Cuộc “giải cứu” khác thường
Những tưởng khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát hoàn toàn, thị trường BĐS sẽ như một chiếc lò xo bị kìm nén lâu ngày bật ra, bước vào chu kỳ mới khởi sắc hơn nhưng thực tế thì không phải vậy.
Đến hết năm 2023, cơn khủng hoảng không những chưa dừng lại mà còn có chiều hướng sâu sắc hơn, khiến 1.286 DN BĐS giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022; 3.705 DN ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số DN thành lập mới đạt 4.725, giảm 45% và chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động. Tổng nguồn cung sản phẩm tăng nhẹ 32% so với năm 2019 nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn giữ nguyên tương đương với 17%.
Đứng trước những khó khăn của thị trường, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo thành lập Tổ Công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Trong năm 2023, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành hơn 20 Nghị quyết, Quyết định, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị, Công điện với mục đích tháo gỡ khó khăn cho thị trường, DN, nhà đầu tư BĐS và người dân - một cuộc giải cứu “có một không hai” trong lịch sử phát triển của ngành BĐS Việt Nam.
Trong đó, có thể kể ra một số văn bản quan trọng như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ tại thị trường trong nước và quốc tế; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị quyết số 31/NQ-CP giao các bộ, ngành, địa phương tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với tín dụng, thị trường trái phiếu DN, thị trường BĐS; Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Quyết định số 338/2023/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030", bố trí gói tài chính 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ nhà ở xã hội; Quyết định số 25/2023/QĐ-TTg về việc giảm tiền thuê đất của năm 2023...
Với việc thành lập Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ và các văn bản tháo gỡ khó khăn được ban hành, tính đến hết năm 2023 đã có khoảng 500/1.200 DN BĐS gặp khó khăn trong việc triển khai các dự án liên quan đến pháp lý, tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng... đã được tháo gỡ. Những DN còn lại cũng đã được tổng hợp đề xuất giải pháp để báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
Tình hình BĐS năm 2024, dự báo sẽ có hai điểm sáng, một là BĐS công nghiệp vì nguồn vốn đầu tư FDI còn rất nhiều, giá thuê BĐS công nghiệp đang tăng cao. Thứ hai là nhà ở giá vừa phải, nhà ở xã hội có nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, năm 2024 sẽ có nhiều dự án khởi công. Chính phủ cũng đã giao nhiệm vụ 130.000 căn hộ nhà ở xã hội sẽ hoàn thành trong năm 2024.
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải
“Các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường thể hiện quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ, tiếp thêm niềm tin cho DN và cá nhân tham gia thị trường. Những chính sách đã phát huy tác dụng “động viên, khích lệ, trấn an tinh thần” nhưng chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường “bật dậy”. Vẫn còn hiện tượng “đùn đẩy, trốn tránh trách nhiệm” trong một số bộ phận cán bộ quản lý Nhà nước khiến cho các thủ tục pháp lý bị trì trệ, gây ảnh hưởng tới DN” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Nhiều kỳ vọng mới
Nhìn nhận một cách khách quan, tính chung trong cả năm 2023, thị trường BĐS đã có sự phục hồi tích cực hơn so với năm 2022. Không những vậy, vào giai đoạn cuối năm lại đón nhận “cú hích mới” khi các dự án luật sửa đổi, bổ sung có liên quan trực tiếp đến sự thịnh - suy của thị trường như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, đặc biệt là Luật Đất đai đã chính thức được Quốc hội thông qua, với nhiều nội dung mới được thay thế, sửa đổi nhằm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, tồn tại suốt 10 năm qua, khiến hàng trăm dự án phải nằm “đắp chiếu” không thể triển khai.
“Đây là những dự án luật lớn, có ý nghĩa rất quan trọng đến đời sống kinh tế - xã hội của đất nước, có tác động sâu rộng đến các tầng lớp Nhân dân và cộng đồng DN. Cùng với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được kỳ vọng sẽ “cởi trói” pháp lý cho các dự án đang bị vướng mắc, đồng thời trước những khủng hoảng đã xảy ra trong thời gian gần đây, nó cũng là cơ hội để thị trường rút ngắn thời gian phục hồi” – TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia đánh giá.
Bên cạnh các dự án luật lớn sửa đổi, bổ sung đã được Quốc hội chính thức thông qua; giai đoạn cuối năm 2023 cũng là khoảng thời gian mà hệ thống ngân hàng đồng loạt điều chỉnh hạ lãi suất cho vay.
Đặc biệt, mới đây (vào ngày 31/1/2024) Ngân hàng Nhà nước có thông báo khẳng định, không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, áp dụng hệ số rủi ro từ 30 - 120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV), trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro sẽ là 150%”, điều này tiếp tục giúp cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn.
Nhà nước cần có cách tiếp cận cân bằng, hài hòa hơn đối với thị trường tài chính, kiến tạo để phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro; chú trọng điều tiết cung – cầu và giá BĐS. Đồng thời đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội; quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, tài chính phù hợp. Thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS. Các DN cũng cần có kế hoạch thanh toán nợ, đa dạng hóa việc tiếp cận nguồn vốn, giảm đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư dàn trải và tích cực đóng góp ý kiến, phản biện chính sách pháp luật liên quan.
Chuyên gia tài chính, ngân hàng - TS Cấn Văn Lực
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang đậm nét dần sau hơn 20 động thái pháp lý liên tục được triển khai trong năm 2023 và hàng loạt dự án luật đã được điều chỉnh chứa đựng nhiều điểm mới, sẽ tạo thêm nhiều kỳ vọng cho thị trường BĐS.
“Năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc nhưng thị trường BĐS Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Dù vậy, thị trường vẫn còn đối diện với thách thức là DN khát vốn, song mức tăng trưởng tín dụng ngân hàng còn thấp, điều kiện tiếp cận tín dụng khó khăn, phức tạp, tiêu cực; lãi suất mặc dù đã giảm nhưng vẫn còn cao so với khả năng chi trả của DN; nợ xấu có xu hướng gia tăng và tiềm ẩn rủi ro an toàn hệ thống...” - chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong dự báo.
Theo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), đội ngũ môi giới sau này sẽ phải ràng buộc vào các sàn giao dịch. Do đó, việc môi giới bán các BĐS trái luật cũng đồng nghĩa với việc chủ các sàn giao dịch phải chịu ràng buộc về mặt pháp lý. Vì vậy, để nắm bắt cơ hội khi thị trường hồi phục trong thời gian tới, các sàn giao dịch BĐS sẽ phải chuẩn bị tốt hơn về mặt pháp lý cho môi giới theo đúng quy định của pháp luật cũng như đào tạo, nâng cao kỹ năng, kiến thức cho từng nhân viên môi giới khi thị trường hồi phục, để phát triển bền vững.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính
Đề xuất các giải pháp trong năm 2024, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, phía Nhà nước cần tạo sự đồng bộ, thống nhất về mặt thể chế thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công; tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Cùng với đó, có cơ chế, chính sách điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất với ưu đãi và giảm lãi suất cho vay xuống còn 6% cho nhà đầu tư và khoảng 4,8% cho khách hàng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Đẩy mạnh phân quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội theo thẩm quyền, phù hợp với thực tế địa phương.
Các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt quy hoạch làm cơ sở để triển khai các dự án BĐS, lưu ý bố trí các dự án nhà ở xã hội độc lập tại những vị trí phù hợp. Đồng thời sớm công khai danh mục dự án BĐS phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để DN có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia đầu tư một cách công khai, minh bạch… Bản thân các DN BĐS cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án và củng cố niềm tin nhà đầu tư, đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu DN trên thị trường chứng khoán...
