Chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh bước vào chu kỳ giảm giá?

Báo cáo thị trường của CBRE (đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ về tư vấn bất động sản, quản lý đầu tư) cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong quý I/2024 chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường, đây là các căn hộ thuộc giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán từ năm ngoái.

Theo CBRE, giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh giảm nhẹ 3% so với quý I/2023, giá sơ cấp trung bình 61 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá không điều chỉnh nhiều so với giai đoạn mở bán trước, nên tỷ lệ hấp thụ các dự án chung cư mới đạt 80% trong quý đầu năm.

Mới đây, báo cáo của Savills cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh sụt giảm mạnh, giao dịch căn hộ trầm lắng trong quý I/2024. Tính tới cuối tháng 3/2024, giá sơ cấp phân khúc cao có chiều hướng đi xuống, giảm 1,3%. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ cũ được JLL ghi nhận giảm nhẹ theo quý.

Savills dự báo, những tháng còn lại trong năm, thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 8.400 căn hộ từ 25 đợt mở bán của các dự án hiện tại và 3 dự án mới.

Tương tự, theo thống kê biến động lịch sử giá rao bán trên chuyên trang Batdongsan từ năm 2022 đến nay, nhiều khu vực tại Thành phố Hồ Chí Minh có giá rao bán trung bình căn hộ giảm khá mạnh. Theo đại diện của Batdongsan, mức giá bán này được tổng hợp dựa trên giá bán ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Vậy nên xu hướng giảm giá này chịu ảnh hưởng phần nhiều từ đà đi xuống của giá bán thứ cấp, còn giá sơ cấp hầu hết vẫn đứng im.

Nhận định về chu kỳ giảm giá mới của phân khúc căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, trong năm 2023 xu hướng giảm giá của căn hộ thứ cấp đến từ áp lực lãi suất vay vẫn đang cao, nhà đầu tư chịu áp lực lớn nên "giá nào cũng bán". Còn hiện tại, thị trường dần có những tín hiệu tích cực hơn, lãi suất dễ thở hơn nên người bán không chấp nhận ép giá sâu như trước. Tuy nhiên, nguồn hàng thứ cấp hiện nay vẫn phải đối mặt với sự cạnh tranh gắt gao đến từ nguồn hàng sơ cấp của các chủ đầu tư. Các dự án sơ cấp không điều chỉnh giá nhưng lại gián tiếp "giảm giá thành" qua các chính sách bán hàng và chiết khấu. Điều này được kỳ vọng người dân có thể tiếp cận được nhà ở với mức giá phù hợp hơn.

Luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cũng nhận định, giá căn hộ giảm là cơ hội của người mua ở thực: “Ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ thanh toán nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm. Do đó, khi tâm lý người mua cải thiện và không có các kênh đầu tư thay thế, thị trường nhà ở mới có thể phục hồi trên diện rộng” – luật sư Thảo phân tích.

Đặc biệt, luật sư Thảo nhấn mạnh, dù giá căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận có giảm, nhưng trong năm 2024 sẽ không thể tạo ra chu kỳ giảm giá vì nhiều lý do. Trong đó có nguồn cung hạn hẹp, chi phí đầu vào triển khai dự án cao, đồng nghĩa với cơ hội tìm mua căn hộ "ngộp", cắt lỗ 20%-40% như thời điểm giữa năm 2023 sẽ không còn. Chưa kể, trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán khó giảm, thậm chí có thể tăng ở một số phân khúc nhất định.