Sự khác biệt cơ bản giữa đất thương mại, du lịch, dịch vụ và đất ở là gì, thưa ông?- Hai loại đất này khác ở thời hạn sử dụng và quyền của chủ sử dụng. Nếu đất ở, người chủ có 7 quyền sở hữu nhà ở. Còn đất dịch vụ, du lịch, thương mại chỉ có quyền với thời gian lưu trú giới hạn theo hành lang pháp lý. Cụ thể, quyền chuyển nhượng phải có điều kiện, không phải thỏa thuận dân sự giữa hai bên, bởi đây là dạng đất thuê. Sau thời hạn đó, Nhà nước có quyền thu hồi để phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội.
|
| TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội |
Đó là chưa kể đến thực tế, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật để khống chế mật độ xây dựng khác nhau. Quan trọng là hệ số sử dụng đất, tính tổng diện sàn trên diện tích đất, chỉ tiêu tính toán hạ tầng kỹ thuật. Ví dụ, một căn hộ chung cư có thể có 2 chỗ đỗ xe nhưng đất dịch vụ, thương mại, du lịch tầm 2,4 căn hộ mới tính một chỗ đỗ xe. Với cách tính khác nhau, sẽ tác động đến hạ tầng kỹ thuật khác nhau.
Hiện nay, vấn đề lớn nhất ở chỗ tính thời hạn cho loại đất dịch vụ, du lịch, thương mại ra sao?. Hiện có đề xuất lên đến 99 năm. Nếu cho thuê quá dài 99 năm (gần một thế kỷ) sẽ khó dự báo được tốc độ phát triển của nền kinh tế - xã hội để điều tiết. Trong Luật Đất đai của Việt Nam từ năm 1993 - 2003 cho đến nay, đều chốt đất dịch vụ, thương mại, du lịch sử dụng trong khoảng 30, 50 hoặc 70 năm căn cứ vào độ bền vững của công trình. Tôi cho rằng đây là thời gian tương đối hợp lý.
Nhiều DN, cơ quan quản lý đang đề xuất đất du lịch được sử dụng lâu dài như đất ở - tức cấp sổ đỏ. Quan điểm của ông về đề xuất này?- Nếu viễn cảnh đó xảy ra, quy hoạch khu dân cư hiện hữu chắc chắn vỡ trận. Phát triển đô thị phải kiểm soát quản lý dân số, quản lý không gian kiến trúc, quản lý hạ tầng kỹ thuật. Quản lý dân số cần tính toán dân số ổn định, dân số tạm trú và khách vãng lai. Từ quy đổi khách vãng lai, tạm trú sẽ tính dân số và sức chịu tải tối đa của hạ tầng kỹ thuật. Nhưng trường hợp, đất dịch vụ, du lịch xem xét thành đất ở, có quyền chuyển nhượng thừa kế, dân số lưu trú bỗng biến thành dân số ổn định, hạ tầng nào kham nổi. Thậm chí, tác động rộng đến các luật khác trong hệ thống luật Việt Nam hiện tại.
Vậy theo ông, sự hỗ trợ của các cấp quản lý Nhà nước nên như thế nào đối với dòng sản phẩm đặc thù này?- Hiện tượng condotel đang có sự chuyển hóa trong thị trường BĐS. Đứng về mặt quản lý Nhà nước cần xem đây như giải pháp huy động vốn từ nguồn lực xã hội để tạo sự phát triển (thay vì dựa dẫm quá lớn vào nguồn vốn ngân hàng). Tuy nhiên, không nên vì nó mà đặt ra vấn đề thay đổi cả một bộ máy luật. Chỉ nên tạo điều kiện cho các chủ sở hữu condotel bằng rà soát, bổ sung một số điều Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư là hợp lý.
Tôi thấy hiện nay, nhiều chủ đầu tư còn quảng cáo các sản phẩm BĐS trên đất này được cấp sổ đỏ là không đúng. Chiếu theo quy định hiện tại, nếu hợp đồng mua - bán có ghi rõ căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng được lưu trú mà vẫn được cấp sổ đỏ, có nghĩa là cơ quan cấp sổ làm trái luật. Chỉ có căn hộ nhà ở mới được sở hữu lâu dài, được cấp sổ đỏ; còn dạng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng nói trên chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng có thời hạn hoặc là 30, 50 năm, hoặc tối đa là 70 năm, nhưng số này rất ít.
Xin cảm ơn ông!
