Chặn “sóng” đầu cơ bất động sản khi sáp nhập tỉnh

Mở rộng không gian phát triển kinh tế

Tổng Bí thư Tô Lâm đã khẳng định, chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, không tổ chức cấp huyện là một định hướng, mang tầm chiến lược, bước đột phá về thể chế để chuẩn bị cho “tầm nhìn trăm năm” phát triển đất nước.

Nhìn lại câu chuyện mở rộng địa giới hành chính cho Thủ đô Hà Nội cách đây gần 17 năm, càng cho thấy chủ trương sáp nhập, mở rộng các đơn vị hành chính cấp tỉnh hiện nay là hoàn toàn đúng đắn, phù hợp với nhu cầu về phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế. Nếu như vào thời điểm năm 2007 (trước sáp nhập), tổng thu ngân sách trên địa bàn Thủ đô chỉ khoảng trên 61.000 tỷ đồng, thu nhập bình quân đầu người 30 - 31 triệu đồng/năm; thì đến hết năm 2024, đã tăng lên gần 512.000 tỷ đồng (gấp hơn 8 lần), thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 6.500 USD (gấp khoảng 5 lần). Đáng chú ý, việc mở rộng địa giới hành chính cũng cho phép Thủ đô có thêm diện tích để đầu tư xây dựng và phát triển các dự án khu đô thị, khu nhà ở mới, với khoảng trên 1.000 dự án BĐS được cấp phép mới, cũng tăng theo cấp số nhân so với thời điểm chưa mở rộng địa giới hành chính.

Theo đánh giá, việc sắp xếp, tổ chức lại đơn vị hành chính các cấp theo hướng tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả sẽ tác động mạnh mẽ đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có BĐS. Bởi khi thay đổi địa giới, các địa phương sẽ buộc phải thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cùng với đó là đẩy mạnh đầu tư hạ tầng. Trong khi đó, BĐS là lĩnh vực phụ thuộc rất lớn vào yếu tố quy hoạch và hạ tầng, vì vậy thị trường BĐS sẽ có nhiều tác động tích cực sau công cuộc sáp nhập tỉnh.

Tuy nhiên, thời điểm hiện tại khi danh sách các tỉnh sau khi thực hiện sáp nhập, mở rộng địa giới hành chính chưa được công bố chính thức, thì thị trường BĐS khắp nơi đã trở nên náo nhiệt. Đơn cử tại tỉnh Hưng Yên - một trong những địa bàn đang là “điểm nóng”, khi có thông tin trung tâm hành chính cấp tỉnh sau khi sáp nhập sẽ tiếp tục đặt tại tỉnh này thì giá nhà đất liên tục “nhảy múa”. Cụ thể, tại phiên đấu giá đất ở xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu) đầu tháng 3/2025, mức khởi điểm 25 - 48 triệu đồng/m2, nhưng đã được trả giá lên tới 158 triệu đồng/m2, đáng chú ý là toàn bộ các lô đất đều đấu giá thành công. Tương tự, tại xã Chính Nghĩa (huyện Kim Động), các lô đất trong khu dân cư ô tô con tránh nhau, thời điểm giữa năm 2024 được rao bán 10 - 15 triệu đồng/m2, nhưng thời điểm này đã bị “thổi” lên 50 - 60 triệu đồng/m2...

Cần mạnh tay với “làn sóng” đầu cơ

Thông tin cập nhật từ batdongsan.com.vn, ngay từ khi có thông tin sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, giá đất tại nhiều địa phương liên tục bị đẩy lên cao. Nhưng trên thực tế đa phần giao dịch thành công lại không diễn ra ở những địa điểm có dấu hiệu “tăng nóng”, mà tập trung ở những khu vực có hạ tầng đầy đủ, giá bán ổn định và chưa bị “thổi” lên quá cao.

“Qua khảo sát thực tế cho thấy, giá BĐS đang tăng “nóng” ở một số khu vực các tỉnh, thành thuộc diện phải sáp nhập thời gian tới, có nơi mức tăng trên 30%, xác lập lại “đỉnh” của thời điểm “sốt đất” vào năm 2021 - 2022. Không phủ nhận việc tăng giá đất lần này phản ánh tâm lý tích cực của thị trường trước tiềm năng phát triển, nhưng nó vẫn gắn với tâm lý đầu tư theo thông tin quy hoạch hạ tầng, đô thị” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn cho hay.

