Nguồn cung bất động sản được cải thiện nhưng giá bán vẫn tăng cao

Nan giải bài toán lệch pha cung – cầu

Năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Theo đó, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m². Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Xét theo khu vực, cơ cấu nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa. Miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu, chiếm 48% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Nam vươn lên mạnh mẽ, chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt sau thời gian dài trầm lắng. Trong khi khu vực miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%. Về phía DN, nguồn cung có tính cạnh tranh hơn trong quý 4/2025 nhưng cả năm vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup tiếp tục là DN đóng góp lớn nhất cho thị trường.

Tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý 4, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Mặt bằng giá tiếp tục tăng cao

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá BĐS nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5-10%. Nhiều chủ đầu tư áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư, trong khi nhiều dự án dành quỹ sản phẩm riêng, ưu đãi cho nhóm khách hàng cam kết vào ở sớm, hạn chế chuyển nhượng để ưu tiên hình thành cộng đồng cư dân thực. Riêng phân khúc đất nền, giá chào bán mới ghi nhận mức tăng lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có mức giá từ 100 - 200 triệu đồng/m2, nằm trong các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở và hệ thống hạ tầng - tiện ích đồng bộ. Ngược lại, nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề dù ghi nhận mức tăng giá cao nhưng thanh khoản hạn chế do dự án chưa hoàn thiện, vị trí kết nối chưa thuận lợi, hạ tầng khu vực chưa theo kịp.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP Hồ Chí Minh (cũ), giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước. Tại Đà Nẵng, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình cũng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, song đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng.

Tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định. Riêng Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh, giá bán tăng mạnh nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng, tập trung tại các khu vực có dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai, nhờ sự quan tâm đặc biệt từ nhà đầu tư khu vực Hà Nội.

Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ nét nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung tăng mạnh gấp 4 lần năm 2024 và được hấp thụ khoảng 55%, song giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án đô thị biển, đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển. Các mô hình đô thị biển đa chức năng, vừa phục vụ nhu cầu an cư, vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, đầu tư dài hạn, đang dần thay thế mô hình nghỉ dưỡng truyền thống và thu hút một phần dòng tiền đầu tư từ phân khúc nhà ở truyền thống.

Bên cạnh đó, các phân khúc BĐS công nghiệp, thương mại – bán lẻ và văn phòng tiếp tục duy trì đà phát triển tích cực. Cụ thể, Phân khúc BĐS công nghiệp ghi nhận sự mở rộng cả về quy mô và chất lượng với 478 KCN đã được thành lập, trong đó 324 khu đang hoạt động, tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 95.700 ha. Các KCN mới được định hướng phát triển theo mô hình hiện đại, trong khi các khu hiện hữu từng bước chuyển đổi sang mô hình sinh thái, thông minh, hướng tới mục tiêu Net Zero và thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.

Ở phân khúc BĐS thương mại - bán lẻ, năm 2025 ghi nhận hơn 418.000 m2 nguồn cung mới, tăng 1,4 lần so với năm 2024. Cuộc đua phát triển trung tâm thương mại tiếp tục sôi động, tập trung vào các tổ hợp quy mô lớn, đa dạng trải nghiệm, gắn với các đại đô thị nhằm gia tăng giá trị toàn khu và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, mua sắm của cư dân.

Phân khúc BĐS thương mại - văn phòng bổ sung hơn 200.000 m2 diện tích sàn mới. Xu hướng dịch chuyển văn phòng ra khu vực phía Tây Hà Nội và vùng ven TP Hồ Chí Minh tiếp diễn, với nhu cầu ưu tiên các tòa nhà hiện đại, đạt chứng chỉ xanh. Tuy nhiên, một số khu vực đang đối mặt với áp lực cạnh tranh gia tăng khi nguồn cung tăng nhanh hơn nhu cầu.