Đấu giá đất phụ cận dự án giao thông: Làm sao để hài hòa lợi ích?

TS Phan Văn Thường (Đại học Quốc tế Hồng Bàng)
Chia sẻ

Kinhtedothi - Khai thác quỹ đất để đấu giá tạo nguồn vốn bổ sung đầu tư hạ tầng giao thông là cần thiết. Tuy nhiên, thu hồi đất phần ngoài lộ giới dọc hai bên đường để đấu giá khi thực hiện dự án giao thông không hề đơn giản.

Sơ đồ tuyến Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh.
Sơ đồ tuyến Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh.

TP Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương đang rất muốn thu hồi đất phụ cận ngoài lộ giới đường Vành đai 3 để đấu giá bổ sung nguồn vốn đầu tư do ngân sách địa phương đóng góp.

Luật Đất đai năm 2013 đã có cơ sở pháp lý

Dự án đường vành đai 3 TP Hồ Chí Minh được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư ngày 16/6 vừa qua, có chiều dài 76,34km và chiều rộng 63 - 74,5m, tổng diện tích khoảng 642,7ha đất các loại phải thu hồi. Tuy nhiên vấn đề bàn ở đây là thu hồi đất phụ cận ngoài ranh giới dự án. Riêng TP Hồ Chí Minh, qua khảo sát của Sở TN&MT cho thấy có khoảng 2.413ha đất phụ cận (chủ yếu đất nông nghiệp).

Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều quy định tạo điều kiện pháp lý để thu hồi 2.413ha đất phụ cận ngoài ranh giới Dự án đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh, đó là:

Thứ nhất về quy hoạch, theo quy định tại điểm d, khoản 4, điều 39 thì khi xác định địa điểm, quy mô Dự án đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ sản xuất kinh doanh. Do có quy hoạch nên việc thu hồi đất phụ cận ngoài ranh giới Dự án đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh là phù hợp quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất theo quy hoạch để đấu giá giao đất thực hiện dự án đầu tư cụ thể.

Thứ hai về cơ sở thu hồi đất, theo quy định tại điểm c và d, khoản 3, điều 62 thì có thể thu hồi 2,413ha đất phụ cận ngoài ranh giới Dự án đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh để thực hiện dự án tái định cư, dự án nhà ở xã hội, dự án khu đô thị mới/nông thôn mới, dự án thương mại, dịch vụ sản xuất kinh doanh.

Thứ ba về đấu giá đất thu hồi, theo quy định tại điều 118, có 8 trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, trong đó có 3 trường hợp phù hợp sử dụng quỹ đất đấu giá này. Đó là: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Giao đất ở đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, việc thu hồi đất khu phụ cận Dự án đường Vành đai 3 là đã có cơ sở pháp lý, theo Luật Đất đai năm 2013. Theo đại diện Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh, trong 2413ha đất phụ cận nói trên có khoảng 514ha do Nhà nước quản lý và khoảng 1.899ha do người dân sử dụng. Việc thu hồi 514ha đất do Nhà nước quản lý khá thuận lợi, chủ động, nhưng việc thu hồi 1.899ha đất do dân sử dụng sẽ nhiều khó khăn.

Nhà siêu mỏng trên Đại lộ Phạm Văn Đồng. Ảnh: Thy Huệ  
Nhà siêu mỏng trên Đại lộ Phạm Văn Đồng. Ảnh: Thy Huệ  

Không đơn giản trong thu hồi đất phụ cận

Được biết 1.899ha đất phụ cận Dự án đường Vành đai 3 do dân sử dụng chủ yếu là đất nông nghiệp, vì vậy việc thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn so với thu hồi đất ở. Tuy nhiên, cho dù thuận lợi hơn nhưng so với thu hồi đất thực hiện dự án giao thông, thì thu hồi đất thực hiện các dự án vì mục đích kinh tế - xã hội khác sẽ khó hơn nhiều. Việc người dân hy sinh đất làm đường giao thông là không có lựa chọn khác, nhưng hy sinh đất để Nhà nước khai thác chênh lệch địa tô là chuyện khác.

