Căn hộ chung cư bước vào đợt “sóng” mới?
Nguồn cung thấp giá bán cao
Số liệu báo cáo thị trường từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong năm 2024, toàn thị trường có tổng số 81.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng 50% so với năm 2023. Trong đó, 65.376 sản phẩm mới lần đầu ra mắt trên thị trường, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19.
Thị trường căn hộ tại TP Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ, theo sau là thị trường TP Đà Nẵng. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng lần lượt là 72,4% , 49,9% và 34,3%.
Theo đánh giá từ các chuyên gia, giá căn hộ chung cư thời gian gần đây liên tục tăng do nhiều nguyên nhân kinh tế, cung - cầu, chính sách và tâm lý thị trường. Trong đó, nguồn cung hạn chế là vấn đề được đề cập đến nhiều nhất, khi quỹ đất dành cho phát triển chung cư tại các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, đẩy giá đất nền lên cao; yếu tố pháp lý cũng là rào cản lớn khi các thủ tục kéo dài, đặc biệt là những quy định về cấp phép xây dựng và đấu thầu đất đai, làm giảm nguồn cung căn hộ mới; cũng với đó do các chủ đầu tư thiếu vốn nên cũng khiến các dự án bị đình trệ.
Ngoài ra, không thể không nhắc đến vấn đề về chi phí đầu, khi giá vật liệu xây dựng (xi măng, sắt thép, cát, đá...), nhân công, chi phí vận chuyển liên tục tăng cao do lạm phát và biến động thị trường; lãi suất ngân hàng dù có giảm nhưng vẫn ở mức tương đối cao, khiến chủ đầu tư khó giảm giá mạnh. Mặc dù lực cầu ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân do dân số tại các đô thị lớn không ngừng gia tăng, đặc biệt từ người trẻ, lao động nhập cư. Nhiều người có xu hướng đầu tư vào BĐS để giữ tài sản, thay vì gửi tiền ngân hàng do lo ngại mất giá.
“Giá bán nhà ở trên thị trường tăng một phần cũng do tâm lý găm hàng của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư thường không giảm giá mạnh mà thay vào đó áp dụng chính sách giãn tiến độ thanh toán, tặng quà, chiết khấu lãi suất để giữ giá trị căn hộ; nhiều nhà đầu tư cá nhân sở hữu nhiều căn hộ cũng không muốn bán cắt lỗ, chấp nhận giữ tài sản chờ giá tăng trở lại. Theo đó, dù thị trường có giai đoạn trầm lắng, giá chung cư ít khi giảm mạnh do nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào cao, cầu vẫn lớn và tâm lý giữ giá của các bên liên quan. Nếu có giảm, thường chỉ xảy ra ở phân khúc cao cấp hoặc với những căn hộ cần bán gấp” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận.
... nhưng niềm tin từ nhà đầu tư đang phục hồi
Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu BĐS Phạm Thị Miền cho biết, trong năm 2024 nhu cầu đầu tư BĐS phục hồi khoảng 40%, mặc dù nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. Tuy nhiên, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, “lướt sóng” chung cư ngắn hạn được dẫn dắt bởi nguồn cung mới và xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn.
Lượng giao dịch tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất, khi cầu mua BĐS, bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa, cùng với quá trình phát triển kinh tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72% (Trong đó, hơn 70% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư, có một lượng đầu cơ nhất định). Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường, các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%.
Riêng quý IV/2024, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm 2023 (phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường). Đặc biệt, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán, nhiều sản phẩm được “sang tay” ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán.
“Trong năm 2024 ghi nhận các giao dịch nhà ở tăng trưởng ổn định, lượng cung và giao dịch nhà ở mới cũng tăng đều theo các quý. Càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu cơ trót “lướt sóng” căn hộ “cắt lỗ” do gặp áp lực tài chính. Với sự phục hồi tích cực vào giai đoạn cuối năm, thị trường căn hộ chung cư được kỳ vọng đang chuẩn bị bước vào đợt “sóng” mới” – bà Phạm Thị Miền cho hay.
