Từ đầu năm 2017, căng thẳng chung cư diễn ra trên diện rộng tại Hà Nội, từ nhà giá rẻ đến cao cấp. Các vấn đề tranh chấp không chỉ xoay quanh nội dung thông thường về bàn giao nhà không đúng tiến độ, cách tính diện tích căn hộ, chất lượng xây dựng, cơi nới trái phép, làm sổ đỏ... mà còn nảy sinh những vấn đề nghiêm trọng như việc cố tình chiếm đoạt quỹ bảo trì 2%, giấu nhẹm kế hoạch thu – chi của nguồn tiền này từ phía chủ đầu tư.
|
| Nhiều chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì khiến cư dân bức xúc |
14 tỷ đồng quỹ bảo trì của dự án Thăng Long Garden (250 Minh Khai – Hai Bà Trưng) là con số trên danh nghĩa được chủ đầu tư là Công ty CP May Thăng Long “giữ hộ” khi chưa có Ban Quản trị (BQT). Nghịch lý ở chỗ, sau khi BQT được thành lập, số tiền này cũng… bị Công ty CP May Thăng Long “đắp chỗ nọ, bù chỗ kia”, hết kinh phí để bàn giao cho cư dân. Ông Ngô Văn Đơn - Phó Tổng giám đốc Công ty CP May Thăng Long khẳng định, công ty hiện đang rất khó khăn, dự án chưa hoàn thiện nên đề xuất BQT tìm kiếm khách hàng để cho thuê khu vực dịch vụ tại tầng 1 toà nhà. Đồng thời, hứa hẹn sẽ chuyển trả BQT trước 10% kinh phí bảo trì, tiếp theo lần lượt chuyển trả 10%/quý.
Đây chỉ là một trong số 215 dự án bất động sản đang có khiếu nại tranh chấp vừa được Bộ Xây dựng thống kê. Mới đây nhất, BQT tòa nhà CT3 - ĐN1&ĐN3 khu đô thị Trung Văn vừa gửi kiến nghị lên Sở Xây dựng Hà Nội "tố" chủ đầu tư - Công ty CP Xây dựng số 1 Sông Hồng mới chỉ bàn giao 1,5 tỷ đồng/5,7 tỷ đồng quỹ bảo trì cho cư dân.
"Việc chậm thành lập BQT, chậm bàn giao hồ sơ, bàn giao quỹ bảo trì 2%... là những căng thẳng điển hình diễn ra tại các dự án chung cư. Nhiều tòa nhà khi thành lập được BQT lại xảy ra mâu thuẫn với chính người dân, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Điểm chung ở chỗ, một số quận, huyện chưa vào cuộc đến nơi, đến chốn, còn các chủ đầu tư tiếp tục phớt lờ chỉ đạo mang tính hòa giải. Hiện, Sở Xây dựng đang phối hợp với một số cơ quan chức năng, chính quyền địa phương nghiên cứu phương án tham mưu cho TP Hà Nội có cơ chế cưỡng chế các chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì." - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục |
Nhận định việc chủ đầu tư ôm quỹ bảo trì, chậm hoặc không chịu bàn giao là nguồn cơn chính dẫn tới làn sóng căng thẳng trong cư dân, Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu UBND các tỉnh, TP tổ chức cưỡng chế thu hồi quỹ, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên BQT sử dụng khoản kinh phí này trái quy định. Trước đó, trong một báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng đã chỉ ra 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì (trên 108 dự án có tranh chấp). Thực tế, đây cũng là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội. Đặc biệt, trong bối cảnh nhiều chung cư đã bàn giao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp.
Cưỡng chế từ tài khoản kinh doanhThống kê chưa đầy đủ, với mức độ vi phạm và tranh chấp với cư dân về quỹ bảo trì, có lẽ số tiền lên tới vài trăm tỷ đồng, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng. Khi tranh chấp, mâu thuẫn được hoá giải, chủ đầu tư bàn giao lại cho BQT quỹ 2% mà không tính lãi kèm theo. Khoản thiệt thòi, bảo trì cho phần nhà bị hư hỏng trước đó thuộc về cư dân.
Liên quan tới quy trình cưỡng chế thu hồi phí bảo trì, đại diện cấp chính quyền TP từng thẳng thắn, tranh chấp cũng xảy ra nhiều, song việc cưỡng chế không hề đơn giản. Nguyên nhân thứ nhất, do tài khoản của chủ đầu tư luôn được các ngân hàng bảo mật, không muốn cung cấp thông tin tài khoản của khách hàng. Thứ hai, các chủ đầu tư thường lập nhiều tài khoản (hoặc không lập tài khoản đứng quỹ bảo trì) nên khó có thể thực hiện cưỡng chế. Từ thực tế trên, để thực thi hiệu quả hơn, trường hợp chủ đầu tư không lập tài khoản phí bảo trì, cần có khung cơ chế để UBND tỉnh, TP lấy tiền từ tài khoản kinh doanh của họ. Ngoài cưỡng chế, sẽ xử lý vi phạm hành chính của chủ đầu tư (hiện quy định xử phạt đang dự thảo). Đồng thời, nếu các chủ đầu tư chây ì việc bàn giao quỹ bảo trì, sẽ lập danh mục cụ thể đề xuất Sở Xây dựng không cho mở bán dự án tiếp theo.
Theo ông Phạm Sỹ Liêm – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, hiện tại, bên cạnh quy định cưỡng chế của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Bộ Xây dựng đang có dự thảo đề xuất chuyển hồ sơ cho Bộ Công an xử lý hình sự những trường hợp chủ đầu tư cố tình chây ì không bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT chung cư. Song, dự thảo trên chưa có hiệu lực pháp luật.
Ông Phạm Sỹ Liêm phân tích, trên thực tế, Sở Xây dựng hay UBND cấp tỉnh thực hiện cưỡng chế tài sản đã quy định rõ từ trước đến nay nhưng hệ thống pháp luật thường mặc định việc cưỡng chế là công việc của Tòa án, Cơ quan thi hành án. Tuy nhiên, trong tương lai quy định này hứa hẹn là giải pháp đột phá để giải quyết nhanh, gọn, triệt để đối với thực trạng chủ đầu tư chiếm dụng, chiếm đoạt tài sản của bà con cư dân hiện nay. “Bên cạnh đó, nếu có bằng chứng về việc chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt số tiền kinh phí bảo trì, rất có thể có dấu hiệu “Chiếm giữ trái phép tài sản” hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” hay tội “Tham ô”. Do đó, các khu dân cư, BQT có quyền tố cáo khởi tố hình sự hành vi trên của chủ đầu tư đến cơ quan có thẩm quyền mà không cần chờ sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng” – ông Liêm nhấn mạnh.
