Cú lừa ngoạn mục
Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Quang Vinh cho biết, việc Cocobay Đà Nẵng tự tuyên bố “thất thủ”, dừng chi trả các khoản cam kết lợi nhuận với khách hàng là một trong những công đoạn đã được bố trí rất chi tiết, cẩn trọng trong quy trình. Khi bắt tay vào triển khai, chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire – gọi tắt là Công ty Thành Đô) đã phô trương dự án bằng một chiến dịch truyền thông hùng hậu chưa từng có ở bất cứ dự án BĐS nào tại Việt Nam từ trước đến nay. Hàng loạt tên tuổi nổi tiếng thế giới thuộc lĩnh vực thể thao, nghệ thuật, giải trí... đều được mời để quảng cáo cho Cocobay, trong đó có siêu sao bóng đá thế giới người Bồ Đào Nha Cristiano Ronaldo.
| Trong công văn Công ty Thành Đô gửi khách hàng ngày 1/12 nêu: Công ty Thành Đô đã làm việc với Ngân hàng SHB và sẽ công bố công khai các biện pháp đảm bảo thực thi việc trả tiền thanh lý trên nguyên tắc tuân thủ biên bản thanh lý đã ký. Tuy nhiên, trách nhiệm của Công ty Thành Đô vẫn phải trả lãi suất 10%/năm kể từ ngày hai bên ký Biên bản Thanh lý hợp đồng cho đến khi khách hàng nhận được toàn bộ tiền thanh toán. |
Sau khi tuyên bố “vỡ trận”, Công ty Thành Đô đã đề ra 3 giải pháp cho khách hàng được lựa chọn để tự cứu lấy bản thân. Thứ nhất, nếu tiếp tục đồng hành cùng chủ đầu tư sẽ được chuyển căn hộ condotel thành căn hộ chung cư nhưng phải đóng thêm 15% phí chuyển đổi theo giá mua hợp đồng đã ký. Thứ hai, thanh lý hợp đồng bàn giao cho chủ sở hữu để tự kinh doanh, sử dụng và chuyển nhượng nhưng phải đóng phí theo quy chế của chủ đầu tư. Thứ ba, thanh lý hợp đồng và chủ sở hữu được nhận lại tiền gốc sau khi trừ các chi phí: Hỗ trợ vay ngân hàng, hoa hồng đại lý, phát hành bảo lãnh... “Với số vốn đầu tư “0” đồng, chủ đầu tư đã lợi dụng tài chính từ khách hàng để triển khai dự án. Khi sự cố xảy ra, những phương án đưa ra, lợi ích nghiêng hoàn toàn về chủ đầu tư” – ông Vinh nhìn nhận.
Một diễn biến mới nhất là vào ngày 1/12, Công ty Thành Đô lại gửi văn bản đề nghị khách hàng tiếp tục mua căn hộ condotel của dự án. Cụ thể, tại căn hộ khách sạn Cổ Cò 1, 2, 3, khách hàng sẽ ký hợp đồng dài hạn với tập đoàn quản lý vận hành quốc tế dưới sự bảo lãnh của Công ty Thành Đô. Còn các căn hộ tại khách sạn Naman Garden, chủ sở hữu sẽ ký trực tiếp hợp đồng hợp tác với Công ty CP Naman theo hai hình thức là nhận thu nhập cố định hoặc nhận thu nhập theo tỷ lệ tối thiểu 80% từ lợi nhuận kinh doanh (được kiểm toán)...
Nhà đầu tư ôm nợ, ngân hàng đau đầu
Việc Cocobay Đà Nẵng dừng chi trả lợi nhuận như đã cam kết khiến nhiều nhà đầu tư (NĐT) mất ăn mất ngủ. Bởi lẽ, để có được nguồn tiền mua condotel được chủ đầu tư hứa hẹn có lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm liền, nhiều người đã đi vay vốn ngân hàng. Cụ thể, Ngân hàng SHB vừa là đơn vị cấp vốn cho chủ đầu tư, vừa là ngân hàng độc quyền cấp vốn cho các chủ sở hữu mua nhà tại dự án, đồng thời bảo lãnh cho dự án về mặt tiến độ. Nhiều NĐT lóa mắt vì lãi suất năm đầu ngân hàng cho vay 8%, tính trên phần cam kết lãi suất của chủ đầu tư là 12%/năm vẫn chênh ra tới 4%. Họ không chú ý đến quy định lãi suất các năm sau thả nổi theo phương thức lãi suất 13 tháng tiết kiệm trả sau cao nhất của SHB cộng với biên độ dao động từ 3,3 - 4,5%, tùy từng trường hợp. Với cách tính như vậy, hiện nay, các chủ sở hữu đang phải trả lãi vay ngân hàng từ 13,4 – 13,7%/năm, thậm chí có trường hợp cao hơn.
