Để thị trường bất động sản “vươn mình” bền vững
Trong đó, việc đổi mới cơ chế, chính sách được xem là điều kiện tiên quyết, tuy nhiên vẫn cần phải tháo gỡ những “nút thắt” còn tồn đọng.
Tác động từ thể chế
Đến thời điểm hiện tại, hành lang pháp lý liên quan đến thị trường BĐS đã cơ bản được hoàn thiện và đồng bộ, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho quá trình triển khai các dự án; đồng thời góp phần giảm bớt thủ tục hành chính rườm rà trong việc cấp phép và quản lý dự án... Trong đó, 3 dự án luật quan trọng (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS), đồng thời có hiệu lực sớm, kịp thời tháo gỡ những khó khăn vướng mắc về thể chế, khắc phục chồng chéo giữa các luật định về đất đai, đầu tư... tạo cơ chế hợp lý hơn cho những dự án đã triển khai và dự án mới sau ngày 1/8/2024.
Cụ thể, Luật Đất đai đã cải cách quy trình định giá đất, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất; đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, thống nhất quy trình phê duyệt chủ trương đầu tư; xóa bỏ những quy định gây bất lợi hoặc không rõ ràng về điều kiện pháp lý khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Qua đó, đã huy động được đầy đủ các thành phần liên quan vào cuộc; tạo sự đồng bộ, phối hợp tương đối nhịp nhàng, giúp tăng số lượng dự án được hỗ trợ và rút ngắn thời gian xử lý (tăng lượng và tăng tốc). Phía Chính phủ, cùng các bộ, ngành đã thể hiện sự quyết liệt, khi Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ, với vai trò chủ chốt là Bộ Xây dựng đã đi đến từng địa phương, từng dự án, chủ động phối hợp cùng các bộ, ngành, địa phương liên quan để hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc.
Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ liên tục ban hành những chỉ đạo với loạt biện pháp cụ thể, quyết liệt. Thủ tướng yêu cầu các địa phương tập trung ban hành văn bản thực thi thuộc thẩm quyền, sớm đưa những quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS vào cuộc sống. Trong khi đó, các địa phương cũng nhanh chóng “vào cuộc” thông qua việc đẩy nhanh tiến độ rà soát, lập danh mục những dự án BĐS gặp khó khăn, vướng mắc; tăng cường phối hợp với Bộ Xây dựng, lập báo cáo chi tiết khó khăn về mặt thể chế cần tháo gỡ và kiến nghị gỡ vướng cụ thể đối với từng dự án.
Vì vậy, các thủ tục hành chính đã được cải cách, rút ngắn thời gian thực hiện một cách triệt để; phân cấp, phân quyền cho địa phương được đẩy mạnh... giúp giảm thiểu nguồn lực, chi phí cho DN, giảm tải cho các cơ quan T.Ư và tạo điều kiện cho địa phương chủ động, linh hoạt hơn trong xử lý những dự án bị vướng mắc, tránh tình trạng “nước xa không cứu được lửa gần”.
Vì vậy, chỉ sau một thời gian ngắn, việc cải cách về thể chế đã tạo động lực một cách rõ nét cho DN BĐS, tăng thêm niềm tin cho khách hàng, nhà đầu tư. Góp phần thúc đẩy thị trường sớm phục hồi, kết quả thể hiện qua lượng giao dịch sản phẩm BĐS ngày càng tăng, tháng sau cao hơn tháng trước, quý sau cao hơn quý trước.
Vẫn cần tháo gỡ vướng mắc tồn đọng
Có thể khẳng định, những cơ chế, chính sách đã góp phần tích cực để thị trường BĐS hồi phục trong năm 2024, nhưng bước sang năm 2025 và những năm tiếp theo, để thị trường BĐS có thể “vươn mình” phát triển một cách bền vững vẫn cần phải tháo gỡ một số “nút thắt”. Thứ nhất, về tiền sử dụng đất, do hiện nay nhiều địa phương chưa công bố Bảng giá đất; các địa phương vừa công bố Bảng giá đất đều nhận về phản hồi chưa tích cực vì quá cao, sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án, khiến dự án bị đội chi phí là nguyên nhân gây nguy cơ giá bán BĐS bị đẩy lên cao. Vì vậy, cần phải nghiên cứu, xác định công cụ đo lường giá bán để bảo đảm có căn cứ đủ chuẩn xác định Bảng giá đất; khuyến khích giao dịch qua sàn để bảo đảm tính công khai, minh bạch của giá giao dịch BĐS; xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định Bảng giá đất được hợp lý.
Thứ hai, cần phải làm tốt hơn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để hỗ trợ DN, đặc biệt là những DN nhỏ và vừa. Bởi lẽ, những dự án quy mô lớn thì Nhà nước thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, nhưng những dự án quy mô vừa và nhỏ, DN phải tự thỏa thuận để giải phóng mặt bằng, gây khó khăn cho DN vừa và nhỏ, vì nguồn lực hạn chế, lại phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng, gây nguy cơ nguồn cung bị “thao túng” trong tay DN lớn, dẫn tới nhiều hệ lụy về tính cạnh tranh trên thị trường.
Thứ ba, tâm lý “chờ đợi” từ phía chính quyền địa phương cũng được xem là nút thắt, vì bên cạnh những địa phương đang tích cực triển khai những quy định mới của luật, vẫn còn một số địa phương “án binh bất động” để quan sát, từ đó mới cân nhắc “hành động”, gây ảnh hưởng tới tiến trình chung của thị trường, làm chậm hóa quá trình đưa luật vào đời sống, khiến nhiều dự án vẫn “đắp chiếu” chờ đợi. Nên thời điểm này, các bộ, ngành chuyên môn cần tích cực hơn nữa trong việc hướng dẫn, phổ biến để các địa phương đủ hiểu và tự tin áp dụng quy định mới của luật.
Thứ tư, cần nhanh chóng “bịt kẽ hở” về đấu giá đất để tránh trường hợp bị lợi dụng. Để làm tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước cần thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc; đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể; xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (lập danh sách vi phạm để hạn chế hoặc cấm tham gia); xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá…
Thứ năm, là gỡ nút thắt về nhà ở xã hội (NƠXH), trong đó chú trọng việc nâng cao hơn nữa vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện đề án; quyết liệt trong công tác lập quy hoạch, yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH; khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, tăng cường sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án NƠXH.
Thứ sáu, vấn đề về nguồn vốn. Hiện nay, rất nhiều dự án phải nằm chờ do thiếu vốn thực hiện hoặc bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai, DN vẫn phải chi trả khoản chi phí khổng lồ cho cả bộ máy để duy trì dẫn đến kiệt quệ; việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, đặc biệt là DN vừa và nhỏ vẫn còn nhiều khó khăn. Nếu không có vốn, các dự án sẽ tiếp tục tình trạng “đắp chiếu” gây thiệt hại nặng nề cho DN và cả thị trường, trong khi tài nguyên đất đai bị lãng phí.
Để giải quyết vấn đề này, Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, phân loại những dự án vướng mắc; xác định nhóm dự án đủ năng lực, kinh nghiệm có thể triển khai nếu được bơm vốn; nâng cao sự phối hợp của ba bên Nhà nước – Doanh nghiệp – Ngân hàng để đưa ra các cơ chế hỗ trợ đặc thù, vừa bảo đảm DN được trợ lực, vừa an toàn cho phía ngân hàng. Nhà nước cũng cần nghiên cứu, phát triển các quỹ tín thác đầu tư BĐS để có thêm kênh dẫn vốn cho DN.
