Bên cạnh đó, sai phạm trong kinh doanh BĐS xảy ra với chiều hướng phức tạp, tinh vi hơn và đặc biệt là giá nhà đất lại liên tục leo thang theo từng quý, từng năm.
Vấn nạn về đầu cơ, thao túng thị trường
Thời gian gần đây, tại nhiều địa phương đặc biệt là các TP lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh, những khu đô thị “ma” hay hàng nghìn hécta đất dự án nhà ở lớn nhỏ bị bỏ hoang, nằm “đắp chiếu” hàng chục năm đã trở thành hình ảnh quen thuộc. Đây chính là hình thức đầu cơ có tính hệ thống với mục đích chờ thời cơ để kiếm siêu lợi nhuận, điều này không chỉ gây ra lãng phí nguồn tài nguyên đất đai, mà còn là một trong những nguyên nhân trực tiếp đẩy giá nhà đất không ngừng tăng nhanh.
Theo số liệu nghiên cứu thị trường từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong quý III/2024 giá các sản phẩm nhà đất tiếp tục tăng mạnh. Cụ thể, đối với phân khúc đất nền ghi nhận tăng thêm bình quân khoảng 3,5% ở thị trường sơ cấp; tương tự, nhà ở thấp tầng thêm 5 - 10%; đặc biệt phân khúc căn hộ chung cư đã thiết lập một mặt bằng mới khi giá đã tăng thêm bình quân 24% và tổng nguồn cung mới lại giảm khoảng 20% so với quý trước. Riêng thị trường Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh mức tăng tương ứng theo năm lần lượt là 64%, 30,6% và 46,2%.
Song song với vấn nạn về đầu cơ, thu gom đất đai là dấu hiệu lợi dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất để thao túng thị trường, đây chính là hạn chế lớn nhất của công tác đấu giá quyền sử dụng đất bên cạnh những lợi ích về nguồn tài chính thu lại cho ngân sách Nhà nước. Nhiều địa phương đã xuất hiện “cò đấu giá” thông đồng với nhau trả mức cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm, tạo mặt bằng “giá ảo” để mua đi, bán lại những lô đất đã trúng đấu giá hoặc để thanh khoản các lô đất lân cận đã được mua gom với giá thấp từ trước đó.
Kết quả là sau khi đặt mức cao bất thường, để đạt mục đích thanh khoản nhanh kiếm lời thì nghiễm nhiên các “cò đấu giá” sẵn sàng bỏ tiền cọc, vì số tiền đặt cọc chỉ bằng khoảng 10 - 20% tổng giá trị thửa đất tính theo đơn giá khởi điểm mà đơn vị tổ chức đưa ra, mà đơn giá này thường thấp hơn so với thực tế thị trường tại khu vực đó.
Điều này không chỉ làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá, mà còn tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, khi mức giá ảo này được yêu cầu sử dụng làm tham chiếu để bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án nhà ở mới...
“Trong quý III/2024, thị trường BĐS đã ghi nhận có sự phục hồi tích cực, nhưng chưa thực sự sôi động như thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19; nguồn cung mới vẫn hết hạn chế, trong khi giá bán các sản phẩm nhà đất vẫn tăng cao. Chúng tôi nhận thấy có một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, là do: nhu cầu nhà đất để ở và kinh doanh của người dân ở mức cao, trong khi nguồn cung thấp, cầu lớn hơn cung; chi phí đầu vào của các dự án BĐS (vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất...) đều tăng cao. Đặc biệt, nhiều khu vực còn xuất hiện dấu hiệu đẩy giá, thổi giá để thao túng thị trường thông qua những phiên đấu giá quyền sử dụng đất” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng thông tin.
Mạnh tay với dự án “ôm” đất bỏ hoang
Bài học từ những đợt “sóng ngầm” về đầu cơ, thao túng thổi giá BĐS đã để lại rất nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS, gây ra những cơn sốt đất ảo khiến người có nhu cầu thực (để ở, sản xuất kinh doanh...) không thể tiếp cận được với đất đai, nếu muốn thì phải trả một khoản tiền lớn cho đầu cơ dẫn đến đất đai bị bỏ hoang; còn DN phát triển dự án mới thì lo ngại không bảo đảm lợi nhuận do các chi phí đầu tư, đất đai tăng; người nghèo ngày càng phải chi trả nhiều tiền hơn và dần mất đi khả năng sở hữu nhà ở.