Người mua nhà đã được SHB giải ngân vốn vay từ tháng 3/2017. Theo nhiều hợp đồng các khoản gốc và lãi được thanh toán thành 2 đợt trong năm với ngân hàng nhưng tình trạng như hiện nay khiến ngân hàng đốc thúc trả nợ sớm hơn. Cho đến nay, chưa có thông tin cụ thể về khoản tiền SHB đã giải ngân vào dự án Cocobay Đà Nẵng nhưng theo ước tính của giới kinh doanh là không hề nhỏ. Được biết có tới hơn 1.800 người đã mua tổng cộng trên 2.000 căn hộ ở dự án này với giá bình quân khoảng 1,5 tỷ đồng cho đến trên dưới 2 tỷ đồng/căn, biệt thự thì vài chục tỷ đồng. Cá biệt có trường hợp NĐT Mai Huy Tân - cha đẻ của thương hiệu xúc xích Đức Việt vay tới vài trăm tỷ đồng ném vào dự án.
Vụ CocoBay diễn ra khiến nhiều NĐT trên khắp cả nước đã đổ tiền vào các dự án nghỉ dưỡng lo sốt vó. Ở dự án FLC Hạ Long, một khách hàng cho biết, anh mua căn condotel có diện tích 40,6m2, giá 56 triệu đồng/m2, tính cả thuế và phí, tổng tiền lên hơn 2,5 tỷ đồng. Dự án này PVcombank tài trợ vốn và hiện anh đang chịu lãi suất ngân hàng 12,9%/năm. Nếu so với mức tiền chủ đầu tư cam kết trả lãi 12%/năm trong 3 năm đầu thì hiện còn chưa bằng lãi suất ngân hàng, chưa kể mỗi năm chủ nhà còn phải đóng tiền duy tu, bảo dưỡng căn hộ. Vay chưa tới 1 tỷ đồng mà mỗi tháng anh phải trả cả gốc và lãi khoảng 25 triệu đồng.
Nếu không có giải pháp và lời cảnh tỉnh kịp thời, condotel sẽ là bài toán nhức đầu với nhiều ngân hàng trong thời gian tới. Trước hết là hiệu quả kinh doanh vận hành của dự án để chủ đầu tư đảm bảo dòng tiền theo cam kết với người mua và ngân hàng. Do đây là một sản phẩm pha trộn nhiều yếu tố để ở, cho thuê lại, để đầu tư… nên số liệu về tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê khó có thể kiểm soát và giám sát. Thứ hai, khác với khách hàng mua nhà để ở, trả nợ bằng lương và thu nhập ổn định hàng năm, người mua condotel chủ yếu là nhà đầu tư, tài sản đảm bảo là chính căn hộ, chưa kể trong nhiều trường hợp, tài sản đảm bảo này còn bị trùng với cả chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng cho cả dự án. Không có nguồn thu như trường hợp của Cocobay họ sẽ lâm vào tình thế khó hoặc mất khả năng chi trả ngân hàng.
Bởi vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Xây dựng cần vào cuộc để có những dữ liệu chính xác về bức tranh thực của thị trường condotel. Từ đó có những giải pháp kịp thời nhằm chặn sớm những hiệu ứng domino có thể nảy sinh tới đây, đảm bảo sự phát triển lành mạnh trong hoạt động ngân hàng và thị trường BĐS.
Chính quyền cũng... bó tay
Sau tuyên bố “vỡ trận” của Công ty Thành Đô tại dự án Cocobay, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã phát đi văn bản nhằm mục đích trấn an dư luận. Văn bản nêu rõ: Ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng có Quyết định 593/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 Phân khu quy hoạch số 1 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe… đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân. Yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.
Đối với các công trình chưa xây dựng, chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng theo quy định. Đồng thời, chủ đầu tư phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở. Sở Xây dựng Đà Nẵng nhấn mạnh: Hiện nay, chưa có quy định pháp luật cụ thể về loại hình đầu tư condotel, Thủ tướng Chính phủ đang giao Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan tham mưu Chính phủ ban hành các quy định về loại hình đầu tư condotel.
Theo Luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam, những rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý và cam kết lợi nhuận kinh doanh của sản phẩm condotel không nằm ngoài cảnh báo của các chuyên gia, lợi nhuận càng cao thì rủi ro tiềm ẩn càng lớn. “Khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng thì sự việc xảy ra khiến chính quyền địa phương cũng đành phải bó tay” – Luật sư Thơm nói.
