Chỉ áp dụng cho khu vực quy hoạch mới

Tuy nhiên, do chưa hiểu kỹ về mục tiêu và đối tượng áp dụng của quy định, nên còn nhiều ý kiến thắc mắc.

Còn những thắc mắc

Ngày 27/5, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND (gọi tắt Quyết định 34), quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn TP.

Trong đó, TP quy định cụ thể, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Cụ thể, với căn hộ một 1 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 25 - 45m2, tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ trên 45 - 70m2, tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70 - 100m2, tính 3 người; căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng căn hộ từ trên 100 - 125m2, tính 4 người; diện tích sử dụng căn hộ từ 125m2 trở lên, tính 5 người.

Với nhà ở xã hội, căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng 25 - 45m2 tính 1 người; căn hộ 2 - 3 phòng, trên 40 - 55m2 tính 2 người; trên 55 - 70m2 tính 3 người; trên 70 - 77m2 tính 4 người ở.

Ngay sau khi được báo chí đăng tải, đã có nhiều luồng ý kiến dư luận liên quan đến những quy định nêu trên, nhất là cư dân đang sống tại các tòa chung cư, khu đô thị có nhiều băn khoăn.

Chị Nguyễn Thị Bích Ngọc, trú tại chung cư G5, Đại Kim ( quận Hoàng Mai) chia sẻ: "Gia đình tôi đang sống trong căn hộ 70m2 gồm 4 người, vợ chồng và hai con. Nếu theo quy định mới của TP, với diện tích như nhà tôi chỉ được 2 người ở và căn cứ vào đó để quy hoạch hạ tầng như đường giao thông, trường học, học bệnh viện sẽ gây ra tình trạng quá tải. Như vậy gây ra tình trạng quy hoạch không sát với thực tế".

Cùng quan điểm như chị Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhiều người dân đang sống tại các tòa chung tại khu vực trung tâm TP cũng cho rằng, đa số các gia đình có vợ chồng và 1 - 2 con chỉ đủ khả năng mua căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 45 - 70m2.

Song theo quy định của TP, chỉ tiêu dân số cho diện tích căn hộ này chỉ được 2 người. Nếu theo đúng quy định thì các hộ gia đình phải mua những căn hộ diện tích rộng hơn, sẽ rất khó để tuân thủ khi giá nhà chung cư trong nội đô ngày càng tăng.

Khắc phục tình trạng quá tải dân số, hạ tầng

Trao đổi xung quanh vấn đề này, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho hay, thời gian vừa qua còn nhiều bất cập trong cách tính toán phân bố dân số giữa các khu vực trên địa bàn TP.

Theo đó, có nơi tính toán phân bố dân số theo bình quân nhà ở, có những khu vực bị hạn chế dân số thì DN lại tính theo diện tích, có nơi lên đến 60m2/người. Tuy nhiên, trên thực tế số người trong một hộ gia đình thường nhiều hơn quy định.

Vì thế với quy định của TP vừa ban hành nhằm hai mục đích. Thứ nhất, đây là căn cứ để tính toán dân số cho các khu phát triển mới trong quá trình lập quy hoạch, không gian kiến trúc của nhà chung cư.

Thứ hai, TP Hà Nội đã có Chương trình phát triển nhà ở, với mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 32m2/người vào năm 2030. Do đó, quy định này cũng là cơ sở để rà soát lại mật độ dân số tại các khu vực cũ, từ đó các cấp chính quyền có giải pháp nâng cao diện tích nhà ở nhằm bảo đảm chất lượng sống cho người dân.

KTS Phạm Hoàng Phương - Viện Kiến trúc quốc gia (Bộ Xây dựng) cũng đánh giá, quy định tại Quyết định 34 là cơ sở rất hữu hiệu để phục vụ công tác quản lý và cấp phép xây dựng khi mà trong thời gian vừa qua, nhiều nghiên cứu đánh giá đã chỉ rõ những bất cập trong việc kê khai, kiểm tra đúng quy mô dân số cho một tòa nhà, nhóm nhà chung cư nói chung.

Đặc biệt là chung cư hỗn hợp thương mại có nhiều chức năng sử dụng đồng thời dẫn đến sau khi xây dựng xong có dân số thực tế lớn hơn rất nhiều so với những tính toán trong giai đoạn thiết kế và quy hoạch ban đầu.

“Chỉ tiêu dân số của tòa nhà là một trong những chỉ số rất quan trọng để có thể đánh giá về khả năng chất tải, sự phù hợp khi xây dựng công trình đối với hệ thống hạ tầng đô thị tại chỗ” - KTS Phạm Hoàng Phương nhấn mạnh.

Để làm rõ hơn về các quy định tại Quyết định 34, trao đổi với Kinh tế & Đô thị, Phó Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội Trần Quang Tuyên lý giải, hiện nay văn bản quy phạm pháp luật hiện hành của Nhà nước và TP Hà Nội chưa có quy định về phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác gồm khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú, nhà thương mại liên kế.

Điều này dẫn đến công tác thẩm định các quy hoạch có các loại hình nhà ở, lưu trú trên gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, không đủ cơ sở pháp lý để thực hiện, thiếu thống nhất trong việc thực hiện từ TP đến các quận, huyện, thị xã.

“Việc ban hành quy định tại Quyết định 34 là công cụ quan trọng đối với các cơ quan chuyên môn về quy hoạch kiến trúc của TP cũng như UBND cấp huyện trong quá trình thực thi nhiệm vụ thẩm định các quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng dự án đầu tư, phương án kiến trúc công trình. Nhằm mục tiêu kiểm soát chặt chẽ dân số tại các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, chung cư hỗn hợp từ khâu lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đến đầu tư xây dựng, bảo đảm thống nhất và phù hợp với thực tiễn, khắc phục tình trạng quá tải dân số, hạ tầng kỹ thuật đô thị tại các công trình, dự án có nhà ở chung cư, khu vực đô thị. Quy định này hoàn toàn không cấm người dân ở quá chỉ tiêu trong căn hộ" - ông Trần Quang Tuyên nói.

Lãnh đạo Sở QH - KT nhấn mạnh thêm, đối tượng áp dụng của Quyết định 34 là các dự án chưa được phê duyệt quy hoạch, kiến trúc công trình (hoặc đã phê duyệt nhưng có đề xuất phê duyệt điều chỉnh). Còn các đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dự án đầu tư được phê duyệt, chấp thuận trước thời điểm quy định này có hiệu lực (ngày 10/6/2024) thì không áp dụng các quy định trên.