Chung cư là sản phẩm hàng hóa
Để tránh phát sinh khiếu kiện tại các chung cư, Bộ Xây dựng đã có phương án chuyển toàn bộ số tiền bảo trì chung cư (thu từ người mua căn hộ và phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán) phải được gửi vào ngân hàng và chuyển giao lại cho cư dân khi ban quản trị chung cư được thành lập. Tuy nhiên, do số tiền quá lớn nên phần lớn các chủ đầu tư đều trây ỳ, chậm trễ trong việc thực hiện thành lập các Ban quản trị tòa nhà, cho dù đã đi vào hoạt động từ nhiều năm. Từ đó phát sinh nhiều tranh chấp, gây ra tình trạng bất ổn cho xã hội.
Đáng lưu ý, thời gian gần đây, việc tranh chấp, kiện tụng giữa cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư với chủ đầu tư liên tiếp xảy ra, trong đó chủ yếu liên quan tới việc thu và sử dụng 2% phí bảo trì. Có lẽ, chính vì kiện tụng quá nhiều, phần giải quyết dứt điểm lại thành công quá ít, nên mới đây, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có đưa ra đề xuất bỏ 2% phí bảo trì chung cư mà người mua nhà phải nộp cho các chủ đầu tư.Về đề xuất này, KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam nhìn nhận, việc đưa ra đề xuất bãi bỏ thu phí bảo trì 2% tòa nhà chung cư trong thời điểm này sẽ gây ra một hiệu ứng không tốt. Vì người dân nghĩ rằng cơ quan chuyên môn không quản lý được nên từ bỏ.BĐS nhà chung cư là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt, không giống như những loại hàng hóa khác vì nó như một xã hội thu nhỏ. Mà đã là hàng hóa thì phải có người bán - người mua, phải có chế độ bảo hành. Vì vậy, phải xây dựng được tính pháp chế về bảo hành công trình phân theo từng cấp khác nhau. Trong thời gian đó, người sử dụng không vi phạm quy định của hợp đồng, công trình có vấn đề gì thì chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra bảo hành, hết thời hạn bảo hành thì mới đến giai đoạn bảo trì công trình.“Chúng ta không nên luật hóa vấn đề bảo trì, mà nên luật hóa vấn đề bảo hành và đưa công nghệ quản trị 4.0 vào quản trị nhà chung cư. Nếu làm được, Nhà nước sẽ không phải can thiệp vào những vấn đề đó nữa, mà chỉ can thiệp vào việc chủ đầu tư xây chung cư phải có giấy phép, phải đảm bảo chất lượng, có chế độ bảo hành nhà chung cư” - KTS Phạm Thanh Tùng nói.Bỏ quên vấn đề “bảo hành”Cũng theo KTS Phạm Thanh Tùng, không nhất thiết phải bỏ quy định về thu phí bảo trì nhà chung cư. Phí bảo trì không tính vào giá thành nhà. Vì có người mua nhà ở một hoặc hai năm phải bán như vậy phí bảo trì sẽ bị mất. Sau thời gian bảo hành ghi rõ trong hợp đồng 3 - 5 năm, nếu người dân đồng thuận, tin tưởng thì có thể đóng góp phần phí bảo trì cho chủ đầu tư, để chủ đầu tư tiến hành bảo dưỡng, sửa chữa, có thể không thu 2% mà thu thấp hơn tùy vào các danh mục sửa chữa.“Từ trước đến nay, mọi người quan tâm đến vấn đề bảo trì mà lại bỏ quên vấn đề bảo hành. Ví dụ, ngay cả một công trình xây dựng dân sự, sau khi hoàn thiện, chủ nhà vẫn có quyền giữ lại 10 - 20% kinh phí, sau 2 năm sử dụng không xảy ra vấn đề gì thì khách hàng mới thanh toán hết cho bên thi công, phần giữ lại đó chính là cam kết để bảo hành” - KTS Phạm Thanh Tùng cho hay.Cùng quan điểm, luật sư Trần Cao Ngãi - Văn phòng Luật sư Trần Cao cho rằng, việc chủ đầu tư thực hiện thu phí bảo trì của người dân ngay khi đưa chung cư vào hoạt động là hình thức chiếm dụng vốn của người dân. “Trong thời gian đầu hoạt động, chỉ những tòa nhà không đảm bảo về kỹ thuật mới phải sửa chữa ngay. Đây sẽ là khoảng thời gian chủ đầu tư sử dụng nguồn phí do người dân đóng góp phục vụ vào mục đích riêng của mình” - luật sư Trần Cao Ngãi nói; đồng thời cho rằng, việc bỏ thu phí bảo trì cũng chưa hẳn là phương án tối ưu, vì chủ đầu tư có thể chuyển hóa nó vào giá bán của căn hộ, người dân lại phải chịu mua với giá cao hơn, trong khi phí bảo trì đến thời hạn thì vẫn phải đóng.
| Việc thu phí bảo trì ngay sau khi người dân vào sinh sống là chủ đầu tư muốn cầm “đằng chuôi” khi cần sửa chữa gì thì họ lấy phí đó ra để làm. Nhưng vấn đề này là sự “lập lờ” giữa bảo hành và bảo trì. Người dân phải hết sức tỉnh táo vì hợp đồng nhà ở rất phức tạp.TS. KTS Hoàng Hữu Phê - Chuyên gia về quy hoạch quản lý đô thị |
