Cần xử lý cho được chênh lệch địa tô
Các đại biểu đều tán thành về sự cần thiết sửa đổi, bổ sung Dự án Luật nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách và quy trình, thủ tục để thúc đẩy đầu tư, hỗ trợ sản xuất, kinh doanh, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền.
Một trong những nội dung quan trọng nhận được nhiều ý kiến là việc Chính phủ trình sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).
Theo đó, Dự Luật quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật): có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.
Để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, không thất thoát ngân sách nhà nước, Dự Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.
Một số đại biểu cho rằng, việc sửa đổi cần bảo đảm quản lý chặt chẽ đất đai, phòng ngừa việc trục lợi chính sách; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.
Theo đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP Hà Nội), việc sửa đổi này sẽ mở rộng quyền cho các chủ sử dụng đất hợp pháp, giải quyết nhanh việc công nhận chủ đầu tư nhưng hậu quả có thể gây ra thất thoát.
Theo đại biểu, khi được công nhận chủ đầu tư và được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số K.
“Dù có chuyển đổi đất giữa Bờ Hồ (TP Hà Nội) hay trên đường Nguyễn Huệ (TP Hồ Chí Minh) cũng chỉ 312 triệu đồng/m2. Rõ ràng, điều này sẽ gây thất thoát lớn nguồn lực của Nhà nước”- đại biểu nêu. Đồng thời đề nghị cân nhắc vấn đề này. Nếu sửa, phải ghi cụ thể tính tiền đất theo giá thị trường.
Đồng thời, các đại biểu đề nghị, để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, không thất thoát ngân sách nhà nước, Dự Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.
Cũng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Ngô Trung Thành – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật (đoàn Đắc Lắk) đánh giá cao việc Chính phủ đề nghị sửa quy định vì thực tế cho thấy, do không có mét vuông đất ở nào nên “đấu giá không được mà đấu thầu không xong”, khiến hàng loạt dự án sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại không triển khai được và Nhà nước cũng không thể thu hồi.
Tuy nhiên, theo đại biểu, vấn đề này lại không hề đơn giản, do đó cần xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ tác động, nhất là những tiêu cực có thể xảy ra. Đại biểu nhấn mạnh, nếu thực hiện đấu giá và đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho Nhà nước là rất lớn. Vì vậy, theo Dự Luật, dẫn đến chênh lệch địa tô cơ bản thuộc về chủ dự án là không hợp lý. Đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước cho phép chuyển đổi làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn thì chênh lệch địa tô cơ bản phải thuộc Nhà nước, thuộc về nhân dân. Sửa theo hướng trên có thể giải thoát cho dự án nhưng lợi cho chủ dự án, cho người gom đất, còn Nhà nước sẽ “chảy máu” nguồn lực đất đai.
Theo đại biểu, sửa đổi theo hướng trên thì người nào gom được nhiều đất thì khả năng cao sẽ được chấp nhận đầu tư có thể dẫn đến trình trạng gom đất, đẩy giá đất lên cao, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, khiếu tại tố cáo do sự chênh lệch giá bồi thường và giá thực tế.
“Đề nghị Quốc hội tạm thời chưa nên sửa khoản này như đề xuất, đề nghị Chính phủ nghiên cứu đánh giá tác động, xử lý cho được chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai để tháo gỡ vướng mắc và phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, đảm bảo hài hoà lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất” – đại biểu Ngô Trung Thành kiến nghị.
Ngược lại, một số đại biểu không đồng tình với quan điểm sẽ có chênh lệch địa tô từ chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá và cho rằng, chênh lệch địa tô lớn hay không do định giá đất không sát. Thất thoát hay không do cơ quan thẩm quyền định giá. Đồng thời đề nghị phải định giá sát với thị trường.
Theo đại biểu Trần Hữu Hậu (đoàn tỉnh Tây Ninh), nếu chỉ so sánh đơn thuần có thể là đúng và có sự chênh lệch lớn. Nhưng thực tế, đất được chuyển đổi để xây dựng nhà ở thương mại là những dự án nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ. Đại biểu cũng nêu bất cập trong Luật Đầu tư năm 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa lần này ở chỗ, hai khu đất liền kề nhau, khu đất là đất ở thì được phép đầu tư xây nhà ở thương mại; còn khu đất kia phải chuyển mục đích, nếu không có mét vuông đất ở nào, họ không được chuyển mục đích sử dụng, đầu tư.
