Tồn tại khi xác định thuế thu nhập chuyển nhượng theo bảng giá đất
Theo đại biểu Quốc hội Hoàng Minh Hiếu (Đoàn tỉnh Nghệ An), một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này là về định giá đất. Đại biểu cho rằng, dự thảo Luật quy định bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số vấn đề.
Đó là việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân, đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng, bởi rất có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng như: việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định; hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản; hoặc là thực hiện hành vi rửa tiền...
Việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, sẽ dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng là không đạt được. Bên cạnh đó, việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.
Từ những phân tích trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng và tính đúng thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chênh lệch giữa giá mua và giá bán.
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thành Nam (Đoàn tỉnh Phú Thọ) cho rằng, cần có cơ chế can thiệp đảm bảo quyền lợi của người dân đối với nhượng quyền sử dụng đất. Về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội thông qua việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của dự thảo Luật, cơ chế này có điểm ưu việt là bảo vệ tối đa quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai, chúng ta cũng cần tính toán hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và của nhà đầu tư hướng vào mục tiêu sử dụng đất đai một cách hiệu quả, bền vững nhất.
Thực tế khi công khai dự án và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian qua cho thấy, nhà đầu tư thường phải đối diện với nhiều tình trạng dự án bị chậm tiến độ, dang dở, đình trệ do có một tỷ lệ đất rất nhỏ không thỏa thuận được, bị một số ít chủ sử dụng đất thổi giá hoặc cố tình không hợp tác làm cản trở thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai và quyền lợi của số đông người dân đã đồng thuận với mục tiêu của dự án.
Trước thực tế trên, đại biểu Nguyễn Thành Nam đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu để có cơ chế, biện pháp can thiệp của Nhà nước để giải quyết vấn đề trên, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của số đông người có quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư; đồng thời ngăn chặn một bộ phận nhỏ người sử dụng đất lợi dụng chính sách làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội của địa phương.
Nhiều tranh luận về giải quyết tranh chấp đất đai
Tham gia thảo luận, đại biểu Quốc hội Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn tỉnh Long An) đề nghị giảm số ngày phải tiến hành hòa giải của UBND cấp xã xuống 30 ngày. Đồng thời quy định hòa giải của UBND cấp xã là không bắt buộc. Nếu quy định thủ tục bắt buộc thì phải bổ sung quy định biên bản hòa giải thành của xã được xác định và có giá trị pháp lý, hiệu lực thực hiện như hòa giải thành tại Tòa án. Biên bản hòa giải của UBND cấp xã cần chuyển cho Tòa án xác nhận và có hiệu lực thi hành nhằm để khẳng định giá trị của biên bản và vai trò quản lý nhà nước của UBND cấp xã.
Tranh luận về nội dung này, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thanh Sang (Đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, theo quy định, các loại tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận thì do Tòa án giải quyết. Các loại tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận thì do đương sự chọn 1 trong 2 hình thức: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện ra tòa án.
Trong trường hợp quy định theo khoản 3 Điều 254 thì trường hợp giải quyết tranh chấp, nếu không đồng ý cách giải quyết của UBND cấp huyện thì có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh, đồng thời cho phép đương sự được khởi kiện tòa án theo quy định tố tụng. Đại biểu cho rằng quy định như vậy sẽ rất tốn thời gian, dẫn đến phải giải quyết nhiều lần, cuối cùng lại có thể phải kiện ra tòa. Đại biểu đề nghị quy định để Tòa án nhân dân giải quyết, tránh cùng một sự kiện phải xử lý ở nhiều cơ quan khác nhau.
Còn theo đại biểu Quốc hội Lê Xuân Thân (Đoàn tỉnh Khánh Hòa) nêu, Tờ trình đầu tiên về dự thảo Luật của Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đã bỏ hẳn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND. Giải trình của Chính phủ lúc đó nêu rõ, tới giờ này, về cơ bản đã cấp xong giấy chứng nhận sử dụng đất cho công dân, cho người sử dụng đất.
Sau một thời gian lấy ý kiến, dự thảo lại quy định như luật hiện hành, vẫn là UBND giải quyết. Đại biểu cho rằng, giải quyết tranh chấp mà UBND giải quyết trước, sau đó khởi kiện ra Tòa án hành chính là không đúng. Bởi, Tòa án hành chính giải quyết các quyết định hành chính và hành vi hành chính bị khiếu kiện, xem xét về căn cứ và tính hợp pháp chứ không giải quyết tranh chấp.
Đại biểu nêu rõ, Luật Tổ chức HĐND và UBND giao nhiệm vụ giải quyết tranh chấp của UBND nhưng năm 2015, Luật Tổ chức chính quyền địa phương đã bỏ thẩm quyền này của UBND các cấp. Bên cạnh đó, với tinh thần một việc không giao hai cơ quan trở lên giải quyết, do đó cần tập trung ở cơ quan tòa án. Mặt khác, Hiến pháp đã nêu rõ mọi tranh chấp đều do Tòa án xét xử, đây là cơ quan xét xử duy nhất.
Từ phân tích trên, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc quy định toàn bộ giải quyết tranh chấp về đất đai do Tòa án các cấp giải quyết theo quy định của pháp luật.
