Trên phương diện quản lý, nhiều ý kiến cho rằng đề xuất này sẽ giúp quản lý chặt chẽ hơn nhưng ngược lại sẽ dẫn đến nguy cơ kéo lùi sự phát triển của thị trường.
Thị trường thiếu minh bạch
Thiếu minh bạch trong quá trình vận hành thị trường BĐS là câu chuyện đã được rất nhiều chuyên gia, nhà quản lý nhắc đến trong thời gian qua. Việc này xảy ra từ nguyên nhân chủ quan là quy định trong những văn bản luật luôn đi chậm hơn so với thực tế phát triển của thị trường hàng chục năm, gây cản trở, khó khăn. Nhưng bên cạnh đó cũng xuất phát từ chính những người làm kinh doanh BĐS (cá nhân, tổ chức, DN), thiếu đạo đức nghề nghiệp và tư tưởng làm ăn theo kiểu chộp giật, để lại nhiều hệ lụy xấu cho sự phát triển bền vững của thị trường, làm mất niềm tin đối với khách hàng.
Còn nhớ thời điểm đầu năm 2021 và năm 2022, trong khi dịch Covid-19 vẫn hoành hành, Chính phủ phải thực hiện những biện pháp giãn cách xã hội, nhằm bảo đảm an toàn cho người dân. Nhưng đây lại là thời điểm giá BĐS “sốt nóng” xảy ra chưa từng có tiền lệ trước đó, đất nền nhiều khu vực trên cả nước đã tăng “phi mã” từ 100 – 300% chỉ trong một thời gian ngắn. Khi cơ quan chức năng vào cuộc điều tra và kết luận nguyên nhân là do các DN kinh doanh BĐS bắt tay với đầu nậu, môi giới làm chiêu trò “thổi giá”.
Tiếp đó là việc nhiều tập đoàn lớn tổ chức những cuộc “vây bắt” khách hàng với quy mô lớn thông qua hình thức huy động vốn đầu tư từ trái phiếu, chứng khoán, khiến không ít nhà đầu tư chỉ trong một đêm đã bị mất trắng hàng chục tỷ đồng sau khi những người đứng đầu DN bị khởi tố, bắt giam. Đó chính là bức tranh toàn cảnh về một thị trường BĐS thiếu minh bạch, bền vững, thiếu cả đạo đức nghề nghiệp, trách nhiệm với xã hội trong “cuộc chơi” đòi hỏi sự chuyên nghiệp của kinh tế thị trường đầy cạnh tranh và đào thải.
Như một quy luật tất yếu của quá trình phát triển, khi đã bị mất niềm tin, không đủ lực để tiếp tục tồn tại thì sẽ bị đào thải. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho biết, đến giữa năm 2023 có gần 2.000 DN kinh doanh BĐS rút khỏi thị trường.
Trong số trên 300.000 môi giới BĐS thường xuyên hành nghề trên cả nước cũng chỉ còn khoảng 30 – 40% tiếp tục hoạt động. Khi nhìn vào những con số này, nhiều người đã đổ lỗi cho một cơ chế cứng nhắc từ Chính phủ về hành lang pháp lý, vốn... khiến cho không ít DN bị “chết yểu”, nhưng người ta lại ít nhắc đến việc chính những DN, người làm BĐS bị đào thải khỏi thị trường vì làm ăn chộp giật, không chuyên nghiệp.
“Thời gian qua, thị trường BĐS phát triển mất cân đối, nhà ở xã hội, nhà thương mại bình dân thiếu trầm trọng trong khi nhu cầu lớn. Giá BĐS tăng khiến người lao động thu nhập thấp tại các đô thị ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Bên cạnh đó, các DN BĐS, sàn giao dịch, hoạt động môi giới hoạt động thiếu ổn định, chưa được kiểm soát tốt; tình trạng trốn thuế trong giao dịch BĐS làm thất thu ngân sách vẫn diễn ra. Việc thiếu hệ thống thông tin dẫn đến tung tin gây nhiễu loạn... tất cả những yếu tố trên đang làm cho thị trường BĐS phát triển thiếu công khai, minh bạch” – Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đánh giá.
Ý tưởng hay nhưng cần cân nhắc mặt trái
Trước những mối lo về một thị trường BĐS không minh bạch, bền vững. Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất thành lập Trung tâm dịch vụ công cấp tỉnh, TP từ việc tích hợp sàn giao dịch quyền sử dụng đất với sàn giao dịch BĐS.
Theo lý giải của Bộ Xây dựng, việc lập trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý để đổi mới cách thức vận hành của thị trường, là cơ sở để phát triển, ứng dụng và quản lý hoạt động giao dịch BĐS phù hợp với thực tiễn, giảm thủ tục hành chính, thời gian thực hiện và chi phí cho người dân, DN. Đồng thời giúp đẩy mạnh phát triển hệ thống công nghiệp số, đáp ứng yêu cầu bổ sung, hoàn thiện quy định nhằm bảo đảm công khai, minh bạch thị trường.
Để triển khai thực hiện, các Trung tâm dịch vụ này sẽ tích hợp hệ thống dữ liệu BĐS đồng bộ bao gồm thông tin về nhà ở, thị trường, dữ liệu đất đai, dữ liệu về thuế, tạo cơ sở để đề xuất hoàn thiện các cơ chế chính sách. Đây cũng là đầu mối tiếp nhận, phối hợp để thực hiện công tác quản lý giao dịch, thuê mua, giao dịch quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tư vấn xuyên suốt toàn bộ quá trình giao dịch, bảo đảm cho thị trường phát triển lành mạnh, ổn định.
Đồng quan điểm với Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT cho rằng, thị trường quyền sử dụng đất đã hình thành và hoạt động từ lâu, nhưng lại thiếu tính minh bạch, chưa có sự liên thông với lĩnh vực sản xuất khác. Cùng với đó, những thông tin về quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, lại thiếu cơ chế về thu thập thông tin sản phẩm, giá giao dịch thực tế... nên gây ra rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước.
Trao đổi về vấn đề này, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc tích hợp sàn giao dịch quyền sử dụng đất và sàn giao dịch BĐS thành một Trung tâm dịch vụ công cấp tỉnh để đồng bộ hóa hệ thống thông tin về thị trường nhà ở với dữ liệu đất đai là đề xuất hay, phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay của thị trường đang thiếu những thông tin dữ liệu đầu vào.
Tuy nhiên, mặt trái của vấn đề này cũng phải phân tích kỹ lưỡng, đó là nếu Trung tâm dịch vụ công này thực hiện đồng loạt các nhiệm vụ: giao dịch, thu thuế, cấp giấy chứng nhận thì sẽ gây ra áp lực lớn trong quá trình giải quyết công việc. Bởi hiện nay trên thị trường có hàng nghìn, thậm chí hàng vạn DN và sàn giao dịch BĐS đang thực hiện công việc này. Nếu bây giờ chỉ giao cho 1 đầu mối là đơn vị Nhà nước thì sẽ dễ xảy ra dồn tắc. Đơn cử như việc người dân đã thực hiện mua bán xong rồi, khi đến các Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện làm thủ tục sang tên cũng phải mất hàng chục ngày mới trả được hồ sơ.
Đại diện lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đưa ra đề xuất rằng, các Trung tâm dịch vụ công cấp tỉnh sau khi được thành lập nên tập trung vào công tác quản lý Nhà nước, thông qua việc xây dựng, thu thập và quản lý hệ thống dữ liệu thông tin thị trường nhà ở, đất đai; thực hiện chức năng thu thuế, cấp – đổi giấy chứng nhận. Còn các sàn giao dịch tư nhân muốn hoạt động là phải có chuyên môn, công nghệ và phải tích hợp dữ liệu của mình vào hệ thống dữ liệu chung của Nhà nước, trên cơ sở hạ tầng dữ liệu tương thích với nhau. Từ đó những biến động về giao dịch, giá bán... trên thị trường sẽ được công khai, minh bạch, cơ quan Nhà nước cũng thuận tiện hơn trong công tác quản lý.
Mục tiêu lớn nhất khi thành lập Trung tâm dịch vụ công cấp tỉnh giải quyết công việc về thị trường nhà ở, đất đai là bảo đảm minh bạch thông tin, giảm thiểu rủi ro khi giao dịch do thiếu thông tin, từ đó giúp xây dựng hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS. Trên thế giới, các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất và giao dịch BĐS được quản lý chặt chẽ, rõ ràng nhưng chưa có mô hình một trung tâm tích hợp như chúng ta đề xuất. Vì thế, khi đưa ra đề xuất như vậy là đang đưa ra một hướng đi mới, cần phải nghiên cứu, xem xét để chọn ra cách thức vận hành phù hợp, hiệu quả.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh
