Chính sách đất đai phải phù hợp với tình hình mới

Người dân chưa hiểu về cơ chế chuyển dịch đất đai

Trong vòng 20 năm, Luật Đất đai của Việt Nam phải tiến hành sửa đổi, bổ sung 2 lần vì đã xuất hiện những khoảng trống. Trong đó, khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai 2013 là chuyện biến tài sản đất đai thành vốn tài chính, hay còn gọi là vốn hóa đất đai, mà khâu yếu nhất của luật hiện hành chưa quy định được những vấn đề thực tế cuộc sống đang cần.

Vì vậy, thời gian qua xuất hiện rất nhiều vụ án tham nhũng về đất đai, tuy nhiên những vụ đại án này chỉ bị phát hiện sau khi hành vi tham nhũng đã hoàn thành, xử lý khó khăn và thiệt hại lớn hơn rất nhiều. Điều này xuất phát từ việc người dân không thể thực hiện quyền giám sát mà pháp luật quy định.

Đáng lo ngại tất cả những vụ tham nhũng đất đai đều có giá trị rất lớn, tiền tham nhũng được chuyển vào túi một số nhóm lợi ích thông qua việc định giá cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế của thị trường.

Những hành vi này tập trung vào việc chuyển đất đai là tài nguyên, quyền sử dụng là tài sản công thành đất có quyền sử dụng là tài sản tư nhân thông qua việc thu hồi; giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, đối tượng, xác định giá trị thấp hơn giá thị trường, thực hiện trái pháp luật; xác định giá trị đất đai thấp hơn giá trị thị trường trong cổ phần hóa DN Nhà nước...

Tất cả những hành vi thực thi trái pháp luật với ý đồ tham nhũng như vậy không được phát hiện và ngăn chặn kịp thời là do không thực hiện tốt các quy định về quản trị đất đai đã được thể hiện tại một số điều của Luật Đất đai 2013.

Cụ thể là Điều 199 nói về vai trò giám sát trực tiếp của người dân và Điều 200 về vận hành hệ thống giám sát đánh giá, đến nay 2 điều này vẫn nằm nguyên trên giấy, chưa được đưa vào thực tế.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 còn thiếu một yếu tố nữa là về trách nhiệm giải trình. Hệ thống quản trị cần có 3 yếu tố: Sự tham gia của người dân vào giám sát và quản lý giám sát như quy định tại Điều 58 của Hiến pháp; công khai, minh bạch để người dân có thông tin để thực hiện giám sát; trách nhiệm giải trình, sau khi có ý kiến giám sát của người dân thì các cơ quan Nhà nước cần phải có trách nhiệm thực hiện giải trình trước ý kiến đóng góp của người dân.

Do đó, để phòng, chống tham nhũng liên quan đến đất đai, cần phải dựa vào phương thức kiểm soát quyền lực đối với các cơ quan Nhà nước được trao thẩm quyền ban hành quyết định.

Thu hồi đất gặp nhiều khó khăn

Ở Việt Nam, cơ chế điều chỉnh lại đất đai đã được thực hiện trong “dồn điền, đổi thửa” đối với đất nông nghiệp từ năm 1994. Cơ chế góp, điều chỉnh lại đất đai thực hiện trong chương trình xây dựng nông thôn mới từ 2008.

Ở các đô thị, cơ chế góp đất để mở rộng ngõ, ngách nhỏ đã được nhiều nơi thực hiện. Bên cạnh đó, tại các nhà chung cư cũ nát, cơ chế điều chỉnh lại căn hộ trong cải tạo nhà chung cư đã được đặt ra từ 2004 với điều kiện phải 100% ý kiến đồng thuận nhưng thực hiện mới chỉ được 1% ở Hà Nội.

Với tốc độ đô thị hóa cao, dân số đô thị tăng trung bình 4%/năm, nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị tăng cao, tuy nhiên, việc thu hồi đất gặp nhiều khó khăn (chi phí cao, thiếu tài chính, không công bằng, khiếu kiện nhiều và kéo dài…).

Bên cạnh đó, cơ chế Nhà nước và Nhân dân cùng làm giúp giảm sức ép tài chính, tăng ổn định xã hội. Sự tham gia của người dân nên đã có một số dự án trong nước có yếu tố tương tự như dồn điền đổi thửa, góp đất tự nguyện, xây dựng lại các chung cư…

Tuy nhiên, trong quá trình cải tạo, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn, có đến 95% người dân Việt Nam chưa hiểu thế nào là “góp đất”, cơ chế “góp đất” điều chỉnh Luật Đất đai.

Nhưng thực tế cơ chế “góp đất” là cơ chế chuyển dịch đất đai, ví dụ ở một địa phương muốn xây dựng khu đô thị mới hoặc khu dân cư nông thôn mà khu đó vốn là đất nông nghiệp hoặc địa phương đó có khu cư dân rồi nhưng đã cũ nay muốn nâng cấp chỉnh trang khang trang hơn, việc góp đất thể hiện sự tôn trọng người có đất ở đây.

Vì vậy, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng, khóa XIII, yêu cầu không dùng cơ chế thu hồi đất nữa, mà dùng cơ chế góp quyền sử dụng đất, đây cũng là yếu tố rất mới.

Trên cơ sở đó, sửa Luật Đất đai lần này, cần luật hóa việc hỗ trợ, có quy chuẩn nhưng tiếc là Dự thảo hiện nay có đến 4/5 nội dung “bê” từ Luật Đất đai 2013 sang, thêm câu này chữ kia một chút, sự thực là sửa đổi không đáng kể.

Cụ thể, Dự thảo vẫn đem nguyên các quy định tại Điều 62, Luật Đất đai hiện hành, liệt kê ra những dự án trong trường hợp các cấp quyết định chủ trương đầu tư (Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ...), mà không rõ tiêu chí như thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Do đó, với dự thảo Luật Đất đai, việc làm rõ thế nào là thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế, quy định rõ những trường hợp như thế nào được thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế... là rất cần thiết.

Không để lãng phí đất đai
Hiện nay, trong quá trình thu hồi đất xảy ra nghịch lý ở hầu hết các địa phương, do giá trị bồi thường thấp hợp nhiều với giá đất đai thu hồi ngoài thực tế, 1m2 đất nông nghiệp chỉ bằng giá trị của 3 tô phở.

Điều đó đã làm cho thị trường đất đai trở nên méo mó vì cơ chế giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá trị thị trường. Đó chính là nguyên nhân tạo ra các khiếu khiện đất đai kéo dài và ngày càng phức tạp.

Về khía cạnh luật pháp, Luật Đất đai 2013 không có quy định thế nào là giá trị thị trường của đất đai, khi không có định nghĩa rõ khái niệm pháp lý thì cũng chẳng thể kết luận được Bảng giá đất của tỉnh này hay tỉnh kia phù hợp hay không phù hợp giá trị thị trường...

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn giá trị thị trường cũng chỉ là mường tượng, không thể kết luận bằng luật pháp.

Hơn nữa, giá trị thị trường chỉ có thể ghi nhận bằng giá trị chuyển nhượng bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Để tránh thuế cao, người dân luôn ghi giá trị hợp đồng thấp ngang với giá Nhà nước quy định nên dù có muốn xác định giá trị đất đai phổ biến trên thị trường cũng không có căn cứ.

Vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai lần này phải xác định “hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới”. Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước.

Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn; quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Mặt khác, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm.

Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng. Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai có lỗi, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về giá đất thị trường.