Việc nguồn vốn FDI tiếp tục đổ vào lĩnh vực BĐS mang lại nhiều cơ hội phục hồi sau đại dịch Covid-19 nhưng cũng kèm theo không ít thách thức.
Khối ngoại rầm rộ đầu tư
Quý I/2022 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của DN vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài “đổ bộ” vào các khu công nghiệp (KCN). Cụ thể, vào cuối tháng 2 Tập đoàn Framas - nhà sản xuất máy ép phun hàng đầu của Đức, đã thuê một cơ sở xây sẵn rộng 20.000m2 tại KCN Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai), hợp đồng thuê thời hạn 10 năm. Giữa tháng 3, tỉnh Bình Dương trao giấy chứng nhận đầu tư cho Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) dự án thuộc KCN VSIP III, tổng vốn hơn 1 tỷ USD.
Cuối quý I, Tập đoàn Fuchs (Đức) thuê khu đất đất rộng 20.000m2 để xây dựng nhà máy mới tại KCN Phú Mỹ 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu) hay CapitaLand Development ký biên bản ghi nhớ đầu tư 1 tỷ USD với tỉnh Bắc Giang phát triển KCN, hậu cần, đô thị.
Cùng với đó, Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW mua lại KCN DEEP C, quy mô khoảng 74.000m2 tại KCN Bắc Tiên Phong (Quảng Ninh). Còn tại KCN WHA 1 (Nghệ An), Tập đoàn HuaLi xây nhà máy trên diện tích 7,3ha tổng mức đầu tư 38 triệu USD...
Với sự trở lại của DN nước ngoài, tỷ lệ lấp đầy các KCN phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, giá thuê đất và nhà xưởng không có biến động, bình quân đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước. Tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy KCN ở mức 85%, giá thuê trung bình 120 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9% so với cùng kỳ.
Có thể thấy, ngay sau khi Chính phủ Việt Nam chính thức mở cửa trở lại tất cả hoạt động nền kinh tế, vốn FDI đã bứt phá mạnh mẽ. Số liệu từ Bộ Xây dựng tại báo cáo thị trường BĐS quý I/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn mua cổ phần... của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 8,9 tỷ USD, bằng 87,9% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, ngành kinh doanh BĐS đứng thứ hai với gần 2,7 tỷ USD, chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 213% so với cùng kỳ.
“Số liệu trên cho thấy, mặc dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 nhưng chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc của Việt Nam theo hướng giảm số lượng, tăng về chất lượng, loại bỏ dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng bắt đầu phát huy tác dụng.
Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn, tiềm năng đối với nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh BĐS” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay.
Cơ hội song hành thách thức
Từ đầu năm 2021, bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, quá trình chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc vào Việt Nam diễn ra mạnh mẽ, cùng với một loạt Hiệp định Thương mại tự do (FTA) được ký kết đã làm tăng nhu cầu về đất công nghiệp ở Việt Nam. Nhiều KCN mới được quy hoạch hoặc xây dựng nhằm nhanh chóng đáp ứng nhu cầu này.
Tính từ quý III/2021 đến nay, hàng chục KCN tại 13 tỉnh, thành được phê duyệt thành lập mới. Đơn cử tại Hà Nội, UBND TP đã ký quyết định phê duyệt thành lập 2 - 5 KCN giai đoạn 2021 - 2025, dự kiến gồm: KCN sạch Sóc Sơn, KCN Đông Anh, KCN Bắc Thường Tín; KCN Phú Nghĩa mở rộng (huyện Chương Mỹ), KCN Phụng Hiệp (huyện Thường Tín).
Tỉnh Bắc Ninh thành lập mới KCN Quế Võ II, KCN Gia Bình; tỉnh Quảng Trị là KCN Quảng Trị, KCN Triệu Phú; tỉnh Đồng Nai có KCN Long Đức 3, KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp, KCN Xuân Quế - Sông Nhạn...
Tuy nhiên, theo đánh giá, bên cạnh những yếu tố tích cực, mô hình KCN Việt Nam hiện nay đã lỗi thời. Để bắt kịp làn sóng đầu tư trong tương lai việc thay đổi mô hình theo quy hoạch mới là điều cần thiết.
Cùng với đó, phần lớn diện tích cho thuê dành cho sản xuất, thường hạn chế nhà đầu tư trung tâm dữ liệu và logistics; thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư còn chồng chéo, phức tạp...
“Chúng ta đang nói nhiều đến BĐS đón dòng vốn đầu tư FDI. Với bối cảnh kinh tế của Việt Nam như hiện nay, đặt ra câu hỏi chúng ta nên đón dòng vốn này như thế nào thì phải có cái nhìn toàn diện.
Thời gian tới, cần các chính sách thông suốt, hệ thống luật pháp thuận lợi, tạo điều kiện cho đầu tư và DN nước ngoài rót vốn vào thị trường Việt Nam” - nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), TS Phan Hữu Thắng nhìn nhận.
Các chuyên gia đều cho rằng, bên cạnh những khó khăn về dịch Covid-19, BĐS KCN của Việt Nam còn đối diện với nhiều thách thức khác, đó là việc các quốc gia trong khu vực cũng đang nỗ lực thu hút nguồn vốn này.
Những hạn chế về kết cấu hạ tầng và vướng mắc liên quan đến pháp lý, đang gây ra tác động không tốt đối với nhà đầu tư nước ngoài. Số liệu thống kê từ Bộ KH&ĐT chỉ ra rằng, 16% DN khối FDI chuyển đơn hàng sang nước khác, khoảng 18% DN cân nhắc chuyển đơn hàng.
Vì vậy, việc phát triển BĐS KCN cần phải hợp nhất các dự án theo ngành để tạo ra mạng lưới sản xuất, chuỗi giá trị, làm giảm sự mất cân bằng trên phạm vi cả nước.
Cùng với đó, đẩy mạnh mô hình KCN mới, ưu tiên dự án công nghệ hiện đại, hàm lượng tri thức cao, thân thiện với môi trường, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên, sản phẩm mang lợi thế cạnh tranh, ít sử dụng đất, tránh phát triển KCN chỉ với mục tiêu khai thác tiềm năng, nguồn lực đất đai. Quan trọng hơn là phải sớm hoàn thiện cơ chế chính sách, thủ tục pháp lý nhằm tăng cường hợp tác đầu tư nước ngoài.
"Việc mở cửa trở lại nền kinh tế là yếu tố quan trọng giúp củng cố niềm tin cho DN, nhà đầu tư quốc tế, đồng thời hứa hẹn một năm 2022 phát triển thành công của lĩnh vực BĐS nói chung và BĐS KCN nói riêng. Bên cạnh đó, sự hỗ trợ tích cực của Chính phủ Việt Nam dành cho nhà đầu tư nước ngoài cũng như khả năng phục hồi, thích ứng tuyệt đối của DN trong nước cho thấy một tương lai đầy hứa hẹn, thị trường BĐS có thể trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết." - Phó Giám đốc Savills Việt Nam John Campbell
