Cảnh báo thị trường khi trái phiếu bất động sản tăng

Nhiều doanh nghiệp “tăng tốc” với kênh trái phiếu

Sau một thời gian suy giảm mạnh về quy mô và những áp lực từ pháp lý, từ cuối năm 2024 đến nay thị trường trái phiếu DN ghi nhận có sự sôi động hơn hẳn. Nhân tố có tác động nổi bật nhất là việc Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực và Nghị định 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực trở lại, quy định về tiêu chí xác định nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và yêu cầu xếp hạng tín nhiệm. Các DN BĐS, đặc biệt là những DN lớn đang “chạy đua” huy động trái phiếu để giải quyết áp lực trả nợ và tài trợ dự án; một số DN đã phát hành trái phiếu để mua lại trái phiếu trước hạn hoặc dùng tài sản bảo đảm nghĩa vụ trái phiếu.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2025, thị trường trái phiếu DN Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS, đã trải qua những biến động đáng chú ý. Cụ thể, tổng giá trị phát hành mới đạt 25.130 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước và là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua; sự sụt giảm này nguyên nhân chủ yếu được nhận định là do thiếu các hoạt động phát hành riêng lẻ. Nhưng tỷ lệ phát hành ra công chúng đạt 23.130 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ, cao nhất trong 5 năm qua, nhờ đóng góp của các ngân hàng và công ty chứng khoán là chủ yếu.

Trong quý I/2025, DN BĐS phát hành trái phiếu chiếm khoảng 30,3% tổng giá trị phát hành mới (khoảng 7.500 tỷ đồng); ngành BĐS dẫn đầu về mua lại trái phiếu với tỷ trọng 58,6% tổng giá trị mua lại trước hạn, tương ứng khoảng 11.361 tỷ đồng. Có 3 trường hợp chậm trả lãi mới với giá trị 4.854 tỷ đồng, chủ yếu từ DN trong lĩnh vực BĐS và xi măng.

Tuy nhiên, chỉ tính riêng trong tháng 4/2025, đã có 17 đợt phát hành trái phiếu DN được ghi nhận với tổng giá trị khoảng 30.217 tỷ đồng. Điểm nhấn đáng chú ý chính là sự quay lại của DN BĐS, với 3 đợt phát hành trái phiếu DN riêng lẻ, tổng giá trị 12.500 tỷ đồng. Đáng chú ý nhất là đợt phát hành của Vingroup với tổng giá trị 7.000 tỷ đồng, lãi suất lên tới 12%/năm; và một đợt phát hành của Công ty CP Tư vấn và kinh doanh BĐS TCO, tổng giá trị 3.000 tỷ đồng... Theo đánh giá, mặc dù một số DN lớn trong ngành BĐS đang “tăng tốc” trong việc huy động trái phiếu riêng lẻ, nhưng phần lớn các DN khác vẫn có tâm lý “dè dặt” bởi những quy định siết chặt về điều kiện huy động vốn.

“Trong phần còn lại của năm 2025, tổng giá trị trái phiếu sẽ đến hạn là 181.892 tỷ đồng, trong đó nhóm BĐS chiếm 53,1% với 96.527 tỷ đồng. Số liệu cho thấy, sự phục hồi nhưng còn dè dặt trong phát hành mới, tổng giá trị phát hành mới của BĐS chỉ chiếm khoảng 30,3%, theo đó dù có sự cải thiện về phát hành ra công chúng, nhưng hầu hết DN BĐS vẫn chưa sẵn sàng quay lại huy động vốn mạnh mẽ qua trái phiếu như những năm trước đây” – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho hay.

