Áp lực đáo hạn trái phiếu
Kết quả khảo sát mới đây nhất của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) với hơn 500 DN đầu tư, kinh doanh dịch vụ BĐS cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp BĐS. Với hơn 70% DN cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động tới DN.
“Hiện nay, hệ thống vay của các DN đầu tư phát triển dự án BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu BĐS và vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”. Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu DN với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 – 2021” – Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh cho hay.
Trên thực tế, những vấn đề bấp cập nảy sinh đối với thị trường đã dẫn đến việc nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô. Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch... trên thị trường gần như bị ngưng trệ. Ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đồng thời, gián tiếp gây ra những hệ lụy về lâu dài cho nền kinh tế.
Kể từ quý II/2022, thị trường trái phiếu DN BĐS ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực. Việc huy động vốn từ trái phiếu DN nói chung, trái phiếu DN BĐS nói riêng bị “chặn". Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu DN nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch.
Trước những lo ngại của các cơ quan quản lý Nhà nước về thực trạng bất đối xứng thông tin giữa DN và nhà đầu tư. DN phát hành sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích, kinh doanh thua lỗ dẫn đến rủi ro cho trái chủ. Đặc biệt là hiện tượng các ngân hàng bán trái phiếu DN cho nhà đầu tư cá nhân thiếu kiến thức, kinh nghiệm... Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6/2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay nhờ nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước.
Nhóm ngành BĐS xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành tráiphiếu DN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều DN đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp DN có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ DN để phục hồi.
“Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác. Tháng 9 vẫn được coi là “cao điểm" đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất trong cả năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Số lượng DN chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 DN nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu” – Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh cho biết thêm.
Doanh nghiệp và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau”
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TS Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn chưa có nhiều tín hiệu khả quan, DN vẫn đang phải “xoay xở" bán hàng, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, hầu hết các DN BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động. Mặc dù ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ DN và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... nhưng DN và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau”. Bởi các DN BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với những khó khăn của thị trường.
Việc dòng tiền bị “khựng” lại một cách đột ngột nhìn chung sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường nhưng mức độ ảnh hưởng lên từng nhóm đối tượng là khác nhau. Khó khăn lớn nhất với các chủ đầu tư là khi đang triển khai, dự án đang trơn tru thì bị dừng lại do tắc vốn. Điều này không chỉ khiến bài toán kinh doanh của DN bị đảo lộn mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp, dẫn đến hệ lụy, như nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng, có thể bị kiện…và không thu thêm được tiền của khách hàng, khi đó khó nhất là DN đang phát hành trái phiếu.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính
Một nhóm DN đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý; Một nhóm khác đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của DN; Nhóm DN còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.
“Để DN BĐS có thể cũng như hấp thụ các nguồn vốn mới, những vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để. Bên cạnh đó, ngoài những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu DN), cần có cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư BĐS - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài)” – TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.
Cũng theo đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam, bên cạnh việc ban hành cơ chế liên quan đến vốn đầu tư của DN, Chính phủ và các cơ quan liên quan cần phải có chính sách để bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro và bảo vệ chính những DN BĐS làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có BĐS.
