Nguồn cung nhà ở tăng nhưng giao dịch giảm

Lệch pha cung – cầu, bài toán chưa có lời giải

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, quý III/2025 ghi nhận hơn 26.000 căn hộ mới được mở bán trên toàn quốc, tăng gần 35% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tại Hà Nội, có khoảng 8.000 căn hộ chung cư và 2.000 căn nhà liền kề, biệt thự được tung ra thị trường, mức cao nhất kể từ đầu năm 2023. TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại được cấp phép trở lại sau khi các quy định pháp lý được tháo gỡ.

Điểm sáng lớn nhất đến từ việc các dự án đã “án binh bất động” trước đó nay hoàn thiện thủ tục pháp lý và tái khởi động. Cùng với đó, một số chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Nam Long, Hưng Thịnh, Phú Đông Group… đồng loạt công bố kế hoạch ra mắt loạt sản phẩm trung cấp, nhắm tới nhóm khách hàng có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng sôi động, số lượng giao dịch thực tế lại giảm sút đáng kể. Dữ liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trung bình toàn thị trường chỉ đạt khoảng 35%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý trước. Ở một số phân khúc cao cấp, tỷ lệ này thậm chí chỉ dao động 10 – 15%. Nguyên nhân chính khiến giao dịch sụt giảm nằm ở tâm lý thận trọng của người mua nhà. Dù lãi suất cho vay hiện nay đã giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm (chỉ còn khoảng 8 – 9%/năm), nhưng người dân vẫn dè dặt do thu nhập chưa hồi phục tương xứng, trong khi giá nhà vẫn neo cao so với mặt bằng thu nhập.

“Giá nhà ở, đặc biệt tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đã tăng 30 – 40% chỉ trong vòng 3 năm qua, nhiều dự án trung cấp hiện có giá tiệm cận phân khúc cao cấp. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6 – 8%/năm, khoảng cách này khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời; không chỉ vậy, tâm lý “chờ giá giảm” cũng đang lan rộng trong nhóm nhà đầu tư và người mua ở thực. Sau giai đoạn “sốt ảo” 2021 – 2022, nhiều người chứng kiến giá BĐS chững lại, thậm chí giảm nhẹ ở một số khu vực vùng ven, nên họ có xu hướng tạm hoãn giao dịch để quan sát thêm” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Hiện nay, nguồn cung tăng chủ yếu đến từ phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc nhà ở bình dân, giá dưới 2 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, loại hình này gần như “tuyệt chủng” tại các đô thị lớn.

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, các dự án có giá dưới 35 triệu đồng/m² chiếm chưa đến 10% tổng nguồn cung. Ở TP Hồ Chí Minh, con số này thậm chí chỉ còn 3%. Trong khi đó, mức thu nhập trung bình của hộ gia đình trẻ hiện chỉ đủ mua căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng, mức giá hầu như không còn trong thực tế.

“Thị trường đang chứng kiến sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu, chủ đầu tư tập trung phát triển dự án cao cấp để tối đa lợi nhuận, còn người có nhu cầu thực thì không thể tiếp cận, nếu tình trạng này kéo dài, thanh khoản thị trường sẽ tiếp tục yếu. Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn tăng rất chậm, dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ, song việc triển khai còn hạn chế do vướng mắc thủ tục, quỹ đất, và lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) phân tích.

Cần “liều thuốc” kích cầu

Trước nghịch lý “nguồn cung tăng – giao dịch giảm”, giới chuyên gia cho rằng, thị trường cần những giải pháp mang tính căn cơ để khơi thông dòng tiền và khôi phục niềm tin của người mua. Trước hết, cần tiếp tục hạ lãi suất cho vay mua nhà, đặc biệt là gói vay trung – dài hạn cho người trẻ và người mua nhà lần đầu.

Ngân hàng Nhà nước nên xem xét chỉ đạo các ngân hàng thương mại có gói tín dụng riêng cho người mua nhà ở thực, với lãi suất ưu đãi, thời hạn dài, thủ tục đơn giản hơn. Bởi đây chính là động lực tạo thanh khoản cho thị trường. Song song, các địa phương cần đẩy mạnh phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Việc rút ngắn quy trình cấp phép, giảm tiền sử dụng đất và hỗ trợ hạ tầng cho chủ đầu tư sẽ giúp giá thành sản phẩm hợp lý hơn.

Ngoài ra, việc minh bạch hóa thông tin thị trường cũng được xem là yếu tố then chốt. Hiện nhiều người mua vẫn e ngại vì thiếu dữ liệu tin cậy về giá bán, pháp lý dự án, tiến độ xây dựng. Nếu cơ quan quản lý có cơ chế công khai, cập nhật thường xuyên trên nền tảng số, niềm tin của người dân sẽ được củng cố đáng kể. Nghịch lý hiện nay cũng cho thấy thị trường BĐS đang đứng trước yêu cầu phải “tái cấu trúc” lại danh mục sản phẩm. Các DN không thể tiếp tục phát triển ồ ạt những dự án cao cấp trong khi nhu cầu thực nằm ở phân khúc trung bình.

“DN cần định vị lại chiến lược, hướng tới dòng sản phẩm vừa túi tiền, phù hợp nhu cầu thực. Chỉ khi nào người dân có thể mua được nhà, thị trường mới phục hồi bền vững, thực tế cho thấy, một số chủ đầu tư đã bắt đầu điều chỉnh. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển nhà ở theo mô hình “xanh – thông minh – tiết kiệm năng lượng” cũng đang được quan tâm. Người mua ngày nay không chỉ quan tâm đến diện tích hay vị trí, mà còn chú ý đến chất lượng sống, tiện ích và yếu tố bền vững” - ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhấn mạnh.

Có thể thấy, nghịch lý “nguồn cung tăng – giao dịch giảm” không phải do thiếu nhu cầu, mà do thị trường đang cần thời gian tái cân bằng, khi các chính sách tín dụng, pháp lý và sản phẩm được điều chỉnh phù hợp, niềm tin sẽ quay trở lại. Trong ngắn hạn, thị trường có thể còn trầm lắng, song về dài hạn, các chuyên gia đều cho rằng đây là “giai đoạn thanh lọc cần thiết”. Những chủ đầu tư yếu kém sẽ bị loại bỏ, nhường chỗ cho các DN chuyên nghiệp, có chiến lược phát triển bền vững.