M&A xu hướng dài hạn của thị trường bất động sản
Kinhtedothi - Trong bối cảnh phục hồi kinh tế sau đại dịch và chu kỳ lãi suất có dấu hiệu ổn định hơn, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A), thị trường bất động sản (BĐS) đang ghi nhận những diễn biến sôi động với xu hướng ngày càng rõ nét. Đây được xem là bước chuyển hóa chiến lược giữa các chủ thể tham gia thị trường theo xu hướng dài hạn.
Dịch chuyển chiến lược
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài bởi lãi suất cao và chi phí vốn tăng, thị trường M&A BĐS bắt đầu phục hồi mạnh mẽ kể từ cuối năm 2024 và tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025. Dữ liệu từ nghiên cứu thị trường cho thấy, tổng giá trị các thương vụ M&A trong năm 2025 tại Việt Nam đạt khoảng 4,8 tỷ USD, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước, BĐS chiếm tới hơn 70% tổng giá trị.
Đáng chú ý, tỷ trọng này không hoàn toàn phản ánh sức “nóng” của thị trường, mà thể hiện giai đoạn tái cấu trúc sâu, nhà đầu tư chỉ lựa chọn những dự án có sự minh bạch pháp lý, tiềm năng triển khai cao và dòng tiền chắc chắn, buộc các chủ đầu tư phải đưa tài sản tốt nhất ra thị trường. Điều này cho thấy sức hút vốn lớn và vai trò chiến lược của BĐS trong danh mục đầu tư đa tài sản.
Không chỉ số lượng giao dịch gia tăng, mà còn xuất hiện thêm nhiều thương vụ có tính chiến lược và quy mô lớn. Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường M&A BĐS là sức hút mạnh mẽ đối với dòng vốn ngoại. Trong khi thị trường châu Á – Thái Bình Dương phục hồi chưa đồng đều, thì Việt Nam vẫn duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài.
BĐS là ngành thu hút nguồn vốn lớn từ hoạt động M&A tại Việt Nam.
Nhà đầu tư nước ngoài không chỉ tham gia các giao dịch mua tài sản thụ động, mà còn dịch chuyển sang M&A các dự án đón đầu hạ tầng và đô thị hóa, thể hiện tầm nhìn kinh doanh dài hạn hơn, nhằm nắm bắt giá trị dài hạn. Sự dịch chuyển này tương tự xu hướng toàn cầu, khi M&A được sử dụng như một công cụ xây dựng hệ sinh thái và tăng trưởng chiến lược, chứ không còn đơn giản là mua bán tài sản.
Trên thực tế, thị trường M&A ở khu vực Đông Nam Á có quy mô lớn và đa dạng hơn nhiều của Việt Nam. Singapore, Indonesia, Malaysia và Thái Lan thường dẫn đầu về giá trị giao dịch tổng thể và số lượng thương vụ, không chỉ trong BĐS mà trên đa ngành, do đã có hệ thống tài chính – đầu tư đa dạng và dài hạn hơn, gắn với các quỹ đầu tư lớn và cổ phần hóa DN. Việt Nam xuất phát từ nền tảng nhỏ hơn về quy mô thị trường, nên giá trị M&A BĐS vẫn thấp hơn nhiều.
“Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng giá trị M&A và mức độ hồi phục sau khủng hoảng ở Việt Nam thuộc nhóm cao trong khu vực, mức tăng 20 – 30% so mỗi năm; quy mô thị trường vẫn đang trong giai đoạn phát triển nhanh và mới “tăng tốc”. Tăng trưởng kinh tế nhanh, đô thị hóa mạnh, chính sách minh bạch hơn và dòng vốn ngoại tăng, tạo chất xúc tác cho M&A BĐS và Việt Nam vẫn có cơ hội lớn để nâng thứ hạng trong khu vực nếu tiếp tục cải thiện pháp lý, nâng cao minh bạch thị trường, phát triển các kênh tài chính linh hoạt (như REITs, chứng khoán hóa tài sản, thị trường vốn…) – chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy phân tích.
Nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức
Theo đánh giá, thị trường M&A BĐS Việt Nam đang được hỗ trợ bởi sự cải thiện về khung pháp lý và chính sách quản lý thị trường đất đai, nhà ở. Chẳng hạn, những quy định mới cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất không phải đất ở sang dự án thương mại đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các giao dịch M&A, giúp nhiều dự án có thể nhanh chóng đi vào triển khai sau khi hoàn tất thỏa thuận.
Bên cạnh đó, những nỗ lực tăng tính minh bạch trong quy hoạch, rà soát hồ sơ pháp lý dự án, thúc đẩy đăng ký đất đai đã góp phần làm giảm rủi ro pháp lý đối với nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Tuy nhiên, vẫn cần nhìn nhận rằng vấn đề pháp lý và xử lý “nút thắt” quy hoạch dự án ở một số địa phương vẫn còn hạn chế, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư và tốc độ triển khai dự án sau M&A.
“M&A BĐS chỉ phát triển mạnh khi chi phí rủi ro pháp lý được kéo xuống mức chấp nhận được. Nhà đầu tư nước ngoài không ngại bỏ vốn lớn, nhưng họ rất e ngại sự thiếu rõ ràng về quy hoạch, nghĩa vụ tài chính đất đai và tính ổn định của chính sách. Giải pháp cốt lõi là chuẩn hóa và đồng bộ hóa pháp luật đất đai – đầu tư – xây dựng – nhà ở, đặc biệt trong khâu chuyển nhượng dự án. Khi “luật chơi” rõ ràng, M&A sẽ trở thành công cụ tái cấu trúc thị trường dài hạn” – chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành nhìn nhận.
Hoạt động M&A tại Việt Nam vẫn đối diện với nhiều thách thức.
TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, hoạt động M&A sẽ là xu hướng nổi bật của ngành BĐS trong năm 2026 và những năm tiếp theo, bởi sự tác động của một số yếu tố. Thứ nhất, là nhà đầu tư quốc tế nhắm tới các khu công nghiệp có quỹ đất lớn, gần trung tâm logistics và tiện ích hạ tầng, dòng vốn dịch chuyển từ chỉ nắm giữ đất sang đầu tư vào các chuỗi giá trị sản xuất.
Thứ hai, là nhà đầu tư hiện nay ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và tiềm năng doanh thu ổn định. Thứ ba, là nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đang dịch chuyển sang đầu tư dài hạn, đặt cược lợi nhuận vào hoạt động khai thác sử dụng, cho thuê... Cùng với đó, quỹ đầu tư tư nhân và các tổ chức tài chính lớn ngày càng đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ M&A quy mô lớn, giúp định hình lại cấu trúc thị trường theo hướng tập trung, chuyên nghiệp hơn.
Bước sang năm 2026, triển vọng cho thị trường M&A BĐS vẫn được đánh giá là tích cực, bởi chính sách pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, minh bạch hơn, tạo niềm tin cho nhà đầu tư; dòng vốn ngoại tiếp tục quan tâm Việt Nam; các phân khúc BĐS vẫn giữ tiềm năng tăng trưởng cao… Nhưng bên cạnh đó vẫn còn thách thức, như: thị trường tài chính quốc tế biến động; cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các nhà đầu tư trong nước, quốc tế; áp lực từ yêu cầu minh bạch và tiêu chuẩn ESG (môi trường – xã hội – quản trị), có thể ảnh hưởng tới dòng vốn M&A…
“Để thúc đẩy M&A, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu dự án BĐS thống nhất, từ quy hoạch, pháp lý, tiến độ đến tình trạng thế chấp; chuẩn hóa quy trình công bố thông tin dự án đủ điều kiện chuyển nhượng; tăng vai trò của tư vấn độc lập, kiểm toán và thẩm định giá trong các thương vụ M&A lớn. Khi minh bạch, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả giá cao hơn cho dự án tốt, qua đó giúp DN tái cơ cấu hiệu quả và giảm thiểu tình trạng “bán tháo” tài sản” - TS Nguyễn Văn Đính phân tích.
Hoạt động M&A trên thị trường BĐS không chỉ đơn thuần là mua bán tài sản, mà đang phản ánh sự chuyển dịch chiến lược sâu rộng trong cách thức đầu tư, quản trị dự án và định hình thị trường tương lai. Trong bối cảnh M&A BĐS Việt Nam đang đi vào giai đoạn trưởng thành hơn, hướng tới giá trị dài hạn và phát triển bền vững, đây là thời điểm mà các nhà đầu tư, DN và cơ quan hoạch định chính sách cần vận dụng tư duy chiến lược để đón đầu cơ hội trong kỷ nguyên mới.
