Cú hích minh bạch hóa thị trường bất động sản

Với quy định mang tính đột phá về việc cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm BĐS, Nhà nước đang thiết lập một nền tảng quản lý hiện đại, minh bạch thay thế cho phương thức hồ sơ giấy truyền thống.

Tấm “căn cước công dân” cho mọi căn nhà

Mã định danh BĐS được ví như một tấm “Căn cước công dân gắn chip” dành riêng cho từng ngôi nhà. Đây là một chuỗi ký tự tối đa 40 ký tự (bao gồm cả chữ và số), được cấp riêng cho từng căn nhà chung cư, nhà riêng lẻ hoặc phần diện tích sàn trong công trình xây dựng. Cấu trúc của mã này không đứng độc lập mà liên kết chặt chẽ các trường thông tin từ mã định danh thửa đất, mã số dự án, đến mã địa điểm. Thay vì các tập hồ sơ giấy rời rạc, mã số này sẽ liên kết toàn bộ luồng dữ liệu từ lúc tài sản hình thành cho đến khi có những biến động về quy hoạch hay giao dịch. Điều này tạo ra một bản “sơ yếu lý lịch điện tử” vĩnh viễn, nơi mọi "vết sẹo" hay giá trị thực của tài sản đều được minh bạch hóa trong một mã số duy nhất.

Chủ trương này ngay lập tức đã tạo ra một làn sóng thảo luận sôi nổi và thu hút sự quan tâm đặc biệt từ dư luận xã hội. Hàng loạt ý kiến ủng hộ đã được bày tỏ, tất cả đều chung một mong muốn được tiếp cận nguồn thông tin minh bạch, chính xác, tránh nguy cơ "sập bẫy" môi giới hay những giao dịch nhà đất mập mờ.

Anh Lê Minh Quân, một người có kinh nghiệm giao dịch BĐS tại thị trường Nhật Bản và Singapore chia sẻ rằng, sự an tâm chỉ có được khi mọi chi tiết, kể cả những thông tin bất lợi như lịch sử tranh chấp, lỗi công trình hay sự cố, được công khai trên hệ thống dữ liệu tin cậy. Ông Nguyễn Văn Hùng (ngụ phường Cửa Nam, Hà Nội) cũng kỳ vọng Nghị định 357 sẽ giúp người dân kiểm tra tình trạng thế chấp, quy hoạch nhà đất nhanh chóng và đơn giản như cách kiểm tra số dư ngân hàng trên điện thoại. Đặc biệt, việc định danh sẽ giúp chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đến đúng đối tượng vào năm 2030, loại bỏ tình trạng trục lợi chính sách. Bà Trần Thị Thanh (ngụ phường Xuân Hòa, TP Hồ Chí Minh) cũng khẳng định, việc Nhà nước định danh môi giới và các tổ chức vận hành sẽ triệt tiêu hoàn toàn nạn "thổi giá" bằng tin đồn. Đặc biệt tại thị trường sôi động như TP Hồ Chí Minh, mã định danh được kỳ vọng là công cụ dẹp loạn giá hiệu quả. Khi niềm tin được xây dựng trên nền tảng dữ liệu thực, thị trường sẽ trở nên minh bạch, bền vững hơn, giúp người mua vững tâm đầu tư.

Chuẩn hóa hệ sinh thái dữ liệu

Việc áp dụng mã định danh cho BĐS đang được kỳ vọng sẽ tạo nên một bước ngoặt lớn, không chỉ đơn thuần là công cụ quản lý hành chính mà còn là nền tảng cốt lõi để xây dựng một thị trường minh bạch, chuyên nghiệp và hiện đại.

Theo Tổng Giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản, mã định danh BĐS đóng vai trò như một bản “sơ yếu lý lịch” (CV) toàn diện của tài sản. Bản CV này tích hợp đầy đủ các thông tin trọng yếu từ quy hoạch, tọa độ cho đến lịch sử giao dịch. Khi hệ thống dữ liệu được làm sạch và chia sẻ công khai qua cổng API, các DN Proptech (công nghệ BĐS) sẽ có cơ hội bứt phá mạnh mẽ.

