Đất dịch vụ ven đô Hà Nội: Không tăng như tin đồn

Giao dịch trên thị trường nhỏ giọt

Cuộc suy thoái của thị trường bất động sản kể từ giữa năm 2022 sau động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã làm thay đổi số phận những phân khúc nặng tính đầu cơ, trong đó có đất dịch vụ. Sự sốt nóng, sục sôi trước đó biến mất, nhường chỗ cho sự trầm lặng, hiu vắng.

Đất dịch vụ, hay còn gọi là đất thương mại thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng các dự án. Do đó, đất dịch vụ được sử dụng chính cho mục đích đầu tư, kinh doanh, buôn bán. Đặc điểm loại hình này khiến đất dịch vụ đã vô cùng ảm đạm khi thị trường bất động sản lao dốc.

Khảo sát của phóng viên Kinh tế & Đô thị với thị trường đất dịch vụ Hà Nội đầu năm 2024 ghi nhận, so với giai đoạn sốt nóng 2020 - 2021, thị trường trầm lắng hơn rất nhiều. So với đầu năm ngoái, mặt bằng giá đất không còn giảm mạnh mà duy trì mức đi ngang từ giữa năm 2023 đến nay. Mức giá giảm trung bình khoảng 10 - 15% so với thời kỳ đỉnh sốt của năm 2020 và 2021. Cụ thể, tại Hoài Đức, đất dịch vụ xã Lại Yên, với các lô mặt tiền 4 - 5m, đường rộng 12m, giá đất vẫn đang ở mức 60 - 75 triệu đồng/m2. Với các lô đường 36m, giá đất dao động 90 - 95 triệu đồng/m2; mặt đường đôi 40m2, giá đất dịch vụ tại đây được chào bán 120 - 140 triệu đồng/m2.

Đất dịch vụ An Thượng, những lô đường 11m và 13m, giá dao động 80 - 90 triệu đồng/m2. Những lô vị trí đường 4 làn xe, mức giá chào bán đều từ 135 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Kim Chung – Di Trạch với mặt đường 33m, giá chào bán là từ 140 - 155 triệu đồng/m2. Những lô đất phía trong, đường nhỏ hơn, giá cũng dao động từ 80 - 90 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Song Phương có mức giá 65 - 75 triệu đồng/m2.

Tại quận Hà Đông, đất dịch vụ khu Yên Nghĩa, giá chào bán trên thị trường là từ 115 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Dương Nội, cạnh đường Lê Trọng Tấn chạy thẳng lên Thiên Đường Bảo Sơn có mức giá chào bán từ 140 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Đồng Đế, gần Aeon Mall có giá bán từ 130 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ đối diện Aeon Mall, mức giá chào bán từ 250 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ khu vực La Khê, gần các tòa chung cư The Pride, Usilk có mức giá từ 120 triệu đồng/m2, vị trí mặt đường kinh doanh giá là từ 220 triệu đồng/m2.

Dù trầm lắng hơn rất nhiều so với giai đoạn sốt nóng, nhưng kể từ sau Tết Nguyên đán 2024, khi lãi suất huy động tiền gửi của các ngân hàng tiếp đà sụt giảm mạnh thì mối quan tâm của giới đầu tư với đất dịch vụ có xu hướng tăng trở lại. Lượng khách hàng môi giới tiếp vào cuối tuần đang bắt đầu nhiều hơn so với cùng kỳ và cuối năm ngoái. Tuy nhiên, lượng giao dịch tại các sàn ở phân khúc đất dịch vụ vẫn chưa đáng kể, mang tính chất nhỏ giọt trên thị trường.

Anh Hoàng Trọng Phan, môi giới bán đất dịch vụ tại Hoài Đức cho biết, sau Tết, do lãi suất ngân hàng xuống thấp, lượng nhà đầu tư quan tâm tới đất dịch vụ có nhích nhẹ so với năm ngoái nhưng phần lớn các nhà đầu tư vẫn đang xem xét, chưa nhiều người đưa ra quyết định xuống tiền. Thị trường nhìn chung vẫn đang trầm lắng.

Anh Nguyễn Hữu Hoàng Minh, một môi giới kiêm nhà đầu tư bất động sản thổ cư khu vực phía Tây Hà Nội cho biết, đất dịch vụ có khoảng giá dưới 100 triệu đồng/m2 phần lớn nằm tại các vị trí vẫn còn vắng vẻ, dân cư thưa thớt nên dù hạ tầng giao thông và hệ thống điện nước đã hoàn chỉnh thì đất chưa thể đưa vào kinh doanh. Sản phẩm này phần lớn là bỏ không, cỏ mọc um tùm. Những lô đất dịch vụ có vị trí đắc địa, có thể kinh doanh được ngay thì đều có mức giá cao từ 200 triệu đồng/m2 trở lên và rất hiếm người bán. Thị trường khan và “cháy hàng” là ở phân khúc đất dịch vụ giá cao này.

Lực cầu tập trung ở phân khúc nào?

Trên thực tế, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, khi mặt bằng lãi suất ngân hàng liên tiếp xuống thấp, nhiều nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, sự tìm kiếm mang tính chọn lọc. Mối quan tâm vẫn đang đổ dồn vào căn hộ chung cư – phân khúc dẫn sóng thị trường trong suốt năm qua do đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo dữ liệu thị trường bất động sản tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán cũng tăng 46%. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư vẫn đang rất sôi động, đặc biệt ở thị trường thứ cấp, nơi sản phẩm đã hiện hữu, có cộng đồng dân cư, có thể cho thuê để thu dòng tiền luôn.

Nhìn nhận về lực cầu của thị trường bất động sản năm 2024, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, đối với bất động sản đầu tư như đất dịch vụ, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng… các sản phẩm này không phải không có nguồn cầu, nhưng cầu từ nhà đầu tư bất động sản rất thấp. Việc nền kinh tế gặp khó, thu nhập người dân giảm sút, cộng với kết quả kinh doanh từ các sản phẩm đầu tư thời gian qua không được như kỳ vọng khiến nhà đầu tư bất động sản mất niềm tin.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, một số sản phẩm nặng tính đầu tư được nhiều nhà đầu tư bất động sản mua với mục đích cho thuê lại nhằm thu dòng tiền nhưng đến hiện tại không thể đưa vào khai thác kinh doanh mà vẫn “bất động” chờ tăng giá. Các sản phẩm này không mang lại hiệu quả đầu tư mà còn khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản bị chôn vốn.

Ông Đính nhận định, trong thời gian tới, lực cầu ở các sản phẩm mang tính đầu tư như đất dịch vụ, đất nền, biệt thự, nhà phố biển, các dòng sản phẩm cao cấp, siêu sang – tức là những sản phẩm giá trị lớn sẽ vẫn rất yếu do giá thành cao, không đáp ứng khả năng chi trả của đại bộ phận dân chúng. Mục đích mua để đầu cơ, thổi giá kiếm chênh sẽ rất khó xảy ra trong tương lai.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, lực cầu của nhà đầu tư bất động sản sẽ tập trung ở các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Đặc điểm của dòng sản phẩm này là vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở của người dân. Chính vì vậy, nhà đầu tư bất động sản cũng như DN bất động sản sẽ tập trung vào các sản phẩm đó để có cơ hội thanh khoản, mang lại hiệu quả đầu tư, kinh doanh.