Tuy nhiên, việc quản lý giá cả, đặc biệt hành vi thổi giá đất đai chưa có quy định cụ thể và chế tài xử lý hiệu quả, chưa đủ sức mang tính răn đe. Do đó, cần thiết có chế tài hình sự để xử lý hành vi thổi giá đất đai.
Lợi dụng quy hoạch, “cò đất” thổi giá
Thời gian qua, lợi dụng các thông tin quy hoạch, kế hoạch xây dựng các khu đô thị, thông tin huyện thành quận… “cò đất” có xu hướng thổi giá ở một số vùng ven trung tâm Hà Nội. Mới đây, tháng 3/2020, giá đất nền khu vực Khu công nghệ cao Hòa Lạc (huyện Thạch Thất) liên tục được chào bán tăng mạnh do thông tin có dự án mới sắp được triển khai.
Các lô đất được chào bán ở mức trên 10 triệu đồng/m2, tăng gấp hơn 2 lần so với thời điểm trước Tết. Tuy nhiên, đây chỉ là chiêu trò thổi giá của “cò đất” tại khu vực này. Lý giải về việc giá đất tăng, Phó Chủ tịch UBND xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất) Nguyễn Đình Nghi cho rằng, do trên mạng xã hội có thông tin khu vực xã Đồng Trúc có một dự án lớn về khu đô thị sắp được khởi công xây dựng, do đó “cò đất” đã dựa vào thông tin này để nâng giá bán. Thực tế, giá đất tại khu vực này có tăng nhẹ, nhưng những thông tin tăng giá đất một cách đột biến hoàn toàn là do môi giới “thổi” lên.
Trước đó, tháng 1/2020, giá đất ở khu vực huyện Đan Phượng cũng được chào bán tăng khá cao so với hồi giữa năm trên một số trang mạng về bất động sản bởi "cò đất" vin vào thông tin khu vực này sắp xây dựng một số siêu dự án khu đô thị cao cấp. Trong đó, đáng chú ý là sự xuất hiện của dự án Vinhomes Đan Phượng quy mô hơn 100ha của VinGroup hay một dự án có quy mô lên đến 200ha ở khu vực cách đó không xa.
Tại các trang bất động sản, đất ở xã Tân Hội, Tân Lập được chào bán khoảng trên 50 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường giao thông chính, dù trước đó vài tháng mặt bằng chung chỉ khoảng trên 40 triệu đồng/m2. Tại thị trấn Phùng, giá nhà đất được chào bán khá cao, dao động từ 65 - 70 triệu đồng/m2 bởi đây là khu vực có hạ tầng hiện đại, đồng bộ. Giá đất thổ cư ở trong các làng khu vực Đan Phượng cũng đã hình thành mặt bằng giá mới. Mức tăng trung bình khoảng 30 - 35%.
Tại huyện Hoài Đức, đất ở đô thị một số khu vực cũng tăng giá đáng kể, đặc biệt, đất mặt tiền ở thị trấn Trạm Trôi được chào giá cao ngất ngưởng. Giá nhà phố, biệt thự tại một số khu đô thị mới tăng trung bình khoảng 10 triệu đồng/m2. Ngoài ra, các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì cũng thỉnh thoảng xảy ra “sốt” đất vì thông tin quy hoạch đô thị, thu hút sự quan tâm của người dân và các nhà đầu tư.
Trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ cho rằng, một trong những nguyên nhân của việc "sốt" đất ven Hà Nội là do người dân, giới đầu tư thiếu thông tin, hoặc thông tin không được kiểm chứng, mập mờ. Việc thổi giá đất đã từng xảy ra rất nhiều nơi, nhất là khi có thông tin huyện chuyển thành quận, có dự án lớn, một số “cò đất” đồn thổi, kích giá lên.
Đây chỉ là hiện tượng và giao dịch thực không nhiều. Do đó, chính quyền cần khuyến cáo người dân mua đất nên tìm hiểu kỹ về thông tin quy hoạch của thửa đất, giấy tờ pháp lý về đất đai, hết sức thận trọng trước khi quyết định mua đất, không chạy theo cơn sốt giá và mua đất với bất cứ giá nào.
