Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp dưới đây.
Thưa ông, ông có đánh giá thế nào về kết quả của công tác phát triển NƠXH trong thời gian qua?
- Trước hết chúng ta đều nhận thấy rằng, nhu cầu NƠXH đặc biệt là tại các đô thị lớn và tỉnh, TP có tốc độ công nghiệp hóa cao là rất lớn. Nhưng quy trình thủ tục pháp lý đang là trở ngại lớn nhất đối với các dự án NƠXH. Đây được xem là nguyên nhân chính dẫn đến việc thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia về NƠXH giai đoạn 2010 -2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41% kế hoạch, nên chưa đáp ứng nhu cầu NƠXH rất lớn.
Đáng chú ý, giai đoạn 2021 - 2023, cả nước mới hoàn thành 72 dự án NƠXH với 38.128 căn hộ, chỉ đạt 8,5% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025. Đơn cử tại TP Hồ Chí Minh là đô thị có lượng dân cư tập trung đông nhất cả nước, theo số liệu từ Hiệp hội BĐS của TP này, từ năm 2021 đến nay mới chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NƠXH với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020) và đang khởi công 7 dự án với 4.996 căn hộ nhưng do bị vướng pháp lý nên gần như chưa thể triển khai thi công.
Một trong những vướng mắc về pháp lý ông nhắc đến ở đây, có liên quan đến việc DN tạo lập quỹ đất để phát triển NƠXH. Vậy, ông có thể nói rõ hơn không?
- Tôi cho rằng, vướng mắc về quy trình thủ tục pháp lý trong việc tạo lập quỹ đất phát triển NƠXH là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc kết quả thực hiện Chương trình NƠXH giai đoạn 2010 – 2020 không đạt mục tiêu đề ra. Trong khi Nhà nước có quy định, cơ chế rất rõ ràng về quỹ đất để phát triển NƠXH, như việc yêu cầu phải dành 20% diện tích đất của dự án khu đô thị, nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH.
Nhưng do còn rất nhiều bất cập về quy định trong các văn bản pháp lý (như việc cho phép hoán đổi thành tiền đối với diện tích đất xây NƠXH trong dự án nhà ở thương mại), dẫn đến việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp, không tạo ra được quỹ NƠXH mới, nên vốn đã thiếu lại càng trở nên thiếu hụt hơn.
Đáng chú ý, một số văn bản pháp lý như Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đã gây ra rất nhiều khó khăn, ách tắc đối với những DN tự tạo lập quỹ đất để phát triển NƠXH. Chính vì vướng mắc này, nên Quốc hội đã phải ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 về việc điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển cho TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đến thời điểm này vướng mắc về thẩm định dự án đầu tư với các quy hoạch NƠXH mới chỉ được tháo gỡ ở TP này, còn lại các tỉnh, TP khác vấn chưa được giải quyết.
Theo ông, đâu là giải pháp để tháo gỡ khó khăn trên và đẩy mạnh nguồn cung NƠXH trong thời gian tới?
- Thời gian qua chúng ta có thể thấy công tác phát triển NƠXH có rất nhiều vấn đề trái chiều, mặc dù nhu cầu NƠXH rất lớn, có những dự án khi mở bán thì chen lấn để mua, nhưng có dự án thì xây xong không bán được do thiếu hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội hoặc hạ tầng kém; cộng thêm với việc giá bán và lãi suất ngân hàng tương đối cao, thời gian cho vay ngắn... nên không khuyến khích được người mua và DN đầu tư.
Giải pháp quan trọng nhất hiện nay là hoàn thiện thể chế cho phát triển NƠXH, đến thời điểm này các dự án luật quan trọng (Luật Nhà ở, Luật Đất đai...) sửa đổi, bổ sung đã được Quốc hội thông qua, chuẩn bị có hiệu lực thi hành. Đặc biệt, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì các địa phương còn có thể triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án NƠXH trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, xen cài đất công với đất tư.
Vì vậy, ngay từ thời điểm này các địa phương cần nhanh chóng thực hiện kế hoạch bố trí quỹ đất cho phát triển NƠXH khi lập quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tại địa bàn, để có những khu đất tương xứng với giá trị cho NƠXH; chứ không nên chỉ dành những khu đất không có hạ tầng kỹ thuật, xã hội tốt để xây NƠXH dẫn đến việc chất lượng không tốt thì người dân không muốn mua. Bên cạnh đó, cũng cần phải có quy định về cơ chế mua NƠXH một cách thỏa đáng, đặc biệt là thủ tục xét duyệt mua NƠXH rất phức tạp, nhiêu khê...
Nhìn nhận một cách khách quan, thời gian qua Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng các cơ quan liên quan đang rất nỗ lực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhằm khởi thông nguồn cung NƠXH. Nhưng nếu cơ chế, chính sách chưa đồng bộ, thông thoáng thì sẽ chưa thể khuyến khích DN đầu tư và người dân mua NƠXH.
Xin cảm ơn ông!
