Tiếp tục phiên họp thứ 25, chiều 24/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn
Trình bày báo cáo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, một trong những vấn đề thuộc dự thảo luật được các đại biểu Quốc hội quan tâm là các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Theo đó, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch.
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.
“Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch” - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế thông tin.
Cùng đó, dự thảo luật bổ sung về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Đối với vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, có nhiều ý kiến khác nhau về quy định này. Trong đó, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo luật; đề nghị quy định những nội dung đặc thù về đặt cọc trong dự thảo luật, nội dung khác thực hiện theo Bộ luật Dân sự; quy định chặt chẽ, cụ thể hơn để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo Luật là không cần thiết vì khi đó đã có thể ký hợp đồng mua bán; đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
Ngoài ra, cũng có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như dự thảo Luật. Liên quan nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án.
Phương án 1 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Phương án 2 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.
“Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, vì nếu quy định bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư chuyển nhượng không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục làm sẽ khiến dự án bị trì hoãn, thành nợ xấu và không đảm bảo quyền lợi khách hàng” - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh chia sẻ.
Với phương án 2, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, việc cho phép thu tiền đặt cọc khi "nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này" sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.
Phải kiểm soát được dòng tiền
Nêu ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm đề cập xây dựng cơ chế minh bạch, đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường. Nghị quyết 18 của Trung ương về quản lý, sử dụng đất đai yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin bất động sản gắn với thông tin đất đai. Theo đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan liên quan rà soát lại quy định tại dự thảo xem đã đáp ứng yêu cầu chưa?
Cùng với đó, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhắc tới yêu cầu hoàn thiện cơ sở pháp lý, tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
“Nếu thanh toán qua ngân hàng cả thì sàn hay không sàn vẫn minh bạch. Quan trọng không phải là ép người ta lên sàn mà phải kiểm soát được dòng tiền. Thị trường phải theo nguyên tắc thị trường để vận hành. Nếu không sẽ giống như thời kỳ chúng ta trả giá rất nhiều về sàn giao dịch vàng”- Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, hiện nay, nhiều tập đoàn kinh doanh bất động sản có công ty chuyên đi phân phối hoặc liên kết với một anh nào đó về phân phối hoặc thông qua các nhà đầu tư thứ cấp.
“Có phải giao dịch bất động sản nào cũng lên sàn, kết nối giữa người mua và người bán đâu. Không phải cứ có sàn là tốt. Tôi tin sàn bất động sản minh bạch thì chẳng bắt người ta cũng theo. Chứ không bắt buộc người ta làm những cái người ta không muốn hoặc quản không được thì cấm. Đề nghị các đồng chí rà soát lại” - Chủ tịch Quốc hội đề nghị.