Đáng quan ngại là nguồn lực để đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm và giá trị thặng dư cho xã hội bị “chôn” vào đất; đất đai đầu cơ không được đưa vào sử dụng không kích thích được sự tăng trưởng của những ngành nghề liên quan và về lâu dài khi nguồn cung bị tích tụ lâu dài sẽ dẫn đến nợ xấu của nhà đầu tư trong hệ thống ngân hàng và đến một thời điểm nhất định sẽ gây ra lạm phát cho toàn nền kinh tế.
“Cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền các địa phương cần phải mạnh tay đối với những dự án “ôm” đất với mục đích đầu cơ, nhưng lại bỏ hoang nhiều năm không đưa vào khai thác, sử dụng thông qua việc xem xét, đánh giá cụ thể những nguyên nhân chủ quan, khách quan, những dự án đủ năng lực triển khai thì tạo cơ chế để tiếp tục thực hiện, ngược lại kiên quyết thu hồi để giao cho nhà đầu tư khác. Bên cạnh đó, Bộ Luật Hình sự cũng quy định rất rõ về xử lý hành vi thao túng, thổi giá, đẩy giá trong kinh doanh BĐS, cần phải thực hiện nghiêm để kịp thời chấn chỉnh những vi phạm” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.
Còn theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, để bình ổn giá nhà đất, hạn chế tình trạng tăng nhanh, tăng đột biến thì việc quan trọng nhất là phải ngăn chặn được vấn nạn đầu cơ, thổi giá. Theo đó, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần phải vào cuộc quyết liệt hơn nữa để kiểm soát và đưa giá bán về với giá trị thực tế của thị trường đối với các giao dịch BĐS, bao gồm cả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
“Các quốc gia trên thế giới đã rất thành công trong việc kiểm soát giá bán BĐS, theo giá trị thực tế trên thị trường, thông qua những sắc lệnh về thuế BĐS. Cách đây khoảng 20 năm, T.Ư Đảng đã có Nghị quyết về cải cách thuế BĐS, nhưng cho đến nay, chính sách này chưa được thực hiện.
Vì vậy, chúng ta cần phải xây dựng một sắc lệnh thuế riêng cho thị trường BĐS, để thực thi một cách ổn định, lâu dài; theo đó nhà đất bị bỏ hoang, bán sang tay nhiều lần hay sở hữu nhiều nhà đất phải bị đánh thuế cao, thậm chí có thể tính đến mức ngang bằng tiền thuê đối với diện tích đất và diện tích xây dựng mà đang có” - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng vấn đề pháp lý cũng là một trong những nguyên nhân lớn dẫn đến sự trì trệ của thị trường BĐS, Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã giải quyết được một khối lượng công việc lớn (trên 800 trong tổng số 1.200 dự án bị vướng mắc đã được tháo gỡ khó khăn).
Đặc biệt, từ 1/8/2024 khi các bộ luật sửa đổi, bổ sung chính thức có hiệu lực với nhiều quy định mới được kỳ vọng sớm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, phía cơ quan quản lý cần đẩy nhanh tiến độ ban hành những văn bản dưới luật, hướng dẫn thi hành giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng nguồn cung cho thị trường; đồng thời tập trung ưu tiên các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân, bảo đảm tính hiệu quả của chính sách an sinh xã hội.
Vấn đề quan trọng nhất hiện nay vẫn là vai trò điều tiết từ Nhà nước, thông qua những cơ chế, chính sách, công cụ quản lý và chế tài để giảm bớt tiến tới ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đưa thị trường BĐS trở lại trạng thái cân bằng trong dài hạn.
Hệ thống pháp lý sửa đổi, bổ sung mới đây đã có hiệu lực thi hành, nhưng vẫn cần phải tiếp tục tiếp thu ý kiến đóng góp; tiến hành tổng kết rút kinh nghiệm và tiếp tục sửa đổi những vấn đề vướng mắc, trong đó để gia tăng nguồn cung, bình ổn giá bán thì phải giải quyết triệt để được câu chuyện chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư có sử dụng đất.
Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp
