Các chuyên gia cho rằng muốn đạt mục tiêu trên cấp thiết phải sớm hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) đồng bộ với các luật khác để tạo điều kiện cho DN phát triển dự án.
Nhiều khó khăn tồn đọng
Tại Tờ trình số 28/TTr-BXD của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, thời gian qua với sự quan tâm sâu sắc của Đảng, Chính phủ, công tác phát triển NƠXH đã đạt được nhiều kết quả tích cực.
Tính đến nay trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000m2. Đang tiếp tục triển khai 401 dự án, quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, tổng diện tích khoảng 22.718.000m2; trong đó 245 dự án quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và 156 dự án quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên, qua thực tế triển khai đã gặp phải những khó khăn, vướng mắc tồn đọng qua nhiều năm mà vẫn chưa có giải pháp thực sự triệt để nhằm tháo gỡ cho DN, tổ chức tham gia đầu tư. Cụ thể, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua – bán phức tạp, kéo dài, dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn; đối tượng NƠXH phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định về điều kiện…
Việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với NƠXH đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan Nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho DN; Cùng với đó các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn... Đáng chú ý là những vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở... đã có tác động không nhỏ đến tiến trình phát triển NƠXH.
“Mặc dù Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi tại Luật Nhà ở và các luật khác liên quan” – Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh.
Ngoài ra, căn cứ vào những dự báo tăng trưởng kinh tế, tốc độ phát triển hạ tầng, đô thị hóa ở Việt Nam vẫn diễn ra mạnh mẽ (Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, mục tiêu đề ra đến năm 2025 tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 45% - PV) và định hướng của Đảng, Nhà nước về đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đổi mới mô hình tăng trưởng giai đoạn 2021 - 2030 là động lực hình thành và mở rộng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các vùng kinh tế trọng điểm.
Do vậy, nhu cầu về NƠXH thời gian tới sẽ tiếp tục bùng nổ. Cụ thể, giai đoạn 2021 – 2025 cần khoảng 1.300.000 căn hộ và mục tiêu các địa phương đặt ra là hoàn thành khoảng 700.000 căn, đáp ứng 54% nhu cầu; Giai đoạn 2025 – 2030 cần 1.300.000 căn hộ, mục tiêu hoàn thành 1.100.000 căn, đáp ứng 85% nhu cầu. Đây chính là cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH. Cùng với đó sẽ huy động các thành phần kinh tế tham gia, để có thể xây dựng được tổng số 1,8 triệu căn hộ trong giai đoạn này.
Cần sớm nhất quán các luật
Cũng tại Tờ trình, giải pháp mà Bộ Xây dựng đưa ra để hoàn thành mục tiêu là tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật về NƠXH, thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), pháp luật về Thuế và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn, trong đó sửa đổi các cơ chế chính sách về NƠXH. Đối với DN bên cạnh cơ chế ưu đãi thì cũng cần phải quy định rõ về trách nhiệm khi tham gia đầu tư và quá trình tổ chức triển khai thực hiện cần sự vào cuộc tích cực, đồng bộ của các bộ, ngành T.Ư, UBND các tỉnh, TP.
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, trên thực tế công tác phát triển NƠXH là vướng mắc về các luật, nhưng căn nguyên của vấn đề liên quan đến Luật Đất đai, sửa đổi thành công luật này sẽ giúp khơi thông cho các luật khác. Thời gian gần đây, Bộ TN&MT đang lấy ý kiến góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhưng vẫn còn nhiều nội dung vướng mắc, khó khăn chưa được giải quyết để tháo gỡ vấn đề về sử dụng đất cho các dự án nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng.
“Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án NƠXH mà nhiều Tập đoàn, DN BĐS tư nhân đã làm được trong những năm qua. Bên cạnh đó, việc chưa thống nhất về khái niệm chủ đầu tư hay nhà đầu tư cũng dễ gây nhầm lẫn vì tại thời điểm này nhà đầu tư chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư. Hay như tại Mục 4 của Tờ trình cũng chưa nhất quán về việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...” – ông Châu phân tích.
Chuyên gia quy hoạch đô thị KTS Trần Tuấn Anh thì cho rằng, cùng với việc sửa đổi các luật nhằm đảm bảo tính thống nhất về cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, thu hút đầu tư... Quốc hội, Chính phủ cũng nên đặc biệt quan tâm đến nguồn vốn cho NƠXH. “Cả giai đoạn 2016 – 2020 nhu cầu vốn cho NƠXH cần khoảng 9.000 tỷ đồng, nhưng đến tận thời điểm đầu năm 2022 mới phân bổ được gần 3.200 tỷ đồng, đạt 35% nhu cầu.
Trong khi đó, các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay NƠXH, nên không có chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Nếu không bố trí được nguồn vốn thì rất khó để thực hiện mục tiêu đã đề ra trong giai đoạn 2021 - 2030” – KTS Trần Tuấn Anh cho hay.
Một số vấn đề bất cập liên quan đến phát triển NƠXH chưa thể tháo gỡ được tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP do vướng mắc quy định của Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đang tiếp tục nghiên cứu, đề xuất, báo cáo các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình sửa đổi luật. Ngoài ra, chiến lược nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 cũng đưa ra mục tiêu, giải pháp chính sách đột phá để thúc đẩy phát triển NƠXH trong giai đoạn tới.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