Hành vi lừa dối khách hàng
Luật sư Nguyễn Văn Bình - Công ty Luật Aladin (Hà Nội) cho hay, thời gian vừa qua, hiện tượng “cò đất” thổi giá bất động sản tại các địa phương như Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Đà Nẵng… hay gần đây nhất là khu vực Hòa Lạc trở thành một trong những hiện tượng nóng khiến nhiều người chú ý.
Tuy nhiên, pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về hành vi và chế tài xử lý vấn đề thổi giá đất đai, gây ra hiện tượng “sốt đất”. Đa số các giao dịch này đều dựa trên “thỏa thuận” và gần như có sự “đồng thuận” từ các bên liên quan nên việc xác định hành vi và xử lý là rất khó khăn.
Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Văn Bình, trong một số trường hợp khi xác định được một số hành vi vi phạm, chúng ta có thể áp dụng một số quy định pháp luật có liên quan để xử lý, đặc biệt là việc cung cấp thông tin về bất động sản.
Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ/CP, các hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới… có chế tài xử phạt từ 10 - 50 triệu đồng.
Trong rất nhiều trường hợp, người môi giới cung cấp thông tin không chính xác như về quy hoạch của đất đai hoặc hành vi khác tạo ra sự khan hiếm giả trên thị trường, đẩy giá lên cao để trục lợi cũng có thể xem như hành vi lừa dối khách hàng theo quy định tại Điều 198 Bộ luật Hình sự.
Thậm chí, trong thời gian vừa qua, có hiện tượng nhóm "cò đất” còn tạo ra các văn bản giả với nội dung thay đổi quy hoạch của cơ quan nhà nước liên quan đến khu đất đó để đẩy giá đất lên cao để trục lợi thì có thể đủ các yếu tố cấu thành tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự. Mặt khác, giao dịch giữa “cò đất” với khách hàng thường được thực hiện thông qua giấy tờ viết tay, giá ghi trên hợp đồng nhỏ hơn giá trị mua bán thực tế. Do đó, hành vi trục lợi này là biểu hiện rõ ràng của tội trốn thuế (quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự).
Thị trường bất động sản là một chỉ số quan trọng để đánh giá nền kinh tế của một quốc gia. Hiện tượng tăng giá đất nhằm đầu cơ, trục lợi, gây hiện tượng “sốt ảo” không còn hiếm gặp, gây nhiều bức xúc trong dư luận, làm méo mó thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước, gây thiệt hại cho người dân và xã hội.
“Do vậy, nhằm giải quyết triệt để tình trạng trên, thiết nghĩ cần xây dựng chế tài hình sự để xử lý các vấn đề về thị trường bất động sản tương tự như “Tội thao túng thị trường chứng khoán trong lĩnh vực chứng khoán” (Điều 211 Bộ luật Hình sự) để bảo vệ các quan hệ pháp luật, bảo vệ tài sản; bảo đảm an ninh trật tự, an toàn xã hội và hơn hết là niềm tin của Nhân dân vào tính nghiêm minh của pháp luật hình sự nói riêng và nền tảng pháp luật nói chung” - luật sư Nguyễn Văn Bình nhận định.
Theo các chuyên gia đất đai, người dân và các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng với những thông tin về dự án mới tại các khu vực, khi chưa có văn bản chính thức từ chính quyền và cơ quan chức năng. Đơn cử, tại khu vực Khu công nghệ cao Hòa Lạc, khi trên mạng tràn ngập thông tin về dự án khu đô thị mới, thực tế chính quyền địa phương vẫn chưa có thông tin. "Người nào trong việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà cân, đong, đo, đếm, tính gian hàng hóa, dịch vụ hoặc dùng thủ đoạn gian dối khác thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 10 - 100 triệu đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm: Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm; Thu lợi bất chính từ 5 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng (Điều 198 Bộ luật Hình sự)" - Luật sư Nguyễn Văn Bình - Công ty Luật Aladin |
