Thị trường khó khăn
Trong năm 2021 và đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành hàng loạt nghị định, hướng dẫn liên quan để tháo gỡ khó khăn và đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo hành lang thông thoáng cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS).
Tuy nhiên, các thủ tục hành chính vẫn rất phức tạp, vì là tập hợp của rất nhiều luật, nghị định, thông tư, hướng dẫn chồng chéo, thậm chí là mâu thuẫn, nên DN mất rất nhiều thời gian trong việc chuẩn bị hồ sơ dự án. Có khi DN hụt hơi với rào cản thủ tục hành chính, nên không vượt qua được quy định dự án sau 12 - 24 tháng không triển khai được thì thu hồi.
Để triển khai một dự án BĐS, chủ đầu tư phải đi qua nhiều bước với hàng chục thủ tục lớn nhỏ khác nhau. Nhìn qua thì các thủ tục này đều được quy định cụ thể, nhưng tính chất rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, nhiều cơ quan giải quyết chứ không có đầu mối cụ thể. Vậy nên, DN có khi “rối như tơ vò” còn địa phương thì lúng túng.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS vốn rất nhạy cảm với vấn đề liên quan đến vốn. Hiện nay có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái chặt chẽ hơn trong việc cho vay vốn đối với lĩnh vực BĐS, khi tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng BĐS 6 tháng đầu năm cao hơn so với vốn tăng trưởng chung trong nền kinh tế quốc dân. Tuy đây không phải là động thái “siết” vốn như nhiều người nhìn nhận, nhưng cũng gây ra nhiều khó khăn cho DN.
Vì vậy, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính không đơn giản nếu như chúng ta chưa có đầu mối thống nhất. Cần thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn, tránh việc như hiện nay, có quá nhiều bên quản lý, dẫn đến chồng chéo làm khó DN. Song song với cải cách thủ tục hành chính là việc duy trì dòng vốn cho thị trường.
Bất cập về việc định giá đất
Tại Điều 74 Luật Đất đai về nguyên tắc bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất có những điểm cần xem xét như: Thu hồi đền bù vì mục đích quốc phòng, an ninh, công trình công cộng, và vì mục đích phát triển kinh tế. Đây là hai phương thức hoàn toàn khác nhau vì người dân ít bức xúc, khiếu kiện đối với dự án vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích cộng đồng.
Tuy nhiên, đền bù một cách bắt buộc theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định quy định tại Điều 74 khoản 2 Luật Đất đai cho các dự án phát triển kinh tế, đặc biệt là dự án nhà ở, công trình sản xuất kinh doanh để chủ đầu tư được giao đất, được hưởng chênh lệch địa tô lớn là không phù hợp và thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 74 quy định việc bồi thường phải đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật đã không được tổ chức thực hiện nghiêm túc. Nhiều địa phương đã triển khai thực hiện mang tính áp đặt, không công khai, minh bạch, nhất là về giá đền bù, mục đích thu hồi đất thiếu dân chủ, công bằng, gây khiếu kiện làm mất an ninh trật tự xã hội.
Còn đối với việc định giá những mảnh đất nằm ở vị trí đắc địa, gọi là ''đất vàng'' luôn có giá trị khổng lồ nên sẽ có không ít người nhăm nhe. Và rồi, bằng rất nhiều hình thức chiếm dụng hay hợp pháp hóa việc sở hữu mà những khu đất công đã rơi vào tay một số DN với giá bèo.
Đầu tiên là mua cổ phần của DN Nhà nước khi đang tiến hành cổ phần hóa. Việc mua lại cổ phần DN không phải nhằm vào giá trị của DN, thực chất là nhằm vào giá trị của miếng đất ở những vị trí đắc địa mà DN đó đang sở hữu. Từ đó, nghiễm nhiên biến khu ''đất vàng'' này thành những dự án chung cư, trung tâm thương mại, nhà ở cho thuê và thu được lợi nhuận “khủng”, hoặc đơn thuần chỉ cho thuê, “om đất” chờ tăng giá.
Bỏ khung giá đất đẩy nhanh tiến độ dự án trọng điểm
Khung giá đất mang lại một số lợi ích khi làm căn cứ tính giá mỗi khi Nhà nước có quyết định thu hồi. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất được định giá theo khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng.
Đơn cử, tại Hà Nội rất nhiều dự án trọng điểm, như: đường Vành đai 2, Vành đai 2,5... bị chậm tiến độ do một số hộ dân không chịu giải phóng mặt bằng, vì giá trị đền bù thấp. Hoặc hiện nay rất nhiều nhà tập thể được xây dựng từ thập niên 50 - 60 của thế kỷ trước đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều tòa nhà còn trong tình trạng “chờ sập” nhưng không thể cải tạo được vì người dân “chê” chi phí đền bù thấp.
Việc thu thuế từ BĐS cũng được tính dựa trên khung giá đất. Vì vậy, khi tính giá đất dựa theo khung giá chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng một phần ba so với giá thị trường khi thu thuế sẽ bị thất thoát. Đó là chưa kể, một số đối tượng lợi dụng khung giá đất để lách luật, trốn thuế. Kinh tế Việt Nam được định hướng phát triển theo cơ chế thị trường, định hướng Xã hội Chủ nghĩa, cho nên bất kỳ ngành nghề nào, kể cả BĐS phải phát triển theo nguyên tắc thị trường cung - cầu.
Chính vì vậy, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 định hướng bỏ khung giá đất, sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp công tác bồi thường thu hồi đất thuận lợi, các dự án đẩy nhanh tiến độ, tác động tích cực nền kinh tế. Đây là quyết định rất quan trọng, từ đó dẫn ra một loạt các việc tiếp theo rất mới của Nghị quyết, đó là cần luật hóa chế độ gọi là BĐS đa công năng, hay nói cách khác là đất được sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có đất quốc phòng an ninh sử dụng vào thương mại, đất tôn giáo tín ngưỡng mà có phần gắn với cơ chế về đất thương mại...
Với việc bỏ khung giá đất khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo. Bên cạnh đó, sẽ đưa thị trường BĐS về cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu ngân sách từ thuế giao dịch BĐS, triệt tiêu tình trạng lách luật, trốn thuế. Nghị quyết 18-NQ/TW lần này cũng khẳng định việc bỏ khung giá đất là nhằm nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất.