Sự minh bạch này cho phép phát triển các ứng dụng định giá tự động (AVM) và đặc biệt là rút ngắn quy trình vay vốn ngân hàng từ nhiều tuần xuống chỉ còn vài ngày. CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) Nguyễn Quang Huy dự báo rằng, nếu vận hành hiệu quả, thị trường Proptech Việt Nam có thể vượt mốc 1 tỷ USD vào năm 2028, tạo ra sân chơi mới cho mô hình hợp tác công – tư.

Dưới góc nhìn chuyên gia, nguyên Trưởng khoa Tài chính Quốc tế, Học viện Tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, khẳng định mã định danh chính là “tấm khiên” giúp xóa sổ các dự án “ma” và chấm dứt tình trạng một căn nhà được bán cho nhiều người. Hệ thống này sẽ thay thế kỷ nguyên quản lý hồ sơ giấy rời rạc, hướng tới việc giao dịch BĐS tập trung và an toàn như thị trường chứng khoán.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh cũng tin tưởng, mã định danh sẽ giúp Nhà nước điều tiết thị trường theo thời gian thực, thay vì chỉ "hậu kiểm" qua sổ đỏ như trước đây. Việc kết hợp mã định danh với hợp đồng điện tử được kỳ vọng sẽ triệt tiêu nạn khai báo “hai giá”, chống thất thu thuế và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

Bảo đảm an sinh xã hội và kiểm soát dòng tiền

Không chỉ dừng lại ở kinh tế, mã định danh còn mang ý nghĩa xã hội to lớn. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang đánh giá hệ thống dữ liệu này sẽ là công cụ đắc lực để sàng lọc chính xác đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, bảo đảm mục tiêu 1 triệu căn nhà đến năm 2030 đến đúng tay người cần, tránh tình trạng trục lợi chính sách. “Có thể hình dung hệ thống này giống như một "màng lọc kỹ thuật số" thông minh, thay vì phải xét duyệt hồ sơ giấy thủ công và dễ sai sót, mã định danh giúp "nhận diện" ngay lập tức ai là người thực sự xứng đáng nhận hỗ trợ từ chính sách nhà ở xã hội của quốc gia” – ông Trần Khánh Quang phân tích.

Thêm vào đó, việc định danh cả môi giới và các tổ chức vận hành sẽ giúp cơ quan chức năng truy vết dòng tiền, kiểm soát tình trạng "thổi giá" qua tin đồn thất thiệt. Khi niềm tin được đặt trên nền tảng dữ liệu thực, ngành BĐS sẽ dần thoát khỏi việc mua bán theo cảm tính để trở thành một ngành kinh tế chuyên nghiệp, vận hành kỷ luật. Tuy nhiên, để mã định danh phát huy hiệu quả tối đa, theo luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) cần liên thông dữ liệu chặt chẽ giữa các Bộ (Xây dựng, Nông nghiệp và Môi Trường, Tài chính, Ngân hàng Nhà nước) và bảo đảm sự thống nhất đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cùng Luật Kinh doanh BĐS. “Dù kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc hoàn thiện dữ liệu thị trường BĐS thường mất nhiều năm (như Trung Quốc cần 10 năm), Việt Nam với lợi thế công nghệ hiện nay có thể rút ngắn đáng kể thời gian này” – luật sư Lê Thu Thảo nói và nhấn mạnh, phương thức quản lý mới không chỉ định danh tài sản mà còn định danh cả môi giới và các tổ chức kinh doanh. Việc gắn mã định danh và dấu thời gian điện tử sẽ giảm gánh nặng thủ tục cho người dân và là công cụ sắc bén phòng chống tham nhũng.