Nhiều góc khuất
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều đổi mới, khá đồng bộ, chặt chẽ, khả thi được kỳ vọng sẽ đáp ứng ngày càng tốt yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả hơn. Trong đó, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất mang ý nghĩa quan trọng đối với hiệu quả khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của đất nước, thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng, đô thị hóa, đóng góp lớn cho ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh kết quả đạt được, tình trạng tham nhũng đất đai nói chung và tham nhũng đất đai trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nói riêng đang trở thành mối lo ngại, bức xúc trong xã hội với hàng loạt vụ việc nổi cộm được phát hiện và truy tố hình sự từ vụ Vũ “nhôm”, Út “trọc” đến Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh), hay truy tố xét xử 2 cựu Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, cựu Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương Trần Văn Nam…
Qua điều tra cho thấy, hơn 53% DN gặp cản trở về tiếp cận đất đai; tỷ lệ tố cáo, khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm trên 70% số vụ tố cáo khiếu nại. Đáng quan ngại, tham nhũng trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất diễn ra một cách tinh vi, có tổ chức và lợi ích nhóm với sự bao che, thông đồng giữa các chủ thể trong và ngoài cơ quan Nhà nước, dẫn đến tình trạng thắng thầu bỏ cọc, thổi giá đất lên cao; quân xanh, quân đỏ, thông đồng để dìm giá tại nhiều phiên đấu giá; Một số cán bộ cơ quan Nhà nước bắt bắt tay ngầm với DN, cá nhân để rút ruột tài sản Nhà nước; hay tình trạng móc ngoặc trong thẩm định giá...
“Công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thời gian quan tồn tại rất nhiều góc khuất, những chiêu trò "quân xanh, quân đỏ", thông đồng dìm giá, thắng thầu bỏ cọc, đánh võng giá đất, thổi giá đất nêu trên đã gây ra những hệ lụy rất lớn với kinh tế - xã hội” – Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thủy nói.
Đảm bảo nguyên tắc theo giá thị trường
Trước những bất cập, tiêu cực về công tác quản lý sử dụng đất nói chung và công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất nói riêng. Bộ TN&MT với vai trò là cơ quan tham mưu đã xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến đóng góp của đông đảo Nhân dân, nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại kéo dài trong thời gian qua.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra hiện nay là công tác phòng chống tham nhũng, tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất nhằm làm cơ sở đề xuất các giải pháp cụ thể, góp phần hoàn thiện cơ chế phòng, chống tham nhũng trong hoạt động quản lý đất đai nói chung và hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nói riêng. Xoay quanh nội dung này, thạc sĩ Lê Gia Chinh – Viện chiến lược chính sách tài nguyên môi trường (Bộ TN&MT) cho rằng, phải quy định chặt chẽ, cụ thể việc định giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường, để bảo đảm sự công bằng, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và quyền lợi của người có đất bị thu hồi…
Theo dự thảo đất đai mới quy định nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Tôi cho rằng, nếu quy định này được thông qua, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước sẽ có vai trò quan trọng trong việc định giá đất, chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường.
Luật sư Đinh Đức Duy – Đoàn Luật sư TP Hà Nội
“Để định giá đất phù hợp với giá thị trường, giá đất phổ biến trên thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực, trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của những yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến. Việc định giá đất phải được thực hiện theo phương pháp khoa học, khách quan, dựa trên dữ liệu, cơ sở dữ liệu được thu thập đầy đủ, đặc biệt là dữ liệu về thị trường giao dịch thực tế và cần hướng tới hiện đại hóa công tác định giá đất dựa trên một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ” – ông Chinh cho hay.
Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, dự án luật đất đai lần này cần giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa người dân, Nhà nước và DN. Bởi vì thực tiễn đã chứng minh, tâm lý của người dân khi nhà nước thu hồi đất, áp giá đền bù thì luôn luôn mong muốn được áp giá cao, nhưng khi nộp tiền sử dụng đất thì luôn mong muốn nộp tiền với giá thấp. Vì vậy, cần đánh giá thật kỹ để tránh những khiếu kiện, khiếu nại sau này.
"Việc xác định giá đất theo thị trường đòi hỏi phải có các điều kiện và sự đồng thuận giữa Nhà nước, DN và người có quyền sử dụng đất. Chúng ta phải đưa ra được điều kiện cụ thể để xác định thế nào là giá thị trường và để mọi chủ thể đều chấp nhận được. Khi xác định theo giá thị trường thì sẽ có những vấn đề ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS sau này" - ông Thịnh phân tích.
Các chuyên gia, nhà quản lý và DN đều cho rằng, để tránh được “vết xe đổ” về công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất trong thời gian qua, nhất thiết phải thực hiện theo nguyên tắc giá thị trường (nguyên tắc 1 giá), vì thời gian qua đất đai trên thị trường luôn tồn tại 2 giá, dẫn đến tình trạng DN, người dân “lách luật” để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã phân cấp cho Sở TN&MT có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định kết quả tư vấn xác định giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất trình UBND cùng cấp quyết định, quy định này sẽ bảo đảm “tránh được những tiêu cực” khi định giá đất để đưa ra đấu giá, đấu thầu.
