Kinhtedothi - Mặc dù loại hình căn hộ siêu nhỏ với diện tích 25m2 đã được “luật hóa” bởi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng những băn khoăn, lo lắng về áp lực do loại hình căn hộ này có thể gây ra cho các đô thị vẫn chưa lắng xuống.
Ý kiến lo ngại thì cho rằng sẽ xuất hiện những “ổ chuột trên cao” nhưng cũng có sự kỳ vọng về “tổ chim họa mi” - một căn hộ ấm cúng, tiện nghi và đặc biệt là phù hợp với túi tiền của những người độc thân, gia đình trẻ đang sống và làm việc tại đô thị.
Không lẽ cứ “ngại” là... cấm
Có những ý kiến lo ngại, việc ra đời các căn hộ nhỏ 25m2 sẽ làm tăng áp lực lên hạ tầng đô thị. Mật độ dân số tăng lên, nhu cầu giao thông, bãi đỗ xe, bệnh viện, trường học, rồi đến nhu cầu về điện, nước… Trong khi, các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang tìm các giải pháp nhằm giãn dân nội thành ra ngoại thành, thì việc cho phép phát triển các căn hộ chung cư siêu nhỏ dường như đang đi ngược lại mục tiêu này.
Sự thận trọng luôn cần thiết, nhưng trên thực tế, căn hộ nhỏ vẫn là ước mơ, khát vọng của những người đang thực sự có khó khăn về nhà ở và thu nhập. Vì thế, nhiều chuyên gia cho rằng, lo lắng luôn không thừa, song không nên vì lo mà “cấm tiệt”, cần tạo ra hành lang pháp lý, phương thức thực hiện và quản lý cho tốt.
Cuối năm 2012, Bộ Xây dựng đã hoàn tất dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý NƠXH để trình Chính phủ thông qua, trong đó đề xuất cho phép chủ đầu tư thí điểm thiết kế diện tích sàn căn hộ chung cư tối thiểu là 25m2. Trước luồng ý kiến quan ngại, lúc đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phân tích, quan niệm căn hộ nhỏ là “ổ chuột” cần xem xét lại. Nếu căn hộ nhỏ nhưng hạ tầng khu vực dự án đầy đủ, dịch vụ tiện ích hiện đại thì không thể coi là “ổ chuột” được. Trong khi ở TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhiều hộ gia đình chỉ có 15 - 30m2 vẫn là chỗ ở cho cả chục người.
Còn nhớ, trước đó, vào thời điểm giữa năm 2010, Công ty Địa ốc Đất Lành đã đề nghị các cơ quan có thẩm quyền cho phép xây thí điểm 100 căn hộ 20m2 tại chung cư Thái An, đường Nguyễn Văn Quá, quận 12, TP Hồ Chí Minh. Khi Đất Lành đưa ra mô hình căn hộ này, dư luận đã rất quan tâm và nhiều người dân rất mong chờ vì mức giá phù hợp túi tiền. Tuy nhiên, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã ngay lập tức “tuýt còi” vì mô hình này phạm luật.
Theo một con số thống kê, số hộ gia đình có từ 3 người trở xuống hiện chiếm 48% tổng số lượng gia đình của khu vực đô thị trên cả nước. Trên thế giới, giá trung bình của một căn hộ gấp 7 lần thu nhập người dân, trong khi ở Việt Nam, con số này lên đến 26 lần. Hạ diện tích tối thiểu của các căn hộ NƠXH xuống còn 25m2 sàn, thay vì 30m2, đồng nghĩa với việc giảm áp lực tài chính, mở ra nhiều cơ hội mua nhà cho người thu nhập thấp. Loại căn hộ này sẽ phù hợp với những người sống độc thân hoặc các gia đình trẻ, đối tượng chủ yếu đang phải thuê nhà để ở. Hạ diện tích sàn căn hộ NƠXH có thể đáp ứng tốt nhu cầu bức xúc về nhà ở cho những người thu nhập thấp và người nghèo ở đô thị. Tại các nước thu nhập bình quân đầu người cao hơn Việt Nam hàng chục lần như Singapore, Hongkong, Mỹ… giải quyết bài toán NƠXH vẫn phải mang tính dài hạn cần có chính sách, quy mô hàng hóa phù hợp để phát triển bền vững.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, ưu điểm nổi bật của căn hộ diện tích nhỏ là giá thành không quá cao, người có thu nhập trung bình cũng có thể mua được. Mức giá khoảng 300 triệu đồng/căn hộ không phải là quá sức đối với người lao động. Ngoài ưu điểm giá rẻ, nếu chủ đầu tư tìm kiếm được những vị trí thích hợp, thuận lợi về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ đạt được những điều kiện tối ưu.
