| Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu. |
- Theo tôi, lẽ ra Thông tư 21 ban hành kèm theo QCVN 04:2019/BXD được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) thì phù hợp hơn. Vì thực tiễn quá trình đô thị hóa ở các đô thị lớn nhất là về dân số, cấu trúc hộ gia đình và nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư, thì “Căn hộ nhỏ” đáp ứng nhu cầu thực của một bộ phận lớn cư dân.
Tại TP Hồ Chí Minh, các chung cư bình dân xây dựng trước năm 1975 thường có 4 tầng, với những căn hộ 28 - 30m2, như: Chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3; Chung cư Ngô Gia Tự, Chung cư Nguyễn Kim, quận 10; Chung cư Chánh Hưng, quận 8; Chung cư Thanh Đa (Lô chữ có diện tích 28 - 30m2, Lô số có diện tích trên 50m2), quận Bình Thạnh…
Trong khi đó, trên thế giới cho phép xây dựng các “căn hộ nhỏ studio” có diện tích trên dưới 20m2 với các tiêu chuẩn thiết kế riêng, kết hợp với sử dụng các trang thiết bị nội thất có thể thay đổi chức năng và gấp gọn.
Riêng Đặc khu Hong Kong (Trung Quốc) do đặc thù đất quá chật, người quá đông, giá thuê nhà quá đắt đỏ, nên đã có các phòng cho thuê gọi là “hộp diêm” chỉ có diện tích vài mét vuông, rất chật chội, nhưng đây là trường hợp quá cá biệt.
Những tiện ích mà “căn hộ nhỏ” mang lại là gì, thưa ông?
- “Căn hộ nhỏ” của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có “giá bán nhỏ nhất” so với căn hộ khác trong dự án đó, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.
Ví dụ: Căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng/m2, nhưng với “căn hộ nhỏ” cao cấp, có diện tích 30m2 trong dự án này, thì giá bán chỉ là 1,35 tỷ đồng; căn hộ bình dân có đơn giá bán 25 triệu đồng/m2, nhưng với “căn hộ nhỏ” bình dân, cũng có diện tích 30m2 trong dự án này, thì giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.
Người sử dụng “căn hộ nhỏ” trong dự án nhà ở, tuy ở chật nhưng được thụ hưởng không gian sống và các tiện ích, dịch vụ của dự án như người ở căn hộ lớn hơn trong dự án.
Nhưng có nhiều ý kiến quan ngại về việc cho pháp sản phẩm này phát triển sẽ gây quá tải hạ tầng. Vậy làm thế nào để giải quyết vấn đề này?
- Những quan ngại về việc cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ” có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao, nếu không được quản lý, kiểm soát chặt chẽ là hoàn toàn có lý.
Nhưng trước khi ban hành văn bản cho phép, Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả này, nên đã quy định “căn hộ nhỏ” trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m2 (tương tự như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25m2) và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.
Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.
Để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ”, thì cần phải coi trọng 4 nhân tố giữ vai trò quyết định, như sau:
Thứ nhất, là nhân tố quy hoạch: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường. Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...
Thứ hai, nhân tố thiết kế nhà chung cư và “căn hộ nhỏ”, phải khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao, điển hình như Chung cư nhà ở xã hội Phú Hữu quận 9 của Công ty Nam Long; Chung cư nhà ở xã hội Jamona quận 7 của TTC Land; Chung cư nhà ở cho thuê 49 năm Twin Tower quận Bình Tân (căn hộ 19 m2) của Công ty Lê Thành; Chung cư nhà ở xã hội cho công nhân thuê (căn hộ 20 m2+10 m2 gác lửng) của Becamex Bình Dương…
Thứ ba, nhân tố quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư phải giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.
Thứ tư, nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư, giữ vai trò quyết định nhất góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.
Xin cảm ơn ông!