Mới đây, sáng 12/7 tại một hội nghị của UBND TP Hồ Chí Minh, Sở TN&MT đã đưa ra đề xuất đền bù, GPMB các khu đất phụ cận Dự án đường Vành đai 3 theo hướng: “Đất ở sẽ đổi bằng đất ở tương đương; Đất nông nghiệp sẽ tính toán quy đổi với tỷ lệ hoán đổi từ đất nông nghiệp qua đất ở”. Đây là một đề xuất có tính đột phá.

Tuy nhiên, lý thuyết thì dễ, thực tế mới khó. Điều 75 (Luật Đất đai) - Nguyên tắc bồi thường về đất, hỗ trợ tái định cư, tại khoản 2 quy định: “ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi”. Cho nên đề xuất hoán đổi từ đất nông nghiệp qua đất ở khi đền bù của Sở TM&MT TP Hồ Chí Minh là chưa có cơ sở pháp lý.

Ngay cả đề xuất đất ở đền bù bằng đất ở, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình sau khi thu hồi đất không có nhà ở, đất ở cùng phường, xã, thị trấn nơi đất bị thu hồi mới được đền bù bằng đất ở hoặc tái định cư, những hộ dân còn lại được đền bù bằng tiền. Dĩ nhiên, tỷ lệ diện tích đất ở trong tổng số diện tích đất phụ cận Dự án đường vành đai 3 cần đền bù là không đáng kể.

Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội dự kiến sửa đổi vào năm 2023. Tuy vậy, nội dung về thu hồi, đền bù đất thu hồi sẽ chỉnh sửa như thế nào vẫn là câu chuyện phía trước. Hiện tại, hướng đề xuất đền bù thu hồi đất phụ cận Dự án đường Vành đai 3 của Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh là thiếu khả thi. Vì vậy, TP Hồ Chí Minh cần chọn phương án thu hồi đất và đền bù khác có tính khả thi hơn.

Vấn đề là giải quyết hài hòa lợi ích

Nhà nước thu hồi đất rồi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, lập dự án đấu giá đất sạch, thực chất là hoạt động kinh doanh đất. Giá đất khi chính quyền giao đất cho chủ đầu tư là giá thị trường, vì vậy đòi hỏi giá đất đền bù khi thu hồi đất là giá thị trường. Đó là nguyên tắc của thị trường.

Nếu áp cơ chế đền bù thu hồi đất phụ cận Dự án đường Vành đai 3 như đền bù thu hồi đất dự án giao thông chắc chắn khó thành công. Bởi vì giá đền bù đất nông nghiệp đang bị kẹp bởi giá đất theo bảng giá đất 2020 - 2024 quá thấp đến mức vô lý so với thực tế. Nếu tính cả hệ số K theo Quyết định số 10/2021/QĐ-UBND (Thực hiện chính sách đặc thù trong đền bù giải phóng mặt bằng theo Nghị quyết 27/2020 của Chính phủ) thì giá đền bù đất nông nghiệp tính ra bình quân chỉ khoảng 2 - 4 triệu đồng/m2.

TP có thể thông qua thẩm định giá, vận dụng hết các chính sách, xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất phù hợp hơn với giá thị trường nhưng chắc chắn không tăng mức giá đền bù nhiều. Với mức đền bù đó chắc chắn người dân khó sẵn sàng chấp nhận. Cho nên để thu hồi đất phụ cận Dự án đường Vành đai 3 thành công, TP Hồ Chí Minh nên phải tính đến bài toán phân chia hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân bị thu hồi đất thông qua cơ chế Nhà nước mua đất của dân.

Đương nhiên, giá mua không phải là giá hình thành theo cách như một số chủ đầu tư dự án bất động sản thương lượng thỏa thuận giá với các hộ dân. Giá mua đất ở đây do cơ quan chuyên môn của TP xác định trên cơ sở phân chia một phần đáng kể khoản tiền chênh lệch giữa giá đấu giá và chi phí đền bù, chí phí tạo đất sạch hình thành dự án.