“Nếu muốn có chủ trương đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở, còn nếu muốn có quyền sử dụng đất ở lại phải có chủ trương đầu tư. Điều này gây nên nhiều trì trệ trong thời gian qua”- đại biểu nêu. Vì thế việc sửa đổi như đề xuất là hợp thực tiễn. Điều này sẽ tháo được nút thắt trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phát triển, thu hút được nguồn lực xã hội phát triển lĩnh vực này
Trước băn khoăn, lo ngại của các đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Kế hoạch & Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, hiện nhiều dự án thương mại kiểu này bị ách tắc, như TP Hà Nội có 102 dự án, TP Hồ Chí Minh là 150, hay Bình Dương 40 dự án… “Nếu chúng ta không xử lý sẽ ách tắc lâu dài, không khơi thông được nguồn lực cho phát triển. Nhưng nếu chúng ta làm không chặt chẽ, thận trọng có thể gây hậu quả"- Bộ trưởng nói.
Cơ quan soạn thảo đã đề xuất hai phương án sửa đổi. Một là phương án như Chính phủ trình, nhưng phải có thêm quy định rà soát lại chặt chẽ về chuyển đổi sử dụng đất. Hai là, theo đề xuất của Uỷ ban Pháp luật, xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác không phải đất ở để trình kỳ họp thứ 3 vào tháng 5/2022 với những nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.
Phân định rõ các loại lưới điện truyền tải
Về việc sửa đổi Luật Điện lực, Dự Luật quy định: Nhà nước thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư, xây dựng lưới điện truyền tải, Nhà nước vận hành lưới điện truyền tải, trừ lưới điện do các thành phần kinh tế ngoài nhà nước đầu tư, xây dựng.
Theo đại biểu Vũ Thị Lưu Mai (đoàn TP Hà Nội), quy định như vậy là chưa rõ về mặt nội dung, chưa phân định cụ thể giữa phạm vi độc quyền và không độc quyền, có thể dẫn đến tùy tiện trong áp dụng. Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định cụ thể ba nội dung. Đó là cần phân định rõ loại lưới điện truyền tải nào các thành phần kinh tế tư nhân đầu tư xây dựng, quản lý vận hành; chủng loại nào do Nhà nước quy hoạch và chỉ giao EVN thực hiện. Bên cạnh đó, quy định rõ về mặt thẩm quyền quyết định lựa chọn nhà đầu tư và quy định cụ thể về trách nhiệm của từng chủ thể trong quá trình vận hành, trách nghiệm quản lý Nhà nước, trách nhiệm của doanh nghiệp được phép đầu tư.
Về an toàn của hệ thống, theo Dự Luật, sau khi đầu tư xây dựng, tư nhân có thể tham gia vận hành, điều này sẽ dẫn đến một thực tế là trong cùng một hệ thống sẽ có những chủ thể vận hành khác nhau. Tham khảo ý kiến của các chuyên gia cho thấy, hệ thống lưới điện truyền tải cần có sự vận hành thống nhất, đặc biệt là với trình độ quản lý của Việt Nam hiện nay, nếu không thận trọng sẽ dẫn đến mất an toàn hệ thống. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần cân nhắc, thận trọng để tránh gây ra hậu quả sau này.
Một số đại biểu cũng phân tích, theo quy định hiện hành, Nhà nước độc quyền trong hoạt động truyền tải hệ thống điện quốc gia. Sự độc quyền này dựa trên nhiều cơ sở, trong đó yếu tố quan trọng là đảm bảo an ninh, an toàn thông suốt của hệ thống truyền tải điện, mà sự an toàn đó tác động trực tiếp đến đảm bảo quốc phòng, an ninh của đất nước.
Để hiện thực hóa Nghị quyết số 55-NQ/TW của Đảng, việc từng bước xã hội hóa việc truyền tải điện là cần thiết và có cơ sở thực tiễn nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc hiện nay, bảo đảm hiệu quả hoạt động của truyền tải điện quốc gia. Tuy nhiên, việc thiết lập cơ chế để các tổ chức hoạt động điện lực ngoài Nhà nước tham gia vào khâu này đến đâu và vai trò kiểm soát, điều tiết của Nhà nước thế nào thì cần tính toán thận trọng, chắc chắn.
