Đầu tư bất động sản công nghiệp: Đừng để thua trên sân nhà

Các chuyên gia cho rằng, sự chuyển dịch công trường sản xuất của nhiều DN, nhất là tập đoàn đa quốc gia là cơ hội nhưng cũng kèm thách thức không nhỏ đối với những nhà phát triển BĐS Việt Nam khi tham gia đầu tư vào phân khúc BĐS KCN. Do vậy, cần phải nhanh chóng nắm lấy lợi thế này khi nhà đầu tư nước ngoài “đổ bộ” vào đầu tư.

Số liệu tổng hợp từ Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM), từ đầu năm đến nay, mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nhưng phân khúc BĐS KCN vẫn thu hút lượng lớn khách thuê, giá thuê tăng bình quân trên 9% so với cùng kỳ năm 2019, trở thành điểm sáng trước tình trạng ảm đạm của thị trường. BĐS KCN được kỳ vọng sẽ vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2021 bởi những tín hiệu tích cực cả ở trong nước và quốc tế. Cụ thể, GDP tăng trưởng khoảng 3% (trong khi nhiều quốc gia có mức âm); Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực; kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều tập đoàn đa quốc gia, điểm đến là Việt Nam. Ngoài ra, việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao cũng là lực kéo quan trọng để thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại.

“Việt Nam có nền chính trị ổn định, giá nhân công rẻ hơn rất nhiều so với một số nước trong khu vực châu Á. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung dẫn đến việc nhiều tập đoàn có kế hoạch dịch chuyển nhà máy ra ngoài Trung Quốc, trong đó Việt Nam là điểm đến hấp dẫn. Ngoài ra, hệ thống chứng khoán của các DN tham gia đầu tư hạ tầng KCN đang tương đối thịnh vượng, giúp cho phân khúc BĐS KCN tại Việt Nam phát triển mạnh” - Phó Viện trưởng CIEM, PGS.TS Trần Kim Chung cho hay.

Số liệu thống kê khác từ Công ty CBRE Việt Nam cũng chỉ ra rằng, phân khúc BĐS KCN tại Việt Nam đang phát triển tương đối thịnh vượng. Chỉ tính riêng tại một số “thủ phủ” công nghiệp ở miền Bắc như Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng trong quý III/2020 tỷ lệ lấp đầy trung bình của diện tích đất cho thuê trong các KCN đạt 78%. Trong đó, KCN của Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%, giá thuê của một số KCN ở Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương tăng từ 20 - 30% so với năm trước. “Trong các KCN DN không chỉ có nhu cầu thuê nhà xưởng để sản xuất, dưới tác động của Covid-19 thương mại điện tử bùng nổ đã dẫn đến nhu cầu lớn về kho bãi lưu trữ và mạng lưới phân khối, do đó nhu cầu tìm quỹ đất để phát triển các cơ sở logistics đã tăng lên mạnh mẽ. Dự báo, trong thời gian tới, nhu cầu về không gian lưu trữ sẽ còn tăng cao hơn nữa, đặc biệt là những đô thị lớn và các vị trí đắc địa thuận lợi về giao thông” – đại diện CBRE nhận định.

Cần tận dụng lợi thế sân nhà

Theo Phó Chủ tịch CEN GROUP Phạm Thanh Hưng, dự báo trong trung hạn khoảng 1 – 2 năm tới, phân khúc BĐS giá rẻ luôn giữ vai trò điều tiết thị trường nhưng sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. BĐS cao cấp vẫn gặp khó nhưng ít nhạy cảm giá. Phân khúc Condotel, biệt thự biển không được cấp sổ đỏ lâu dài sẽ thoái trào, thay vào đó là căn hộ dịch vụ và mô hình du lịch trải nghiệm như Homestay, Farmstay lên ngôi. Riêng BĐS công nghiệp (nhà xưởng), BĐS logistics (kho cảng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần KCN…) chắc chắn sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

“Tuy nhiên, DN kinh doanh hạ tầng KCN của Việt Nam đang phải đương đầu với một thách thức lớn đó là sự cạnh tranh mạnh mẽ của nhà đầu tư BĐS KCN nước ngoài. Họ cũng đang rất quan tâm đến thị trường Việt Nam để đón đầu làn sóng chuyển dịch nhà xưởng sản xuất. Nhiều nhà máy đã dịch chuyển khỏi Trung Quốc nhưng nhà đầu tư Trung Quốc cũng đã có mặt ở nhiều nước để kinh doanh hạ tầng KCN. DN Việt Nam cần hết sức lưu ý vấn đề này, nắm lấy lợi thế, đừng để thua trên chính sân nhà” – ông Phạm Thanh Hưng nhìn nhận.

Đồng quan điểm, Giám đốc thị trường Công ty JLL Việt Nam Nguyễn Hồng Vân cho rằng, ngay tại khu vực Đông Nam Á Việt Nam cũng gặp nhiều sự cạnh tranh trong quá trình thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào KCN, như Thái Lan - quốc gia đã có hạ tầng KCN phát triển thuộc nhóm đầu trong khu vực hay Indonesia là quốc gia đông dân số nhất khu vực, họ cũng có lợi thế về nhân công rẻ và hạ tầng KCN đã được đầu tư tương đối bài bản... “Việt Nam cũng có lợi thế riêng, đó là cơ cấu dân số trẻ, cùng với việc giá thuê đất trong KCN được đánh giá thấp hơn so với một số nước trong khu vực. Trong khi thời gian gần đây, các quỹ đầu tư và nhà phát triển BĐS nước ngoài đã vào thuê, mua lại đất KCN của DN Việt Nam để xây dựng nhà xưởng cho thuê lại, xu thế này bắt đầu từ năm 2017, trở nên mạnh mẽ hơn vào năm 2019. Vì vậy, BĐS KCN hiện nay không còn là sân chơi của riêng DN trong nước nữa” – bà Nguyễn Hồng Vân cho hay.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nhà phát triển BĐS KCN nước ngoài có lợi thế về vốn, công nghệ khi vào đầu tư tại Việt Nam, ngay lập tức đã tạo được những lợi thế cạnh tranh do áp dụng công nghệ hiện đại trong vận hành cơ sở vật chất, cũng như cung cấp đầy đủ các dịch vụ như pháp lý và nhân sự để hỗ trợ khách thuê trong quá trình triển khai dự án... Do năng lực hạn chế nên hầu hết những DN kinh doanh hạ tầng KCN trong nước chỉ tập trung vào những khu vực lân cận trung tâm công nghiệp. Nhưng do diện tích đất hạn chế và giá chào thuê cao tại những trung tâm công nghiệp hiện có, nhiều khách thuê, nhà đầu tư sẽ tìm đến khu vực lân cận, đây được xem là cơ hội cho DN nội.