Siêu nhỏ cần “siêu” quản lý
Không thể phủ nhận căn hộ nhỏ đang là một phần thiếu hụt của thị trường bất động sản hiện nay. Xu hướng cuộc sống hiện đại với sự gia tăng áp lực trên nhiều phương diện đang khiến cho độ tuổi kết hôn dần cao hơn, xu hướng sống độc thân cũng tăng lên trong giới trẻ, tỷ lệ ly hôn cũng tăng khiến nhu cầu về căn hộ nhỏ ngày càng tăng.
Cần có cái nhìn công bằng. Căn hộ nhỏ có thành ổ chuột hay không là do quản lý, sử dụng, chứ không phải do diện tích quyết định. Với những bước tiến của thiết kế và vật liệu xây dựng, các sản phẩm nội thất, căn hộ nhỏ xinh hoàn toàn có thể là “tổ chim họa my”. Và nếu áp dụng vào thực tế đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn, tôn trọng quy hoạch đã duyệt và được quản lý chặt chẽ trong suốt quá trình sử dụng thì căn hộ 25m2 hoàn toàn không phải là mối nguy cho đô thị.
Tuy nhiên, để chặn mối nguy quá tải cho đô thị, cơ quan quản lý cũng cần tính thêm các điều kiện để khống chế tỷ lệ căn hộ 25m2 trong dự án và rộng hơn là trong mỗi khu đô thị, phân khu quy hoạch. Nếu căn hộ này dành cho đối tượng độc thân hay tối đa là vợ chồng cũng cần quy định rõ. Đồng thời cần có chế tài, quy định cụ thể tại hợp đồng mua bán NƠXH đối với căn hộ đặc biệt này. Khi bán căn hộ này cũng cần có cam kết, nếu số lượng thành viên trong hộ gia đình vượt quá điều kiện quy định thì phải chuyển nhượng cho đối tượng phù hợp. Để đảm bảo được yêu cầu khắt khe cho đối tượng sử dụng căn hộ nhỏ 25m2, có ý kiến cho rằng, tốt nhất chỉ nên áp dụng phương thức cho thuê để tránh những phiều toái trong áp dụng chế tài do liên quan đến vấn đề sở hữu. Nếu quản lý tốt thì căn hộ nhỏ cũng sẽ không làm tăng áp lực cho đô thị bởi một căn hộ 70m2 trung bình có 3 - 5 nhân khẩu, còn căn hộ 25m2 chỉ có từ 1 - 2 nhân khẩu. Nhiều ý kiến có chung quan điểm rằng, không nên tập trung những căn hộ diện tích nhỏ vào một dự án, mà nên có tỷ lệ nhất định trên tổng số căn hộ của dự án.
Về vấn đề diện tích căn hộ, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam - Phạm Sỹ Liêm cho rằng, không cần tranh cãi căn hộ to hay nhỏ. Thậm chí luật không cần quy định căn hộ phải rộng bao nhiêu mét vuông, đó là vấn đề để thị trường quyết định. Việc của cơ quan quản lý là quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn để đảm bảo người dân ăn ở như thế nào cho hợp vệ sinh, đáp ứng yêu cầu của cuộc sống, có đủ điều kiện về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Với điều kiện như hiện nay, bình quân khoảng 10m2/người là phù hợp. Như vậy, căn hộ 25m2 chỉ phù hợp với gia đình có 2 người, hoặc 3 người là cùng. Để kiểm soát chỉ có cách bằng quản lý hạn mức nhập hộ khẩu, căn cứ vào quy định về bình quân diện tích nhà ở trên đầu người để cho nhập hộ khẩu. Vấn đề này Bộ Xây dựng cần bàn với Bộ Nội vụ để có biện pháp quản lý phù hợp, hữu hiệu.
Một vấn đề không kém phần quan trọng giúp cho các căn hộ nhỏ ở chung cư cao tầng không trở thành “ổ chuột trên cao” đó là việc vận hành, quản lý của chủ đầu tư, đơn vị quản lý và ý thức trong sử dụng của chính các cá nhân, hộ gia đình sống tại căn hộ, chung cư đó. Nếu người quản lý không thực hiện tốt các khâu vệ sinh, bảo trì..., người sử dụng không có ý thức trong giữ gìn vệ sinh chung cũng như trong mỗi căn hộ thì công trình sẽ sớm xuống cấp và theo thời gian sẽ trở thành “ổ chuột”.
Nhà ở xã hội tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh. Ảnh: Chiến Công
|
| Nếu quản tốt thì không phải lo đô thị sẽ nhếch nhác vì những căn hộ “ổ chuột” trên cao. Ở nhiều nước trên thế giới đã phổ biến mô hình căn hộ rất nhỏ dành cho người độc thân, rất sạch sẽ, văn minh. TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam |
| Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH được quy định: Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu 25m2 sàn, tối đa 70m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. |
