Sự cần thiết cho việc giải quyết mâu thuẫn phải đảm bảo hài hòa các lợi ích, nhu cầu giữa các bên liên quan. Mô hình quản lý, vận hành đang áp dụng tại nhà chung cư B4 Làng Quốc tế Thăng Long là một ví dụ điển hình.
Những bức xúc dồn nén
Nhà chung cư B4 Làng Quốc tế Thăng Long, phường Dịch Vọng (quận Cầu Giấy) là nhà tái định cư dành cho các hộ dân khu vực Ngã Tư Sở bị thu hồi đất để mở đường. Toà nhà có các khối 6, 8 và 10 tầng, tổng số 104 căn hộ. Diện tích tầng trệt của khu nhà dùng để kinh doanh, phục vụ cho việc duy tu, bảo dưỡng toà nhà và hỗ trợ phí dịch vụ cho cư dân theo chính sách của Nhà nước.
Như các chung cư tái định cư khác, toà nhà B4 cũng do Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (QL & PTN) quản lý và vận hành. Lúc mới về ở, người dân yên tâm là nhà mình đã có một công ty của Nhà nước lo việc quản lý và cung cấp dịch vụ. Đây là thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với người dân tái định cư. Nhưng chỉ một thời gian ngắn, sự vui mừng ấy mất dần. Nhà xuống cấp nhanh, thang máy hỏng, đường ống dẫn nước sạch bị vỡ, tắc đường ống dẫn nước thải, nước chảy lênh láng... Mỗi lần như thế, Ban quản trị (BQT) và tổ trưởng dân phố đề nghị công ty sửa chữa, nhưng không bao giờ được thực hiện ngay. Có lần đường ống nước sạch bị vỡ, nhưng công ty để hàng tuần lễ, mất hàng ngàn mét khối nước sạch. Lần khác đường ống bể phốt vỡ, chất thải trào ra sân, người dân cứ tưởng công ty sẽ sửa trước ngày lễ 30/4 và 1/5 năm đó, nhưng họ cũng chẳng làm. Sau ngày lễ, Cấp ủy, Ban Công tác mặt trận, tổ trưởng dân phố, BQT... đến gặp giám đốc "kêu cứu" mới được sửa. Ngoài sự quản lý của công ty như vậy, lại thêm sự thiếu nhiệt tình của đội ngũ nhân viên (có lẽ do đồng lương quá thấp: 500.000 đồng/người/tháng đối với bảo vệ, 400.000 đồng/người/tháng đối với nhân viên vệ sinh - thời điểm tháng 4/2007). Trong khi đó, công ty lại có nguồn thu (500 triệu đồng/năm) từ việc cho thuê diện tích tầng 1, chưa kể tiền thu phí dịch vụ của cư dân khu nhà.
Mô hình quản lý hiệu quả
Không thể kéo dài tình trạng trên, dân cư Làng Quốc tế Thăng Long đã báo cáo đề nghị Thành phố chuyển nhiệm vụ quản lý từ công ty ĐT & PTN Hà Nội sang Ban Quản lý dự án Làng Quốc tế Thăng Long (nay là Xí nghiệp Dịch vụ đô thị và nhà ở), thuộc Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội (chủ đầu tư dự án).
Được Thành phố chấp thuận, ngày 20/4/2007, hai bên tiến hành bàn giao với sự chứng kiến của các cấp, ngành và cư dân khu nhà. Kể từ đó, công tác quản lý và vận hành nhà chung cư B4 đã thay đổi căn bản. Xí nghiệp đã phối hợp chặt chẽ với BQT cùng thực thi nhiệm vụ.
Về mặt tài chính, Giám đốc Xí nghiệp và Trưởng BQT là đồng chủ tài khoản. Mọi nguồn tiền thu được đều nộp vào tài khoản tại ngân hàng. Mỗi khi phải thuê dịch vụ ngoài hoặc mua sắm tài sản, hai bên thống nhất phương án, sau đó thông qua hội nghị nhà chung cư mới được thực hiện. Những trường hợp khẩn cấp, Xí nghiệp và BQT quyết định và báo cáo lại với hội nghị nhà chung cư. Cứ 6 tháng 1 lần, Xí nghiệp và BQT báo cáo tài chính công khai với hội nghị người dân nhà chung cư.
Việc cung cấp dịch vụ được thể hiện bằng hợp đồng cung cấp dịch vụ theo giá thoả thuận. Phí dịch vụ được giữ ổn định 30.000 đồng/người/tháng, phí gửi xe máy 30.000 đồng/chiếc/tháng, xe đạp 15.000 đồng/chiếc/tháng, xe ô tô 600.000 đồng/chiếc/tháng. Lương nhân viên bảo vệ 2.400.000 đồng/người/tháng; nhân viên vệ sinh 2.000.000 đồng/người/tháng. Đặc biệt, Xí nghiệp không hề tìm cách khai thác triệt để sân, vườn, môi trường sống của dân cư để trông xe, hoặc làm dịch vụ khác thu lợi riêng.
Chỉ mới có chừng ấy việc thôi mà bộ mặt nhà B4 từ trong lẫn ngoài đã thay đổi rõ rệt. Năm 2010, sau 6 năm đưa vào sử dụng, toà nhà đã được sơn lại đẹp đẽ, các trang thiết bị hư hỏng được tu sửa và mua sắm thêm, nhất là hệ thống, thiết bị phòng chống cháy nổ. Những sự cố, hư hỏng luôn được sửa chữa kịp thời; phòng họp cộng đồng khang trang, rộng rãi; an ninh trật tự đảm bảo, không có mâu thuẫn khiếu kiện làm phiền lòng lãnh đạo chính quyền địa phương và cấp trên.
Loại hình nhà chung cư ngày càng phát triển mạnh. Trên địa bàn TP Hà Nội không ít phường có tỉ lệ dân sống ở nhà chung cư đã chiếm gần 50% số dân. Nếu việc quản lý và vận hành nhà chung cư không tốt sẽ gây những hậu quả khôn lường. Để việc quản lý và vận hành nhà chung cư có hiệu quả, thiết nghĩ các cơ quan chức năng cần nghiên cứu hoàn thiện mô hình quản lý theo hướng xã hội hoá.
| Nên chăng, các BQT cần tiến hành xin thành lập Hội các BQT chung cư, nhằm trao đổi kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư, tham gia đóng góp ý kiến, phản biện với các cơ quan công quyền trong việc dự thảo các chính sách, chế độ, pháp luật có liên quan đến nhà chung cư trước khi trình cơ quan có thẩm quyền ban hành chính thức. |
