Tại hội thảo “Cơ chế chính sách thu hút đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ (CCC) trên địa bàn Hà Nội” do Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội tổ chức ngày 14/7, các diễn giả đã nêu lên nhiều nội dung thiết thực, hiến kế để “hút” gần 15 tỷ USD từ các DN bất động sản (BĐS) nhằm lập quy hoạch, đầu tư xây dựng, cải tạo đồng bộ hơn 400 tòa CCC.
Theo ông Nguyễn Thanh Bình – Phó Viện trưởng, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội: “Đây là nhiệm vụ rất khó khăn trong giai đoạn mới, đòi hỏi những cơ chế, chính sách quyết liệt, cụ thể mới có khả năng thực hiện được. TP Hà Nội đã và đang rất tích cực xây dựng cơ chế, chính sách mới để đáp ứng được yêu cầu này”. Nhà nước nên lập quy hoạch chi tiết Hà Nội hiện có 1.579 CCC với tổng diện tích khoảng 2 triệu mét vuông, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn 1954 – 1980. Trong giai đoạn mới muốn thu hút và tạo vốn cho cải tạo và xây dựng mới 10 dự án CCC, giới chuyên môn đều nhận định rằng nên thực hiện quy hoạch lại các khu vực CCC một cách chi tiết; xây dựng chính sách ưu đãi về lãi suất cho các DN đầu tư BĐS tại các khu vực CCC; lập quỹ vốn nhà ở để hỗ trợ cho các đối tượng mua nhà CCC; chủ động cung cấp nhà ở cho nhóm đối tượng không có khả năng tái định cư tại chỗ tiếp cận nhà ở xã hội. Hiến kế cho vấn đề này, theo PGS.TS Vũ Thị Minh – Khoa BĐS và Kinh tế Tài nguyên, trường Đại học Kinh tế quốc dân, cần thực hiện quy hoạch lại các khu chung cư một cách chi tiết, không phát triển, cải tạo một cách tự phát. Công bố các kế hoạch thực hiện từng khu một cách minh bạch. Công việc này nhất thiết phải thực hiện để tạo lòng tin cho người dân tại các CCC cũng như những người có nhu cầu mua căn hộ trong tương lai. Cần coi khu CCC là điểm đẹp hấp dẫn người chủ sở hữu BĐS khu vực này, tạo tính thương mại cao cấp cho BĐS tại các vị trí đắc địa này. “Phải thực hiện công tác quy hoạch nhà ở 5 năm một lần, trong đó xác định rõ từng khu vực quy hoạch phải phù hợp với từng quận, phường và của TP. Hàng năm có kế hoạch cụ thể về diện tích nhà ở cho từng nhóm đối tượng. Từ đó, xác định mục tiêu nhóm đối tượng và hỗ trợ đúng các nhóm đối tượng về nhà ở tại CCC” - bà Minh nêu quan điểm.
Cùng góc nhìn, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng: “Nhà nước phải là đơn vị đứng ra lập quy hoạch chung các khu CCC trên cơ sở phù hợp quy hoạch chung, quy hoạch phân khu với xác định rõ các chỉ tiêu điều chỉnh và đặc thù từng khu. Cấu trúc khu chung cư cải tạo không lệ thuộc nhiều vào mô hình tiểu khu nhà ở cũ mà có thể áp dụng khu ở đa năng. Trên cơ sở quy hoạch chung được duyệt cân đối lợi ích đầu tư trong phạm vi cả TP để có cơ chế tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư (cả tuyển chọn, đấu thầu) và người dân”. Huy động vốn từ đất Trên thực tế, đất đai khu chung cư vừa là tài nguyên có giá trị sử dụng để tái thiết chung cư, vừa là tài sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào vị trí và mật độ xây dựng của từng lô đất. Diện tích sàn các tầng dưới của các tòa nhà trên lô đất này, thậm chí cả không gian ngầm, đều thuận tiện cho mở cửa hàng kinh doanh thương mại và dịch vụ, vì vậy có giá trị rất cao. Số tầng nhà được nâng cao để tăng diện tích sàn đến mức không chỉ đủ cho tái định cư mà còn phải đưa vào kinh doanh để tạo thu nhập, trang trải chi phí tái thiết toàn bộ khu chung cư, kể cả hạng mục hạ tầng bên ngoài các chung cư. “Dù ai làm chủ dự án đầu tư thì nguồn tài chính chủ yếu cho tái thiết khu dân cư cũ (gọi tắt là tài chính tái thiết) cũng phải huy động từ đất đai của chính khu chung cư đó. Vì vậy theo chốt của tài chính tái thiết chính là nâng cao được tối đa giá trị của đất đai đã qua tái thiết” - TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam kiến nghị. Theo các chuyên gia, nên thu hút tối đa các DN BĐS tham gia đầu tư vào phát triển diện tích sàn trong và ngoài nhà chung cư được dự án nhượng lại quyền phát triển để dùng vào mục đích kinh doanh. Như vậy, cộng với tài trợ của chính quyền, dự án chỉ cần vay tín dụng không quá 70% tổng mức đầu tư tái thiết toàn bộ khu chung cư và thu nhập từ chuyển nhượng quyền phát triển đủ giúp HTX hoàn trả nợ. Hiển nhiên, nếu kéo phân kỳ phát triển để luân chuyển vốn thì tổng mức vay tái thiết còn có thể giảm xuống nhiều. Xuất phát từ nguyên nhân này, để đủ tài chính cho tái thiết thì trước tiên quy hoạch tái thiết phải tạo lập được đường phố dạng ô cờ để tạo được nhiều mặt tiền, tăng mật độ xây dựng, tận dụng không gian ngầm và không gian trên cao. Mặt khác phải biết quản lý chương trình và dự án một cách chuyên nghiệp, thông thạo nghiệp vụ tài chính. Đứng trên quan điểm kinh tế, chuyên gia kinh tế, Thạc sỹ Nguyễn Thị Tùng Phương cho rằng cần thiết phải tạo ra vị thế mới cho những vị trí đắc địa của các khu CCC theo quan điểm xây dựng khu đô thị hiện đại trong nội đô. Đồng thời cũng cần xây dựng chính sách ưu đãi về lãi suất cho các DN đầu tư BĐS tại các khu vực CCC, khuyến khích DN mua phần diện tích quy hoạch trong khuôn viên CCC để xây dựng các trung tâm thương mại nhằm tạo tiền đề cho phát triển nhà ở tại khu vực này. Do đó nên áp dụng nguyên tắc hỗ trợ thông qua hình thức cho các chủ đầu tư vay tiền với lãi suất ưu đãi để xây dựng nhà CCC và hỗ trợ tại chính về thuế để có thể giảm giá nhà ở.
 Khu chung cư 165 Thái Hà sau khi cải tạo, xây dựng mới. Ảnh: Thanh Hải |
| Trong danh mục các dự án thu hút đầu tư năm 2016 (đợt 1), Hà Nội kêu gọi đầu tư để cải tạo xây mới 10 khu CCC đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng sau vài chục năm sử dụng, nằm tại các quận Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai. Được biết, 10 dự án nêu trên thuộc danh sách 42 chung cư ở 5 quận, huyện của Hà Nội nằm trong tình trạng nguy hiểm có nguy cơ đổ, sập. Hiện Hà Nội có hơn 1.579 CCC quy mô từ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 – 1980, cá biệt có những tòa được xây dựng từ 1954. CCC tập trung chủ yếu tại 76 khu (1.273 tòa), còn lại 306 chung cư riêng lẻ, phân bố trên địa bàn các quận: Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng. |
Trưởng Ban Tổ chức Thành ủy Vũ Đức Bảo: Các cấp chính quyền cần phải tham gia một cách trực tiếp  Cần có biện pháp kiên quyết trong quá trình đầu tư xây dựng lại CCC nhằm tạo lòng tin cho người dân và các chủ đầu tư. Đặc biệt, các cấp chính quyền cần phải tham gia một cách trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng CCC, tránh tình trạng người dân di dời và đóng tiền tăng thêm diện tích mà chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ. Khi tạo được lòng tin cho cư dân tại CCC, chắc chắn công tác triển khai đầu tư sẽ được tiến hành một cách thỏa đáng. Đồng thời khuyến khích người dân bỏ tiền để mua các căn hộ dưới hình thức cho vay góp vốn với lãi suất thấp và thời gian trả nợ dài hạn để người dân yên tâm góp vốn đầu tư. Với các khu CCC nằm tại vị trí trung tâm cần xác định diện tích quy hoạch để thực hiện đấu giá đất công khai, tạo nguồn thu cho tái đầu tư. Nên thành lập một đơn vị làm nhiệm vụ cung cấp, thu thập thông tin và giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác đền bù, hỗ trợ người dân và giải quyết các thủ tục liên quan đến vấn đề sở hữu, góp vốn và xử lý các khoản vay nhằm gắn trách nhiệm vào việc thu hút, sử dụng vốn. Nguyên Viện trưởng Viện chiến lược phát triển, Bộ KH&ĐT TS Lưu Bích Hồ: Nhà nước phải có trách nhiệm chính trong quá trình tái thiết  Nên đề cao tính sở hữu cá nhân của các gia đình đang sinh sống tại CCC. Đáp ứng đầy đủ, hợp lý các nhu cầu, quyền lợi của người dân sẽ dễ dàng di dời để cải tạo các CCC. Tuy nhiên, Nhà nước phải có trách nhiệm chính trong quá trình tái thiết CCC, không thể phó thác cho người dân hay Hội nghị nhà chung cư. Nhà nước có thể huy động vốn từ các DN, thậm chí có thể huy động nguồn vốn nước ngoài để tái thiết các CCC tại những vị trí hợp lý. Đặc biệt, cần phải đặt ra tiêu chí rõ ràng là ưu tiên tái thiết cái cũ trước rồi mới tính đến việc xây dựng cái mới. Nguyên Phó Hiệu trưởng Đại học Kiến trúc Hà Nội PGS.TS Vũ Thị Vinh: Nhanh chóng tổ chức hội nghị với các bên  Để giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng mới CCC, vừa qua UBND TP Hà Nội đã công bố 10 danh mục dự án kêu gọi nhà đầu tư lập quy hoạch, xây dựng, cải tạo đồng bộ các khu CCC với số vốn kêu gọi dự kiến lên đến 316.800 tỷ đồng. Điều này thể hiện sự trăn trở và quan tâm của Hà Nội đối với vấn đề nhiều khó khăn và phức tạp này. Tuy nhiên để có thể hiện thực hóa tái thiết 10 dự án CCC, UBND TP Hà Nội phải nhanh chóng tổ chức một Hội nghị dưới sự chủ trì của Sở Xây dựng cùng với các ban, ngành, các địa phương, DN và có đại diện người dân để cùng đưa ra các giải pháp và các khuyến nghị trong việc thực hiện cải tạo CCC một cách khả thi. Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội Vũ Ngọc Đạm: Khâu quan trọng là việc lựa chọn chủ đầu tư  Để có bước nhảy vọt, đột phá đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (CCC), TP Hà Nội đang chỉ đạo Sở Xây dựng nghiên cứu, đề xuất xây dựng một số giải pháp và cơ chế chính sách khung trong việc cải tạo xây dựng lại CCC. Trong đó, khâu quan trọng là việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án, Sở Xây dựng đề xuất: Sau khi Kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà CCC được phê duyệt, TP sẽ tổ chức lựa chọn một nhà đầu tư đủ điều kiện năng lực thực hiện cải tạo, xây dựng lại cho một khu nhà CCC theo quy hoạch toàn khu được duyệt. Trường hợp có nhiều hơn một nhà đầu tư cùng đăng ký tham gia sẽ tổ chức đấu thầu hoặc lựa chọn nhà đầu tư. Trong quá trình UBND TP lựa chọn chủ đầu tư, trường hợp dự án không đáp ứng được yêu cầu cân đối tài chính của nhà đầu tư thì được xem xét, bố trí quỹ đất khác đối ứng để hoàn vốn đảm bảo thu hồi vốn của nhà đầu tư. Vũ Cúc ghi |
