Cần chú trọng công cụ quy hoạch sử dụng đất

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

Ông có nhìn nhận thế nào về vai trò của công tác lập quy hoạch sử dụng đất đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội hiện nay?

- Quy hoạch là công cụ có vai trò, vị trí cực kỳ quan trọng, tiền đề để nền kinh tế và thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững. Về mặt kinh tế, giá trị sử dụng, nguồn lực đất đai được tạo ra nhiều hay ít tùy thuộc vào việc tối ưu hoá việc khai thác phương diện giá trị sử dụng, thông qua xác định mục đích sử dụng đất.

Trong khi đó, mục đích sử dụng đất lại do quy hoạch sử dụng đất quy định và quy hoạch chỉ phát huy được tác dụng khi kế hoạch được xây dựng theo các quy hoạch chuyên ngành mang tính khả thi, hiệu quả.

Theo tính toán, 1 ha đất nông nghiệp tại TP Hồ Chí Minh chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm. Trong khi đó, 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/ha/năm, gấp hơn 100 lần. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc sử dụng công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để mang lại hiệu quả cao nhất cho kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, trong thực tế thời gian qua cho thấy, Nhà nước phần nào đó vẫn chưa sử dụng hiệu quả “quyền năng”, nhất là công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích để làm gia tăng giá trị sử dụng đất.

Vì sao lại nói công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đai trong thời gian qua chưa hiệu quả?

- Chúng ta thấy một nhược điểm trong thời gian vừa qua. Đó là công tác lập quy hoạch dường như rất được coi trọng, nhưng đến công tác điều chỉnh quy hoạch lại rất dễ làm sai lệch mục tiêu ban đầu, thậm chí có thể phát sinh những vấn đề tiêu cực. Mặt khác, Việt Nam chưa có sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất mà lại thu tiền sử dụng ở mức khá cao, làm tăng chi phí và cũng là nguyên nhân khiến giá nhà ở tăng cao.

Bên cạnh đó, thực tế cũng xảy ra không ít trường hợp quy hoạch bị điều chỉnh theo “khẩu vị” và lợi ích của nhà đầu tư dẫn đến làm thất thu ngân sách Nhà nước, thất thoát nguồn lực từ đất đai. Điều này dẫn đến việc chưa tạo ra được đủ động lực phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, chưa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.

Vậy, giải pháp để khắc phục những tồn tại, hạn chế nếu trên như thế nào, thưa ông?

- Tôi cho rằng, Nhà nước cần sớm ban hành luật thuế liên quan đến tài sản để chống đầu cơ, đồng thời, nghiên cứu sắc thuế chuyển mục đích sử dụng đất thay cho việc thu tiền sử dụng đất hiện nay. Song song đó, việc ban hành bảng giá đất cũng cần giao về cho các địa phương tự chịu trách nhiệm.

Với việc điều chỉnh hệ số sử dụng đất K, cách làm này sẽ giúp bảng giá đất sát với giá thị trường hơn, tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước. Chuyện định giá đất hàng loạt phải đi đôi với bãi bỏ cơ chế Chính phủ ban hành khung giá đất, địa phương ban hành bảng giá, nên giao toàn quyền, trách nhiệm, thẩm quyền, cho địa phương cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất phù hợp với giá trị trường.

Để thực hiện được mục tiêu đó, tất yếu sẽ phải huy động tối đa mọi nguồn lực để giải quyết một số vướng mắc liên quan đến các doanh nghiệp và công tác đầu tư dự án hiện nay, gồm: Cần tính đến việc cơ chế để cho tư nhân tham gia vào xây dựng, triển khai quy hoạch; Sớm hoàn thiện cơ chế lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, đi đôi với việc Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư; Xem xét bổ sung thẩm quyền của Thường trực HĐND cấp tỉnh, huyện quyết định một số nội dung như điều chỉnh cục bộ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giữa hai kỳ họp HĐND để kịp thời giải quyết những đề xuất từ nhà đầu tư.

Trong kỳ họp Quốc hội sắp tới, đề xuất Chính phủ cần sớm hoàn thiện chính sách về đất đai trong Luật Đất đai 2013, quy định rõ hơn về chính sách điều tiết giá trị, đấu giá, giải phóng mặt bằng, tái định cư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... Nếu làm tốt công tác này vừa phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.

Xin cảm ơn ông!