cụ Nước cao khoảng 0,4m lấn một phần lối đi chung nên lối đi này chỉ còn khoảng 3,2m chiều rộng. Do đó, các hộ phía sau là cụ Giỏi, bà Lệ, bà Hương phản ứng và chính quyền địa phương có hòa giải nhưng không thành. Vì vậy tháng 12/2018, cụ Giỏi kiện cụ Nước ra TAND TP Thủ Dầu Một với yêu cầu tòa án buộc cụ Nước phải trả lại nguyên trạng lối đi rộng 4m, dài khoảng 21m, như thể hiện trong giấy CNQSDĐ của các hộ.
Thời điểm cụ Giỏi khởi kiện thì cụ Nước chưa có ý kiến vì tuổi già sức yếu và đang mang bệnh. Tuy nhiên, sau đó khi tòa án mời các bên làm việc thì phía cụ Giỏi lại thấy có văn bản của cụ Nước ủy quyền cho ông Minh tham gia tố tụng. Trong quá trình tố tụng, ông Minh có đơn yêu cầu phản tố cho rằng cụ Nước chỉ để lối đi cho các hộ từ trong ra ngoài có chiều rộng 1,5m, các hộ muốn có lối đi rộng hơn phải trả tiền cho giá trị QSDĐ của cụ Nước.
Trong các ngày 19/6/2020 và 24/6/2020, TAND TP Thủ Dầu Một xét xử sơ thẩm và tuyên bằng bản án số 30/2020/DS-ST. Mặc dù tòa thừa nhận trong giấy CNQSDĐ của cụ Giỏi, bà Lệ, bà Hương, ông Thái đều thể hiện có con đường đi chung rộng 4m. Thế nhưng lại tuyên chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện là phía cụ Nước phải chừa lối đi chung phía ngoài tiếp giáp nhà cụ Nước với chiều ngang 2m (diện tích là 43,2m2), duy trì lối đi chung phần phía trong rộng 4m (diện tích 130,8m2). Ngược lại 4 hộ bên trong phải đền bù cho phía cụ Nước toàn bộ diện tích đường đi chung là 173,2m2, với giá thị trường 10 triệu đồng/m2 (tổng số tiền 4 hộ phải đền bù cho phía cụ Nước là 1.744.995.000 đồng, mỗi hộ phải trả 436.248.750 đồng).
Quan điểm chính của toà cấp sơ thẩm cho rằng trong tất cả các hợp đồng chuyển nhượng không có nội dung nào thể hiện cụ Nước đã chừa lối đi chung cho các con nên mặc dù giấy CNQSDĐ của cụ Giỏi, bà Lệ (mua lại của 2 người con của cụ Nước), bà Hương và ông Thái (con của cụ Nước) có thể hiện lối đi chung cũng không có cơ sở nhận định mẹ đã chừa lối đi chung cho các con và đó là cơ sở để tòa tuyên buộc các hộ phải bồi thường.
Trước sự vô lý của bản án sơ thẩm số 30/2020/DS-ST, cụ Giỏi kháng cáo toàn bộ án sơ thẩm với yêu cầu toà án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; tuyên buộc phía cụ Nước phải tháo dỡ phần hàng rào lấn chiếm lối đi chung do ông Minh xây dựng, trả lại nguyên trạng lối đi rộng 4m, dài khoảng 21m (tính từ mép đường hẻm bê tông đến phần lối đi chung của các hộ bên trong); không buộc các hộ bên trong phải bồi thường giá trị QSDĐ 173,2m2 thuộc lối di chung cho phía cụ Nước như bản án sơ thẩm đã tuyên.
Vì thực tế mẹ đã cho các con đất và chừa lối đi chung, trong quá trình tách thửa đất các bên đã yêu cầu cơ quan chức năng tổ chức đo vẽ, và bản vẽ tách thửa thể hiện lối đi chung rộng 4m từ phần đất cuối cùng đi ra đến hẻm bê tông, và phía cụ Nước hoàn toàn không có ý kiến. Sau đó, UBND TX Thủ Dầu Một cấp giấy CNQSDĐ cho các hộ đều thể hiện lối đi chung. Tuy nhiên, do sơ suất nên khi hình thành lối đi chung, cơ quan chức năng không điều chỉnh diện tích còn lại trên sổ đất của cụ Nước nên diện tích vẫn còn 304,5m2 (lẽ ra chỉ còn khoảng 88m2).
Bản án sơ thẩm thiếu khách quan
Đặc biệt, trong quá trình lập hợp đồng, tách thửa và sau hàng chục năm phía cụ Nước không khiếu nại về việc hình thành lối đi chung, chỉ đến khi ông Minh xây lấn mới phát sinh tranh chấp.
Phía cụ Giỏi cho rằng, bản án sơ thẩm tuyên xử như trên là thiếu tôn trọng pháp luật, thiếu khách quan. Vì toàn bộ diện tích lối đi chung tuy không được thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng, nhưng ý chí của cụ Nước khi chia đất cho các con đã thể hiện rõ việc chừa lối đi chung có chiều ngang 4m, từ trong ra ngoài đường. Lối đi này đã được sử dụng hàng chục năm, phía cụ Nước không khiếu nại hay tranh chấp, chứng tỏ các bên đã thoả thuận hình thành lối đi chung trên thực tế.
Tiếp đến, toà án không thể cho rằng các bên không có thoả thuận nên chỉ chấp nhận phần lối đi từ ngoài hẻm vào có chiều rộng 2m. Vì lối đi này được hình thành từ 2007, có chiều rộng 4m. Đặc biệt khi xây nhà, phía cụ Nước cũng chỉ xây tường sát phần lối đi và đó chính là ranh giới giữa đường đi và phần đất còn lại của cụ Nước. Toà án không thể buộc các hộ bồi hoàn toàn bộ diện tích lối đi là 173,2m2, vì chính phía bị đơn cũng thừa nhận khi chia đất cho các con, cụ Nước đã chừa lối đi 1,5m (giả sử trước đó cụ Nước chỉ chừa lối đi rộng 1,5m, thì phần này các hộ không phải bồi hoàn). Đây là dấu hiệu cố ý bỏ qua tất cả tài liệu, chứng cứ để thiên vị cho phía bị đơn.
Bên cạnh đó, toà cấp sơ thẩm có đưa UBND TP Thủ Dầu Một tham gia tố tụng, nhưng họ lại xin vắng mặt và chưa có ý kiến cụ thể về việc cấp GCNQSDĐ - Cơ sở pháp lý hình thành lối đi chung và lý do gì chưa điều chỉnh diện tích đất của cụ Nước sau khi chừa lối đi cho các con. Mặt khác, nguyên nhân xảy ra tranh chấp là do ông Minh tự ý xây lấn chiếm lối đi chung. Nhưng trong hồ sơ vụ án thể hiện toà chỉ mới đưa ông Minh vào tham gia tố tụng với tư cách “người liên quan” và chưa lấy ý kiến của ông Minh, chưa làm rõ hành vi của ông Minh để xác định trách nhiệm liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.
Đồng thời, phía cụ Giỏi, bà Lệ là những người mua lại đất khi đã có đường đi. vì vậy tòa án phải triệu tập các chủ đất cũ tham gia tố tụng để làm rõ quyền, nghĩa vụ của họ chứ không thể bỏ qua, vì đó là vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng.
