Gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà
Tại phiên họp về Pháp luật mới nhất, cơ quan quản lý Nhà nước đã có ý kiến theo hướng cho phép các bên bán BĐS được chọn giao dịch qua sàn hoặc không, do nghi ngại quy định bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí trung gian.
Có thể khẳng định, việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà. Bởi, việc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của BĐS mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm việc này.
Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai. Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều dự án kiểu như Alibaba. Nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra nhiều sự bất ổn cho thị trường BĐS.
Giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí
Thông thường, với các dự án BĐS, chủ đầu tư thường dự kiến chi phí bán hàng ở mức 8 - 10% giá bán. Để đảm bảo sự chuyên nghiệp và tính chuyên môn hóa, hiện nay rất nhiều chủ đầu tư đều thực hiện việc bán hàng thông qua sàn giao dịch uy tín.
Điều này mang đến nhiều lợi ích: Thứ nhất, chủ đầu tư không cần tốn chi phí để duy trì bộ máy nhân sự bán hàng. Trong khi công việc này mang tính thời điểm; Thứ hai, các sàn giao dịch có sẵn đội ngũ môi giới kinh nghiệm với tập khách hàng đông đảo nên việc tiếp cận khách hàng thường nhanh và rất hiệu quả; Thứ ba, do đặc tính công việc chỉ tập trung vào việc tiếp cận, tư vấn khách hàng nên sàn giao dịch BĐS có nhiều công cụ hỗ trợ rất tốt cho việc quảng bá thông tin dự án, tiếp cận, tư vấn khách hàng.
Đây là những lý do khiến việc bán hàng thông qua sàn giao dịch uy tín, chuyên nghiệp đạt hiệu quả cao, giúp chủ đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian tìm kiếm, tư vấn, bán hàng.
Nhìn rộng ra, từ thời điểm Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí BĐS khi đến tay khách hàng.
Nhưng chúng ta có thể thấy, trong gần 10 năm trở lại đây, giá nhà luôn ghi nhận ở mức tăng cao. Vậy liệu mục tiêu “giảm chi phí” này có thực sự hiệu quả?
Xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, việc đưa quan điểm “giao dịch qua sàn làm tăng chi phí” là bất hợp lý. Đối với lo ngại việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn sẽ làm gia tăng chi phí, chúng ta có thể định mức phí trần, đủ để thực thi việc giao dịch.
Trao quyền nhưng cũng cần đi đôi với trách nhiệm, nghĩa vụ
Không khó để tìm ra các vụ tranh chấp tại dự án xuất phát từ chuyện sàn phân phối, môi giới quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng. Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án thì khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không.
Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo… các sàn, môi giới BĐS vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư. Trong khi hầu hết giao dịch BĐS hình thành trong tương lai vẫn đang hàng ngày được thực hiện thông qua sàn giao dịch. Cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của sàn, môi giới BĐS khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.
Giao dịch thông qua sàn, cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán sản phẩm không rõ ràng, sàn sẽ là gác chắn cho pháp luật như: chống rửa tiền, chống thất thu thuế vì giao dịch qua sàn sẽ phải thực thi đúng, đủ khi ta đã quy định cho nó. Ngoài ra, Nhà nước có thể thông qua sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường BĐS, qua đó có thể đưa ra quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời, sát với tình hình thực tế. Hội nghị lần thứ 5, Ban chấp hành T.Ư Đảng khóa XIII cũng nhận thấy điều đó nên đã đưa ra quan điểm “bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch” trong Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Giao dịch qua sàn sẽ tạo những kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư
Có sự tác động và liên thông với nhau, thị trường BĐS cũng cần được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian như thị trường chứng khoán, điều này vừa đảm hàng hoá được lưu thông rộng rãi vừa đảm bảo độ uy tín. Các công ty muốn chào bán chứng khoán ra công chúng thì phải được niêm yết trên sàn giao dịch, để được niêm yết trên sàn giao dịch này thì công ty phải đáp ứng những điều kiện chào bán chứng khoán lần đầu ra công chúng theo quy định của Luật Chứng khoán.
Trước đây, giao dịch cổ phiếu phải qua tay, muốn đầu tư vào doanh nghiệp, nhà đầu tư phải tìm hiểu, tiếp nhận rất nhiều thông tin thiếu minh bạch, chưa được kiểm chứng. Từ khi sàn giao dịch chứng khoán ra đời, thông qua Ủy ban Chứng khoán Việt Nam, mọi giao dịch đều được kiểm tra, kiểm soát, thông tin được chia sẻ công khai đã thu hút được một lượng lớn người tham gia.
Từ mức vốn hóa 270 tỷ đồng ban đầu, hiện tại thị trường chứng khoán đã đạt mức 7,3 triệu tỷ đồng (bao gồm cả cổ phiếu, trái phiếu) vào ngày 31/3/2023, tương đương 82,15% GDP. Tổng số tài khoản chứng khoán của nhà đầu tư trong nước tính đến cuối năm 2022 đã vượt 6,8 triệu tài khoản, nếu tính mỗi cá nhân sở hữu một tài khoản thì tỷ lệ số tài khoản cá nhân hiện tương đương 6,8% dân số.
Trong tương lai gần, nếu được áp dụng cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS sẽ tạo những kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư như hình thức trái phiếu công trình chuyển đổi của dự án BĐS hình thành trong tương lai. Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.
Tuy vậy, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, phải có quy định chặt chẽ về điều kiện thành lập của sàn giao dịch môi giới BĐS. Tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, chứng chỉ cần được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề.
Người có thẻ sẽ là người giao dịch cuối cùng, xác nhận thông tin cần thiết tư vấn cho khách hàng; mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.