Cần làm tốt công tác quản trị rủi ro

Cùng với việc các DN BĐS đang “tăng tốc” trong phát hành trái phiếu riêng lẻ; thì tình hình cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực BĐS cũng ghi nhận có sự gia tăng mạnh mẽ. Đến cuối quý I/2025, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 1.488.332 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước và tăng 2% so với quý IV/2024 (1.460.914 tỷ đồng). Nhiều ý kiến cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt và hiệu quả là tín hiệu tốt đối với DN, nhưng cũng phải đồng thời phối hợp chặt chẽ các chính sách tài khóa với chính sách khác và việc cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS cần được cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm an toàn hệ thống.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, trước áp lực về đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm 2025, thì xu hướng gia hạn trái phiếu sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Nhưng đây chỉ được xem là giải pháp “hoãn binh” của DN để tránh rơi vào tình trạng vỡ nợ, phá sản và có thời gian cơ cấu lại danh mục đầu tư, quản trị dòng tiền. Tuy việc thanh toán nợ trái phiếu là câu chuyện được thống nhất giữa DN và nhà đầu tư, nhưng nó vẫn sẽ gây ảnh hưởng đến tâm lý và làm giảm niềm tin của nhà đầu tư đối với DN và kênh đầu tư trái phiếu riêng lẻ.

“Thị trường BĐS đang phục hồi, doanh thu của DN ghi nhận tăng, nhưng thực tế lợi nhuận lại giảm. Lợi nhuận giảm chủ yếu là do chi phí tăng mạnh, chi phí ở đây bao gồm cả chi phí hữu hình (như chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay… ) và cả chi phí vô hình. Trong khi đó thách thức lớn nhất đối với DN BĐS trong phát hành trái phiếu riêng lẻ đó là tình trạng chậm thanh toán và nhiều trái phiếu chưa có tài sản bảo đảm, gây rủi ro cho nhà đầu tư và dẫn đến nguy cơ rủi ro cao về tài chính cho toàn thị trường” – chuyên gia về tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực phân tích.

Chuyên gia về tài chính BĐS Nguyễn Huy Thành cũng cho rằng, việc hệ thống ngân hàng mở rộng cấp tín dụng và DN kinh doanh BĐS đẩy mạnh huy động trái phiếu riêng lẻ, cho thấy DN BĐS đang tích cực chuẩn bị nguồn lực để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới. Nhưng cần phải có sự quản trị chặt chẽ với những nguy cơ rủi ro, trong đó nguy cơ lớn nhất là việc DN phát hành không đủ khả năng thanh toán gốc và lãi đúng hạn, đặc biệt là với DN có tình hình tài chính yếu, phụ thuộc vào dòng tiền tương lai từ dự án chưa hình thành. Còn đối với nhà đầu tư, do trái phiếu là kênh đầu tư ít có thị trường thứ cấp, khó chuyển nhượng nên dễ bị rơi vào tình trạng “chôn vốn”.

Vì vậy, để làm tốt công tác quản trị rủi ro, thì phía DN phát hành trước hết cần phải minh bạch thông tin, công bố đầy đủ phương án phát hành, sử dụng vốn, dòng tiền trả nợ; sử dụng dịch vụ xếp hạng tín nhiệm độc lập; quản lý tài chính cẩn trọng, bảo đảm cân đối giữa dòng tiền vào (từ bán hàng, thuê dự án) và dòng tiền ra (trái phiếu đáo hạn), không sử dụng đòn bẩy quá mức. Đồng thời có giải pháp giám sát sử dụng vốn thông qua các đơn vị kiểm toán, tổ chức giám sát mục đích sử dụng vốn trái phiếu...

“Đối với cơ quan quản lý cần siết chặt điều kiện phát hành, yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc với DN phát hành quy mô lớn hoặc rủi ro cao, giới hạn phân phối trái phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chuyên nghiệp; tăng cường giám sát, xử lý vi phạm, áp dụng chế tài nghiêm với hành vi gian lận, sai mục đích sử dụng vốn, công khai danh sách DN vi phạm và phát triển thị trường thứ cấp để giao dịch trái phiếu dễ dàng, tăng thanh khoản. Nhà đầu tư khi tham gia mua trái phiếu riêng lẻ cần thẩm định kỹ DN (báo cáo tài chính, dòng tiền, danh mục dự án, lịch sử trả nợ trái phiếu); đồng thời đa dạng hóa đầu tư, không "bỏ trứng vào một giỏ" – chuyên gia Nguyễn Huy Thành khuyến cáo.