Cần tiếp tục siết chặt công tác quản lý

Nhu cầu trở lại sau khi “chạm đáy”?

Năm 2024 thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận có nhiều biến động, trong đó đất nền – sản phẩm được xem là “món ăn” ưa thích của hầu hết nhà đầu tư cũng không có nhiều khởi sắc. Mức độ thanh khoản trên địa bàn cả nước giảm gần 20% so với năm 2023, với khoảng 9.000 giao dịch, nhưng chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp, do nhà đầu tư rao bán và mức giá cũng được xem là “chạm đáy” khi nhiều nhà đầu tư phải bán tháo để trả nợ, do áp lực về sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, sau Tết Nguyên đán thị trường đất nền các khu vực ven đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh lại đang tương đối sôi động, điều này được cho là do có sự tác động rất lớn của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, tại Hà Nội, thời điểm sau Tết nhiều địa phương đã công bố lịch trình đấu giá quyền sử dụng đất: huyện Mê Linh sẽ đấu giá 33 lô đất ở thôn Đông Cao, xã Tráng Việt vào ngày 21/3; huyện Ba Vì công bố đấu giá 51 thửa đất ở thôn Phú Mỹ A, xã Phú Sơn... Đặc biệt, vào đầu tháng 2/2025, huyện Đông Anh – địa bàn đang được xem là “điểm nóng” của thị trường BĐS khu vực phía Đông Hà Nội, đã được UBND TP Hà Nội quyết định giao trên 11.300m2 đất thuộc xã Xuân Canh để thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, đây chỉ là 1 trong số 513 công trình, dự án đầu tư nằm trong kế hoạch sử dụng đất của huyện trong năm 2025 đã được UBND TP Hà Nội ký ban hành.

Sau khi những thông tin trên được công bố công khai, nhiều nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là nhà đầu tư đất nền đã đẩy mạnh hoạt động trở lại địa bàn này. Cụ thể, theo khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, những ngày gần đây nhiều nhà đầu tư đến tìm mua đất nền trong các khu dân cư xã Xuân Canh, mặc dù mức giá ở thời điểm hiện tại tương đối cao. Theo đó, những lô đất nằm ở mặt đường lớn giáp với khu đấu giá vừa được TP Hà Nội phê duyệt đều được rao với mức xấp xỉ 200 triệu đồng/m2; lô đất ở đường xe ô tô con có thể đi vào, giá rao 90 – 110 triệu đồng/m2; lô đất trong ngõ ô tô không vào được cũng chào từ 70 – 80 triệu đồng/m2.

“Không chỉ tại xã Xuân Canh, mà những ngày gần đây tại địa bàn các xã mà huyện có kế hoạch triển khai dự án đấu giá quyền sử dụng đất ghi nhận lượng người đến tìm mua đất nền sôi động hơn nhiều so với thời điểm cuối năm ngoái. Trong năm 2025 này, mục tiêu tăng trưởng kinh tế mà huyện đặt ra là 10,1%; giải ngân vốn đầu tư công bằng 95% kế hoạch TP giao, nên ngay từ những ngày đầu năm huyện đã tập trung thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn thu – chi cho đầu tư phát triển. Đây cũng là yếu tố quan trọng để nhà đầu tư dành sự quan tâm nhiều hơn đến huyện trong mọi lĩnh vực” – đại diện lãnh đạo UBND huyện Đông Anh nói.

Cẩn trọng tâm lý đầu tư

Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị - KTS Trần Tuấn Anh, việc đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội đang có dấu hiệu “nóng” trở lại, ngoài một phần nguyên nhân TP Hà Nội đã cho phép triển khai nhiều dự án đấu giá đất và các dự án hạ tầng, nhà ở, khu đô thị lớn; thì thông tin một số huyện chuẩn bị lên quận trong năm 2025 cũng mang đến nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường nhà, đất. Chính những thông tin này đã thúc đẩy nhiều nhà đầu tư và người mua đổ xô tìm kiếm cơ hội sở hữu BĐS tại đây và kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.

“Việc TP Hà Nội công bố Bảng giá đất mới vào cuối năm 2024, được áp dụng trong năm 2025 với mức tăng từ 2 – 6 lần so với Bảng giá đất trước đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà, đất các khu vực ngoại thành tăng cao hơn. Nhưng trong bối cảnh này, nhiều nhà đầu tư vẫn dành sự quan tâm đến đất nền ngoại thành, vì thực tế hiện nay quỹ đất của TP không còn lớn, trong khi giá đất ngoại thành vẫn được xem là mềm hơn khu vực trung tâm; quan trọng hơn cả là các khu vực ngoại thành vẫn đang được tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, kỳ vọng vào lợi nhuận về đầu tư BĐS vẫn còn rất lớn” – KTS Trần Tuấn Anh phân tích.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội sôi động hơn vì dịp đầu năm dòng tiền hoặc tích lũy từ kinh doanh của nhà đầu tư sau Tết Nguyên đán đang trong tình trạng “nhàn rỗi”, nên nhà đầu tư muốn tìm một kênh sinh lời cao. Tác động lớn hơn cả là từ những thông tin quy hoạch, xây dựng hạ tầng được phê duyệt và công bố công khai, đã kích thích nhiều nhà đầu tư đổ vốn vào khu vực có tiềm năng tăng giá cao ở ngoại thành, được kỳ vọng sẽ “chiếm sóng” trong thời gian tới. “Vào dịp đầu năm, áp lực “bán tháo” ít xảy ra dẫn đến việc nguồn cung ít hơn cầu, nên thị trường có xu hướng tăng thay vì giảm; nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi cơ hội tốt hơn. Bên cạnh đó, là địa bàn hiện diện của nhiều khu công nghiệp lớn, trong khi dòng vốn FDI tiếp tục tăng mạnh và xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm chật chội, đắt đỏ của người dân... cũng là lợi thế cho thị trường nhà, đất ở các khu vực ngoại thành” – ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Tuy nhiên, vị đại diện Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cũng khuyến cáo nhà đầu tư trước tình trạng “xu hướng đám đông”, bởi vì đất đai ở khu vực ngoại thành đang ở mức cao hơn giá trị thực; nhiều khu vực giá đất nằm ở mức cao nhưng không đi kèm với sự phát triển thực tế của hạ tầng, dễ dẫn đến việc “cò đất” lợi dụng tâm lý đầu tư để đẩy giá.

“Đặc biệt, một số khu vực ngoại thành đất đai chưa có pháp lý rõ ràng hoặc đã có pháp lý nhưng đang nằm trong diện quy hoạch dự án hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật chưa được công bố rõ ràng... sẽ gây ra những rủi ro lớn cho nhà đầu tư. Ngoài ra, những địa điểm xa trung tâm hoặc hạ tầng chưa hoàn thiện, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng sau này, vì vậy giá đất tăng mạnh nhưng không phải lúc nào cũng dễ bán ra để kiếm lời” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp khuyến cáo.