Nhà đầu tư “săn” tìm cơ hội ở thị trường thứ cấp, khi giá nhà liền thổ liên tục lập đỉnh

Nhà đầu tư “quay xe” khi mức giá sơ cấp tăng vọt

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin nhà ở và thị trường BĐS quý I/2025. Theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá biệt thự, nhà liền kề trong dự án tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Cụ thể, tại Hà Nội, giá rao bán nhà ở liền kề, biệt thự trong dự án mới có mức giá tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước. Trong đó, mức giá phổ biến rao bán dao động từ 100 - 200 triệu đồng/m2, một số dự án có mức giá rao bán lên đến trên 300 triệu đồng/m2.

Điển hình, giá rao bán biệt thự, liền kề tại dự án Louis City (quận Nam Từ Liêm) khoảng 225 - 420 triệu đồng/m2, khu đô thị Mỹ Đình I có giá rao bán 230 - 390 triệu đồng/m2, khu đô thị Mễ Trì Hạ có giá rao bán 228 - 398 triệu đồng/m2. Tại quận Long Biên, dự án Vinhomes Riverside có mức giá rao bán dao động 240 - 450 triệu đồng/m2, dự án Khu đô thị Việt Hưng có giá từ 170 - 270 triệu đồng/m2… Đáng chú ý, giá bán cao nhất theo khảo sát của Bộ Xây dựng là dự án Vinhome Green Bay Mễ Trì lên tới 395 - 750 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo của Savills, trong quý I/2025, giá biệt thự tăng 10% theo quý, đạt 195 triệu đồng/m2. Giá liền kề tăng 15%, đạt 227 triệu đồng/m2 và nhà phố thương mại tăng 9% lên 226 triệu đồng/m2. Giá nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp liên tục lập đỉnh, tạo áp lực lớn ngay cả với những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và sở hữu dòng tiền mạnh. Trước mức giá cao và ít dư địa thương lượng, không ít nhà đầu tư đã "quay xe", chuyển hướng sang thị trường thứ cấp để tìm kiếm các sản phẩm buộc phải cắt lãi, bán hòa vốn hoặc thậm chí chấp nhận cắt lỗ.

Anh Nguyễn Văn Hoan (41 tuổi, sống tại Tây Hồ) cho biết, thời gian gần đây anh đang quan tâm đến một dự án biệt thự tại khu vực Hoài Đức. Tuy nhiên, mức giá chào bán sơ cấp lên tới 45 - 73 tỷ đồng cho các căn diện tích 275 – 315 m² khiến anh phải cân nhắc lại.

“Giá biệt thự, liền kề đang leo thang quá nhanh, vượt sức mua của những người có nhu cầu ở thực và khiến cả những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh cũng phải bất ngờ. Với mức giá sơ cấp hiện tại, việc thương lượng gần như không có, trong khi biên độ sinh lời lại không rõ ràng. Vì vậy, tôi quyết định tạm dừng kế hoạch đầu tư vào giỏ hàng sơ cấp và chuyển sang thị trường thứ cấp, nơi có thể đàm phán linh hoạt và giá cả phản ánh sát nhu cầu thực hơn” - anh Nguyễn Văn Hoan chia sẻ.

Tương tự, chị Minh Ngọc (nhà đầu tư bất động sản lâu năm) cho biết, hiện nay nếu có trong tay 15 - 20 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư biệt thự, nhà liền kề sơ cấp tại thị trường Hà Nội, đặc biệt trong bối cảnh các khu vực trung tâm đang dần bão hòa.

“Cuối tháng 3 năm vừa qua, tôi đã quyết định bỏ 17,5 tỷ đồng để đầu tư một căn biệt thự 108m2 tại phường Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm). Căn này trước đó từng được rao bán gần 20 tỷ nhưng chủ cũ buộc phải nhượng lại với giá gốc sau thời gian dài xoay sở lãi vay. Với mức giá này, tôi kỳ vọng sẽ lãi 2 - 3 tỷ đồng trong vòng 3 - 5 năm tới” - chị Minh Ngọc chia sẻ.

Cơ hội lớn, rủi ro nhiều

Lựa chọn “quay xe’ của nhà đầu tư dựa trên tình hình thực tế khi giá nhà liền thổ giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp tại các thành phố lớn đang ghi nhận sự chênh lệch đáng kể. Cụ thể, theo JLL Việt Nam, giá nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp trong quý đầu năm 2025 dù tăng 4,2% so với cùng kỳ nhưng hiện chỉ vào khoảng 6.371 USD/m2, tương đương khoảng 160 triệu đồng/m2, thấp hơn giá sơ cấp trên dưới 2,5 lần.

Tương tự, theo ghi nhận từ kênh rao tin Batdongsan.com.vn, giá sang tay nhà liền thổ tại Hà Nội chỉ từ 90 - 280 triệu đồng/m2. Mức giá này thấp hơn nhiều so với giá rao bán trong rổ hàng mới của chủ đầu tư trong thời gian qua. Dù phân khúc biệt thự liền kề đang trên lộ trình phục hồi tốt ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp nhưng các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro cho các nhà đầu tư mới muốn nhảy vào cuộc đua tại phân khúc này bởi cần đảm bảo dòng tiền dài hạn, tránh dùng đòn bẩy tài chính.

Đề cập đến nội dung trên, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho biết, xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp phản ánh sự thay đổi trong tư duy của nhiều nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá sơ cấp vẫn neo cao và nguồn cung hạn chế, thị trường thứ cấp đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của dòng vốn thông minh.

“Mức tăng giá mạnh ở thị trường sơ cấp đang dần tạo ra khoảng cách lớn với thị trường thứ cấp, mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tư duy dài hạn và sẵn sàng rót vốn vào sản phẩm có tiềm năng sinh lời ổn định. Việc chuyển hướng sang thị trường thứ cấp không chỉ là sự điều chỉnh chiến lược mà còn phản ánh giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn của thị trường nhà ở thấp tầng, nơi tính thanh khoản và hiệu quả sử dụng tài sản dần trở thành ưu tiên hàng đầu” - bà Đỗ Thu Hằng đánh giá.

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền, giá nhà liền thổ thời gian qua đã bị đẩy lên rất cao do nguồn cung không có nhiều. Bên cạnh đó, các sản phẩm liền kề, biệt thự mới đều được phát triển ở phân khúc cao cấp hơn nên giá bị đẩy lên cao, bất chấp những biến động ngắn hạn của thị trường.

“Để đảm bảo hiệu quả đầu tư trong phân khúc nhà liền thổ thứ cấp, nhà đầu tư cá nhân nên ưu tiên những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện, có thể khai thác cho thuê ngay và định giá sát với giá trị thực. Việc đầu tư chỉ dựa vào mức giá thấp hơn sơ cấp mà bỏ qua yếu tố vị trí, chất lượng, tiềm năng khai thác có thể dẫn đến rủi ro thanh khoản. Thực tế cho thấy, không ít khu biệt thự, liền kề dù đã có chủ vẫn bị bỏ hoang, khó cho thuê, lợi suất thấp, chỉ phù hợp với nhà đầu tư không quan tâm đến dòng tiền sớm và xác định nắm giữ dài hạn” - bà Phạm Thị Miền đánh giá.