Còn theo TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, khi có thông tin về việc sáp nhập tỉnh, một số nhóm đầu cơ đã tận dụng cơ hội để thao túng thị trường bằng cách: tung tin đồn về quy hoạch, trung tâm hành chính mới nhằm kích thích tâm lý mua vào của nhà đầu tư; giao dịch nội bộ, tạo hiệu ứng sốt đất khiến giá tăng nhanh trong thời gian ngắn; đẩy giá lên cao vượt xa giá trị thực... điều này dễ dẫn đến việc người dân và một số nhà đầu tư ít kinh nghiệm sẽ chạy theo tâm lý đám đông, cũng như những bài học trước đây, người “chốt” cuối sẽ gặp nhiều rủi ro, bị “chôn vốn” hoặc thua lỗ khi “sóng” qua.

“Thông tin sáp nhập tỉnh có thể tạo cơ hội phát triển nhưng cũng đi kèm với nguy cơ thao túng giá nhà đất, vì vậy nhà đầu tư và người dân không nên chạy theo cơn “sốt đất” ảo. Trong khi đó, để bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển một cách minh bạch, bền vững thì Nhà nước cũng phải có biện pháp mạnh tay, đối với những nhóm người, nhóm lợi ích lợi dụng thông tin sáp nhập, thay đổi quy hoạch... để đầu cơ, thao túng thị trường BĐS. Cùng với đó là có biện pháp kiểm soát chặt chẽ hoặc tạm dừng việc phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường” – TS Trần Xuân Lượng nêu quan điểm.

Trao đổi về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, trong suốt lịch sử phát triển, thị trường BĐS Việt Nam luôn chịu tác động bởi những thông tin về quy hoạch mới, kèm theo đó là tâm lý “sợ lỡ cơ hội” của nhà đầu tư, nên họ đã “đổ tiền” vào những địa điểm mà họ tin rằng những thay đổi về quy hoạch sẽ kéo theo phát triển hạ tầng, kinh tế - xã hội, từ đó sẽ làm tăng giá nhà đất...

“Sự thay đổi về quy hoạch và việc xây dựng những trung tâm hành chính mới sau khi sáp nhập, có thể sẽ kéo theo sự “bùng nổ” về xây dựng các khu đô thị, khu nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê... Tuy nhiên, việc sáp nhập có thể dẫn đến sự điều chỉnh quy hoạch đất đai, thay đổi chính sách về pháp lý, thủ tục cấp phép... để phù hợp với chiến lược phát triển chung của tỉnh mới. Sáp nhập tỉnh có thể tạo ra cả cơ hội và thách thức cho thị trường BĐS, nên nhà đầu tư cần theo dõi sát các quyết định quy hoạch, hạ tầng, chính sách của chính quyền địa phương để đưa ra quyết định hợp lý” – TS Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.

Bên cạnh đó, các chuyên gia đều cho rằng, sau khi sáp nhập tỉnh, thị trường BĐS có thể gặp nhiều biến động như sốt đất cục bộ, chênh lệch phát triển giữa các khu vực, đầu cơ tăng cao hoặc trì trệ do thay đổi quy hoạch... Vì vậy, cần phải kiểm soát chặt chẽ tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất thông qua việc sớm công khai thông tin quy hoạch; siết chặt hoạt động phân lô, bán nền; dùng công cụ thuế để đánh thuế cao với giao dịch nhà đất chuyển nhượng ngắn hạn.

Đồng thời, Nhà nước cần can thiệp để có sự ổn định về tài chính và tín dụng BĐS, hạn chế dòng vốn vào đầu tư BĐS để ngăn chặn tình trạng bong bóng. Bên cạnh đó là tăng cường phân cấp, phần quyền và vai trò của chính quyền địa phương trong quản lý đất đai, thông qua việc xử lý hành vi thông tin, thao túng thị trường, trục lợi từ thông tin quy hoạch. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần điều chỉnh chính sách quy hoạch, phát triển đô thị một cách hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế; ưu tiên phát triển hạ tầng giao thông, khuyến khích nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ; và định hướng phát triển không gian đa cực, không chỉ tập trung vào một trung tâm hành chính mới mà cần phát triển đồng bộ nhiều khu vực để tránh mất cân đối.